深圳“明星小区”有居民要求换物管 街道办社区说法不一
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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
深圳马鞍山小区曾是城中村的“明星”，有媒体将其小区自治的经验总结为“马鞍山模式”，称其自建物管，“三毛钱的管理费也能管好城中村”。然而，这个小区的物管近日遇上麻烦了：部分业主称小区长久以来没有召开业主大会、目前的物管未经选举，联名要求更换。对此，西乡街道办称可依据特区物管条例，由社区工作站组织开会表决;劳动社区工作站却认为小区情况特殊，不适用特区物管条例，无法开会表决。
媒体报道
自发成立“自治机构”的明星小区
马鞍山小区位于宝安西乡街道劳动社区工作站辖区，早年属于城中村小区，房屋为占用集体土地建设而成，均为历史遗留违建。因为并非商品房小区，小区业主也不是现在普遍意义上的商品房业主，故也称“房主”(为行文方便，本文统称为业主)，这宝安区不少见。
据马鞍山小区多名业主反映，最早在2005年前后，为方便管理，全体小区业主自发成立了”马鞍山小区管理处”。业主覃先生认为这是“全体业主的自治机构”，当时还选举了9名业主代表，林伯坚担任主任，并还曾约定，全体业主大会每3年选举一次。
马鞍山小区的自治引起媒体的关注。2013年8月，有深圳媒体报道中称：“从2005年6月开始，马鞍山小区业主代表自己组建物业管理处……首个以“城中村”的身份挤进深圳市安全文明小区。”2016年4月，还有媒体总结了“三毛钱的管理费也能管好城中村”的“马鞍山模式”，一个毗邻宝安中心区，有着6500人的城中村小区，10年来，靠着不变的3毛钱管理费，实现了自管自治”。
居民投诉
说好要选举物管主任一直没落实
就小区管理处问题，今年9月，业主覃先生向宝安区民政局申请信息公开，宝安区民政局回函称：“马鞍山小区管理处作为业主自治组织，不属于社会组织登记范畴，未在我局登记备案及相关文件资料……。”
覃先生说，在小区管理处成立后，居民商量成立“深圳市骏亨物业管理有限公司”(简称骏亨公司)，法人代表就是小区管理处主任林伯坚。商事登记信息可见，骏亨公司成立于2008年，林伯坚既是法定代表人，也是公司总经理及执行董事。
覃先生认为，根据2005年的约定及参照深圳物管管理规定，小区应每隔3年召开一次全体业主大会，选举物管主任。但其后12年却从未落实，对业主的监督权是一种侵犯。为此，包括他在内的20多名业主联名向社区以及街道办要求终止小区管理处主任林伯坚职务并更换物业管理公司。
物管老总
小区没有成立过自治机构
骏亨公司法人林伯坚接受采访时则称骏亨公司是“自己个人的公司”，否认是“居民商量成立的”，不过他的确一直都在负责马鞍山小区的物管。林伯坚说，马鞍山小区没有成立负责自治的管理机构“小区管理处”，只是成立了“治安联防队”，他就是治安联防队的负责人。后来引进鑫梓润公司负责物管，他就作为鑫梓润公司的负责人小区的管理工作。2012年由劳动社区委托他的骏亨公司进驻管理，他就成了“骏亨公司在该小区管理处的主任”，而不是自治管理机构的主任。
林伯坚的这个说法与劳动社区工作站近日给南都记者的书面回复一致：马鞍山小区2005年经社区牵头成了治安联防队，治安联防队由9名小区居民组成，属于居民自发性组织，当时大家习惯称该组织为小区管理处，2009年引入鑫梓润公司进行物业管理后，治安联防队自动解散。
至于，为何这些年小区被报道成立了自治机构并“每3年改选”，林伯坚表示“不清楚”。
西乡街道办
可依法由房主提议开会表决
南都记者向西乡街道办了解马鞍山小区的情况。街道办书面复函突出两点，一否认马鞍山小区有自治机构，“经核查，街道及劳动社区没有2005年马鞍山小区成立自治机构的相关信息及资料”。二，社区居委会委托骏亨公司担任小区物业管理，3年期满又续聘3年，合同期到2018年11月止。复函还解释了其中缘由：马鞍山小区是集体用地建设的“村改居”小区，根据相关规定，无法成立业委会小区，可由属地劳动社区代行驶房主权利。小区原来引进过物管公司鑫梓润公司，2013年前后约满，社区居委会便委托骏亨公司进行物业管理。
对于覃先生等20多个业主要求更换物管的联名申请，街道办称，劳动社区与骏亨公司的物管合同未到期，如需提前终止合同或另外聘请物业管理公司，可参照《深圳经济特区物业管理条例》，由小区20%的房主专项提议，社区工作站组织召开临时房主大会进行表决。
社区工作站
该小区不适用物管法规 无法由居民选聘物管
但开会表决的问题到了劳动社区工作站这里，却有了不同的说法。该工作站在给业主和记者的回复中都提到，马鞍山小区属于历史遗留问题建筑，无法确权，不属于商品房小区，不适用物业管理法规，无法由居民选聘物业管理公司。社区工作站也无权组织该类城中村小区召开所谓的“业主大会”，否则属于滥用权力，行为无效。至于街道办所说的“临时房主大会”是否可以召开，工作站正在了解相关情况。
但是，根据相关规定，社区工作站有权引进也有义务引进物管公司，目前也做到每年更换或续签物管公司一次，也接受居民对物管公司的投诉并做相应处理。
南都记者 徐全盛
