业主大会选聘物业公司不强制要求按照招投标法进行
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广州物业专家律师网程磊律师提醒：
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据第第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”从以上司法解释规定可见，权利人行使撤销权需以诉讼的方式向人民法院提出，并且在一年内行使，该一年的期限属于除斥期间，不发生中止、中断或者延长的法律效力，期限届满，撤销权消灭。
《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》第七条“工程建设、货物采购、服务、特许经营项目符合本办法第八条、第九条规定的招标范围及规模标准的，必须进行招标”的规定可知，法律、行政法规并未对业主大会选定物业服务企业的方式作强制性规定。因此，业主以业委会在选聘新的物业服务企业过程中违反了《中华人民共和国招标投标法》、《广州市物业管理招标投标程序》的强制性规定为由，要求撤销业委会所作出的决议理由不成立而不予采纳正确。
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审原告)：广州xcs房地产开发有限公司
被上诉人（原审被告)：广州市荔湾区fyx首届业主委员会
上诉人xcs公司因物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（201x）穗荔法民三初字第2xxxx号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区fy路56-68号fyx是xcs公司开发的住宅，xcs公司是该小区荔湾区fy路68号3002房（住宅，建筑面积225.43平方米，产权登记时间2011年1月4日）、fy路58号102房（商业，建筑面积40.77平方米，产权登记时间2012年10月12日）、fy路56号-116房（车位，建筑面积15.59平方米，产权登记时间2011年1月4日）的登记所有权人。
2012年5月fyx选举产生了首届业委会，2012年6月21日fyx业委会将选举情况、业主大会决定及附件交到广州市国土资源和房屋管理局备案，广州市国土资源和房屋管理局向fyx业委会出具了《收件回执》。
2013年4月16日，xcs公司以广州市荔湾区fyx业主大会（以下简称fyx业主大会）和fyx业委会为被告向原审法院提起诉讼，以fyx业主大会通过了《议事规则》和选举成立了广州市荔湾区fyx首届业主委员会的两项决定存在违法违规和侵犯业主知情权、表决权、选举权等合法权益为由，请求：1.判令撤销fyx业主大会一表决通过《xcsfyx业主大会议事规则》的决定；2.判令撤销fyx业主大会作出成立广州市荔湾区fyx首届业主委员会的选举决定；3.本案全部诉讼费用由fyx业主大会与fyx业委会承担。原审法院以（2013）穗荔法民三初字第659号民事判决书作出判决：撤销fyx业主大会作出的业主大会决定（一）、（二）。判后，fyx业主大会、fyx业委会不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院认为fyx业主大会、fyx业委会的上诉理由成立，于2014年8月12日作出终审判决：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第659号民事判决；二、驳回xcs公司的全部诉讼请求。
2013年1月21日，fyx业委会发出《业主委员会决议》，就选聘物业管理公司有关事项决定如下：1.同意于2013年3月1日开始选聘物业管理公司投标准备工作；2.在2013年2月28日前向各业主发出申报原开发商赠送物业管理费的公开信。之后，fyx业委会于2013年3月1日组织召开了全体业主的书面业主大会，就1.是否同意选聘、续聘、解聘物业服务公司；2.是否授权fyx业委会进行招投标、以及由于招标引起的诉讼工作进行书面表决。fyx业委会发放调查问卷176张，共收回问卷173张，其中同意选聘、续聘、解聘物业服务公司的167票（面积为21920平方米），占72.29%，反对的6票，未投票的58票；另同意授权fyx业委会进行招投标、以及由于招标引起的诉讼工作的170票（面积为22286平方米），占73.59%，反对的3票，未投票的58票。fyx业委会于2013年4月13日将书面征求意见的统计结果张贴于案涉小区内，并通知业主问卷调查的期限延长至2013年6月1日24时。据fyx业委会陈述，该统计结果截至2013年6月1日24时未发生变化。2013年7月3日，fyx业委会向荔湾区多宝街莲塘居委会、荔湾区多宝街道办事处等部门送达了《关于fyx业委会招投标函件》，内容为：荔湾区fyx小区2013年2月至6月1日采取书面问卷形式召开了业主代表大会，根据小区户数及建筑面积，已达双过半数通过。根据绝大多数业主的意见并按照2009年3月1日起施行的广东省物业管理条例第五章第四十四条规定，经业主委员会研究决定：于2013年6月开始向社会邀聘物业管理企业等。
