业委会有权要求旧物业公司撤离
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广州物业专家律师程磊提醒：
业主委员会在召开了业主大会的情况下，以书面征求意见形式通过了解聘旧物业公司的决定，程序合法。业主委员会系业主大会的执行机构，业委会根据业主大会决议解聘物业服务企业，于法有据。审理中，原、被告签订的《物业服务合同》到期，且双方未续签合同，故双方之间的物业服务合同关系到期终止，现业主委员会要求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业用房、公用设备设施和物业资料等，法院予以支持。
[案例]
原告上海市浦东新区reer小区业主委员会
被告上海yy物业管理有限公司
原告htu小区业委会诉称，原、被告就上海市浦东新区reer小区的物业管理签订了《物业服务合同》，双方约定由被告于2013年8月7日至2015年8月7日期间向原告提供物业服务，并对服务标准、绿化养护、清洁卫生、秩序维护、综合管理、公用设备的日常运行和维护、物业收费、公益收入收费标准及分配和结算进行了全面约定。后，被告在履行合同过程中严重违反了双方的约定，从进驻小区之日起直至本案起诉之日，被告从未向原告送呈过公益收入的月报表，从未结算过公益收入等，且拒绝向为小区提供专项维修服务的服务商支付费用，致使服务商多次采取堵门等极端措施，严重影响小区居民正常生活。在日常服务中，被告为减少开支裁缩工作人员，导致安全门卫人员缺少，监控室无人值班。同时，被告聘用非专业人员进行公共绿化养护致绿化被严重损毁等。由于被告的行为引起小区业主的强烈反感，小区业委会在多次发函要求整改无效后，采取征询方式召开业主大会，于2014年12月25日经过投票，以647票赞成，20票反对，53票弃权，15票无效，139票未收回的投票结果，通过决议决定终止物业服务合同。为此，业委会曾发函要求被告从2015年1月10日撤离小区，但其反于2015年1月8日张贴告业主书，拒绝撤离。故原告起诉来院，要求判令:一、确认原、被告双方的物业服务合同已解除；二、责令被告撤出小区，向原告移交物业用房、公用设备设施和物业资料；三、对合同履行期间的小区公益收入进行审计，退回余额。
被告yy物业公司辩称，首先，原告的起诉资格违法，原告的诉讼主体不适格，应驳回起诉。根据上海市高级人民法院民事审判第一期关于审理物业管理案件的解答中对物业诉讼的主体规定，代表业主起诉的为业委会和50%以上业主，高院规定业委会代表起诉须经业主大会以合法程序通过。如果50%以上业主投票决定，需有相关合法程序，本案原告没有任何诉讼决议程序，是个别委员借小区业委会名义，私盖公章进行本次诉讼，故认为本案起诉主体不适格。其次，被告在服务中无过错，不符合法定或者约定的解除物业服务合同的条件，且合同目前没有解除。原告要求解除合同的通知，没有履行法律规定的业委会规定的程序，也没有业委会会议决议，亦未经过业主大会决议通过，实质上是个别委员借业主大会和业委会名义作出，因而不符合条件，故第二项诉请不成立。另，原告召开业主大会解聘物业公司违反法律规定，原告投票的公示决定亦不符合本届业委会议事规则。原告所述的绿化维护等所谓被告在小区内履行管理服务工作中存在违约行为，被告认为物业公司有些工作即使有瑕疵也属整改范围。更何况如设施的维修维护没有及时完成均由原告拖延被告的申请，不及时给予必要资金支持造成的，根据物业服务合同的约定，被告不承担违约责任。被告认为其自进驻到htu小区后，管理服务工作良好，出现问题也能及时整改。被告在管理小区的过程中妥善地解决了停车难问题，也采取各种措施及时收取停车费，增加了小区的公益收入。同时，被告还经常组织邀请居委会和业委会开展敬老便民行动等，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告就htu小区签订《物业服务合同》一份，约定于2013年8月7日至2015年8月7日期间，被告yy物业公司系htu小区的物业管理单位。2014年12月5日，原告张贴《公示》，通知于2014年12月5日至12月20日召开业主大会临时会议，由全体业主决定是否解除与被告的物业服务合同。大会采用发放征询单上门征询形式进行。2014年12月24日，htu小区业主大会张贴公告公布关于终止与yy物业公司物业服务合同的征询投票结果。2014年12月26日，原告向被告送达《通知》，要求被告终止双方于2013年签订的《物业服务合同》，并于2015年1月10日向业委会移交工作，但被告拒绝撤离。现原告以被告在履行合同过程中严重违约，且业主大会已决议解聘物业公司为由，诉讼至法院要求判如所请。审理中，原告主张解除双方签订的物业服务合同的理由并非以被告存在根本违约，而是业主大会解聘了被告。同时，原告撤回第三项诉讼请求、
另查明，1.审理中，适逢恒大htu业委会换届。2015年5月22日，htu小区业委会出具《reer业委会决议》一份，言明对第一届业委会起诉被告物业服务合同纠纷一案，决定继续诉讼等；2.《物业服务合同》到期后，原、被告未签订新的合同。
以上事实，由原、被告的庭审陈述，原告提供的告业主书、物业服务合同、公示、公告、通知书、整改通知书、通告书、业主大会投票计票结果和业委会会议记录，被告提供的个人声明、来函、业主大会议事规则和管理公约、工程维修清单、信件等在案佐证。
本院认为，原告在召开了业主大会的情况下，以书面征求意见形式通过了解聘被告的决定，程序合法。业主委员会系业主大会的执行机构，业委会根据业主大会决议解聘物业服务企业，于法有据。被告以原告主体不适格及业主大会程序违法等所作的抗辩，于法无据，本院不予采信。审理中，原、被告签订的《物业服务合同》于2015年8月7日到期，且双方未续签合同，故双方之间的物业服务合同关系到期终止，现原告要求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业用房、公用设备设施和物业资料等，本院予以支持。综上，根据《物业管理条例》第十一条 、第十二条 、第十三条 和第三十九条之规定，判决如下:
一、原告上海市浦东新区reer小区业主委员会与被告上海yy物业管理有限公司签订的《物业服务合同》终止；
二、被告上海yy物业管理有限公司于判决生效之日起十日内撤出上海市浦东新区reer小区，并向原告上海市浦东新区reer小区业主委员会移交物业用房、公用设备设施和物业资料。
案件受理费人民币80元，由被告上海yy物业管理有限公司负担。