2013年7月29日，fyx业委会发出《fyx业主委员会决议公告》，内容为：fyx于2013年3月1日开始进行业主大会问卷调查，共派出问卷176份，收回173份，同意的业权人数及所占的建筑面积已超过业主人数及建筑总面积的过半数。fyx业委会于2013年7月29日召开会议，商议招投标的具体工作，考虑到fyx的实际情况，经讨论决定招投标工作以邀标形式来选定新的物业服务管理公司。会议决议如下：1.一致同意fyx的招标工作以邀标的形式决定新的物业服务管理公司；2.评标委员会成员由业委会成员以及3名业主代表担任。fyx业委会于2013年8月1日在案涉小区内张贴了上述决议公告。
2013年8月29日，fyx业委会在案涉小区内张贴《公告》，向全体业主公布《fyx物业服务邀标文件》，征求全体业主意见。
2013年9月23日，fyx业委会向荔湾区国土房管局发函，就业委会有关选聘小区新的物业服务企业邀标工作向该局报备，内容为：（1）确定评标委员会成员名单；（2）评标委员会负责开标、评标及定标工作；（3）确定邀标函发出的时间为2013年10月10日至15日。
2013年10月16日，fyx业委会向全体业主发出《关于fyx评标委员会核查及确定应聘物业公司情况报告》，内容为：经评标委员会审核，符合条件的三家物业服务企业为:广州长建物业管理有限公司、广东建工恒福物业有限公司、广东广物物业管理有限公司。
2014年8月21日，fyx业委会作出《fyx业主委员会会议纪要》，记载：会议时间2014年8月19日，参会人员：业委会成员赖某、植治章、唐串莲、李某甲、潘某，业主代表陈某甲、张某甲、窦某、李某乙，会议主要内容：讨论fyx邀标事宜，经与会人员充分讨论，一致对fyx邀标工作作出以下决议：（1）同意延续邀标工作；（2）确定业委会成员人数及名单。；（3）确定新的评标委员会成员：业委会委员唐串莲、赖某、李某甲、潘某、植治章，业主代表陈某甲、梁某、曾某、张某乙，后备委员李某乙、陈某乙。fyx业委会在案涉小区内张贴公某了该会议纪要。
2014年9月10日，fyx业主大会、fyx业委会发布《邀标评审标准技术评分》。
2014年9月20日，fyx业委会、fyx评标委员会在案涉小区内张贴《公告》，向全体业主公示：兹定于2014年9月27日上午十时在广州市荔湾区长寿路恒宝广场三楼稻香酒家内召开开标会议，业主凭本人业主卡入场。
2014年10月6日，fyx业委会在案涉小区内张贴《通知》，向全体业主发布：fyx小区邀聘物业服务企业的开标大会已于2014年9月27日上午十时举行，中标单位为：广州长建物业管理有限公司。现fyx首届业主委员会以问卷的形式召开业主大会，请广大业主积极行使自身权利。
fyx业委会于2014年10月2日组织召开了全体业主的书面业主大会，对是否同意聘请广州长建物业管理有限公司为fyx的物业服务企业进行表决，于10月26日向全体业主发布《fyx小区业主大会邀聘物业服务企业表决结果公某》，表决结果为：共发出表决表231份，收回160份，同意的154份，占比例66.67%，专有部分建筑物面积21038.72平方米，占比例65.77%，反对的2票，弃权的3票，废票1票。按照《广东省物业管理条例》的相关规定，业主大会已通过聘请广州长建物业管理有限公司为fyx的物业服务公司，本公某公某期31天，公某时间从2014年10月26日起至2014年11月25日止。
xcs公司于2014年10月21日向原审法院提起本案诉讼称：xcs公司拥有自行开发的广州市荔湾区fyx56-68号fyx楼盘的未售物业83套，同其他217套已售物业业主同属该楼盘业主。由于fyx业委会并不具备招标资格，多项决议及在重新选聘物业服务企业的过程中存在违反法律法规强制性规定的行为以及剥夺业主知情权、表决权等侵犯业主权利的做法，故xcs公司作为业主之一，请求判令：1.撤销fyx业委会于2013年7月29日《fyx业主委员会决议公告》中作出的第一项“以邀标的形式选定新的物业服务管理公司”的决议及第二项“评标委员会成员由业委会成员及3名业主代表担任”的决议；2.撤销fyx业委会于2014年8月21日《fyx业主委员会会议纪要》中公布的第一项“同意延续邀标工作”的决议及第三项确定新的评标委员会成员的决议；3.撤销fyx业委会于2014年10月6日公布的内容为“确定中标单位为：广州长建物业管理有限公司并以问卷的形式召开业主大会的”《通知》决议；4.判决fyx业委会承担本次诉讼费。
原审庭审中，xcs公司称其在本案起诉前才知道fyx业委会在2013年7月29日发布的《fyx业主委员会决议公告》，不清楚该公告的公某时间。
原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定：“业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”xcs公司既是案涉小区的开发商，又是该小区的业主，其认为业主大会或者业主委员会的决定侵害其权益，有权依据上述规定请求撤销。fyx业委会是案涉小区业主大会的执行机构，xcs公司诉请撤销的《fyx业主委员会决议公告》是由fyx业委会组织召开小区业主大会，经其收集整理相关会议资料等形成并代为发布的决议，因此，xcs公司以上述决议侵害其权益起诉fyx业委会要求撤销并不违反现有法律规定，fyx业委会认为其不是本案适格主体，不予采纳。
本案中，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据第第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”从以上司法解释规定可见，权利人行使撤销权需以诉讼的方式向人民法院提出，并且在一年内行使，该一年的期限属于除斥期间，不发生中止、中断或者延长的法律效力，期限届满，撤销权消灭。案涉的《fyx业主委员会决议公告》于2013年7月29日作出，于2013年8月1日在案涉小区内张贴公某，并于2013年9月23日送房管部门备案，xcs公司作为小区业主对于业主大会决定只要在稍加注意的情况下就能得知，故依法认定上述业主大会决定公某的时间即为xcs公司知道且应当知道其合法权益被侵害的起算时间，xcs公司时至2014年10月21日才提起本案诉讼，其撤销权因超过一年的除斥期间而消灭，故对xcs公司要求撤销fyx业委会于2013年7月29日《fyx业主委员会决议公告》中作出的第一、二项决议的诉讼请求，不予支持。
关于xcs公司诉请的第二、三项请求，争议的焦点为fyx业委会于2014年8月21日公布的《fyx业主委员会会议纪要》第一、三项决议以及2014年10月6日公布的《通知》决议是否侵害xcs公司的合法权益及是否违反了法律规定的程序。
首先，依据2013年7月29日作出的《fyx业主委员会决议公告》的内容，fyx业委会进行案涉小区内新的物业服务公司的选定工作是经业主大会决定和授权的，符合《物业管理条例》以及《xcsfyx业主大会议事规则》的相关规定。而xcs公司诉请撤销的《fyx业主委员会会议纪要》以及《通知》决议的内容实质是fyx业委会从事选定新的物业服务企业工作中的具体措施，属于fyx业委会在业主大会的授权范围内履行职责的行为，并无侵害xcs公司乃至全体业主的合法权益。xcs公司认为fyx业委会关于选聘物业服务企业的决议以及物业招标行为侵害了xcs公司的知情权、表决权，缺乏事实和法律依据，不予采纳。
其次，因法律、行政法规并未对业主大会选定物业服务企业的方式作强制性规定，《xcsfyx业主大会议事规则》及业主大会决议亦未要求fyx业委会需按照《中华人民共和国招标投标法》的规定选定物业服务企业。因此，xcs公司以fyx业委会在选聘新的物业服务企业过程中违反了《中华人民共和国招标投标法》、《广州市物业管理招标投标程序》的强制性规定为由，要求撤销fyx业委会所作出的决议理由不成立，不予采纳。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条以及《物业管理条例》第十五条的规定，判决:一、驳回原告广州xcs房地产开发有限公司要求撤销被告广州市荔湾区fyx首届业主委员会于2013年7月29日《fyx业主委员会决议公告》中作出的第一项“以邀标的形式选定新的物业服务管理公司”的决议及第二项“评标委员会成员由业委会成员及3名业主代表担任”的决议的诉讼请求；二、驳回原告广州xcs房地产开发有限公司要求撤销被告广州市荔湾区fyx首届业主委员会于2014年8月21日《fyx业主委员会会议纪要》中公布的第一项“同意延续邀标工作”的决议及第三项确定新的评标委员会成员的决议的诉讼请求；三、驳回原告广州xcs房地产开发有限公司要求撤销被告广州市荔湾区fyx首届业主委员会于2014年10月6日公布的内容为“确定中标单位为：广州长建物业管理有限公司并以问卷的形式召开业主大会的”《通知》决议的诉讼请求。本案受理费50元，由原告广州xcs房地产开发有限公司负担。
判决后，xcs公司不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人fyx业委会既然采用邀标的形式选聘物业管理公司，就属于招投标活动，当然应适用《招标投标法》，原判认为被上诉人选聘物业管理公司的行为不受《招标投标法》的约束严重错误。二、被上诉人两次召开业主大会均没有提前十五日公告业主，也没有告知居委会，严重侵犯了业主的知情权，违反《物业管理条例》第14条，程序不合法，由此得到的会议结果应无效。三、被上诉人在还没有得到业主大会授权的情况下已开始准备重新选聘物业管理公司，超出了业委会的职权范围，违反了法律规定。同时，业主进行表决的时间同业委会发布的通知时间不符，程序违法。故被上诉人选聘物业管理公司的过程违反法律规定，严重侵害了上诉人的权利，剥夺了上诉人的知情权和管理关系切身利益事项的权利。四、业主大会问卷调查和表决表内容不真实，且问卷统计的监票人均是被上诉人，第二次表决统计缺乏监督人，仅只是发布表决结果，公正性存疑，不是对fyx全体业主意志的反映，被上诉人进行招标投标选聘新的物业公司的行为未经全体业主的授权。五、鉴于fyx业主大会召开程序违反法律强制性规定，由此程序得出的内容理应无效，上诉人诉请的撤销被上诉人于2013年7月29日《fyx业主委员会决议公告》中做出的第一项与第二项就同诉讼时效无关。综上，原判适用法律错误，认定事实不清，请求：1、撤销原判；2、撤销被上诉人于2013年7月29日《fyx业主委员会决议公告》中作出的第一项“以邀标的形式选定新的物业服务管理公司”的决议及第二项“评标委员会成员由业委会成员及3名业主代表担任”的决议；3、撤销被上诉人于2014年8月21日《fyx业主委员会会议纪要》中公布的第一项“同意延续邀标工作”的决议及第三项确定新的评标委员会成员的决议；4、撤销被上诉人于2014年10月6日公布的内容为“确定中标单位为：广州长建物业管理有限公司并以问卷的形式召开业主大会的”《通知》决议；5、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人fyx业委会答辩称：原审查明事实清楚，适用法律准确，判决公平、公正，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，应予驳回，请求维持原判。
二审中，被上诉人fyx业委会提交了以下证据：证据1、广州市国土房管局荔湾区分局“荔国房发[2015]11号”文，拟证明房管局已认可涉案小区重新聘请物业公司的事实，并发文督促原物业公司进行移交工作；证据2、商事登记信息，拟证明涉案小区原物业公司股东之一是上诉人xcs公司。上诉人xcs公司质证意见为：上述证据的真实性均无异议，但均不确认关联性。上诉人xcs公司在二审中没有新证据提交。
二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国招标投标法》第三条“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标……”、《中华人民共和国招标投标法实施条例》第二条“招标投标法第三条所称工程建设项目，是指工程以及与工程建设有关的货物、服务”、《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》第七条“工程建设、货物采购、服务、特许经营项目符合本办法第八条、第九条规定的招标范围及规模标准的，必须进行招标”的规定可知，法律、行政法规并未对业主大会选定物业服务企业的方式作强制性规定，《xcsfyx业主大会议事规则》及业主大会决议亦未要求被上诉人fyx业委会需按照《中华人民共和国招标投标法》的规定选定物业服务企业。因此，原判认为上诉人xcs公司以被上诉人fyx业委会在选聘新的物业服务企业过程中违反了《中华人民共和国招标投标法》、《广州市物业管理招标投标程序》的强制性规定为由，要求撤销被上诉人fyx业委会所作出的决议理由不成立而不予采纳正确。现上诉人xcs公司在没有新证据的情况下，上诉再次以此为由提出该诉请，本院不予采纳。
被上诉人fyx业委会就是否授权其进行物业管理公司的选聘以及对受聘物业管理公司进行表决的议题先后组织召开了两次业主大会，均进行了十五天以上的告知和公某，并发函要求居委会、街道办、房管局等相关部门参与和指导，亦均将相关会议结果送达告知了上述居委会、街道办、房管局等相关部门。上诉人xcs公司在没有新证据的情况下，其关于被上诉人fyx业委会召开业主大会程序不合法、选聘物业管理公司的过程违反法律规定、进行招标投标选聘新的物业公司的行为未经全体业主的授权，侵犯、剥夺其知情权和管理关系切身利益事项的权利，会议结果应无效的上诉意见均没有事实和法律依据，本院不予采纳。
关于上诉人xcs公司上诉提出业主大会问卷调查和表决表内容不真实，其对此并无举证证明，且应由相关业主自行提出主张，本案不予审查。
原判已就对上诉人xcs公司要求撤销被上诉人fyx业委会于2013年7月29日《fyx业主委员会决议公告》中作出的第一、二项决议的诉讼请求不予支持的理据作了充分论述，合法合理，本院不再赘述，予以维持。上诉人xcs公司在其前述上诉理由均不成立的情况下，其关于诉请的撤销被上诉人fyx业委会于2013年7月29日《fyx业主委员会决议公告》中做出的第一项与第二项同诉讼时效无关的上诉意见不成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
