业主委员会未经业主大会授权不得提起诉讼

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广州物业专家律师网周滨律师提醒：《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的应当由业主共同决定的其他重大事项，业委会提起诉讼也应经过专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。业委会是小区业主大会的执行机构，其职责范围并不包括不经业主大会授权即可迳行提起民事诉讼。业主委员会向法院起诉应召开业主大会，获得相应的授权，授权委托书应具体明确，应载明具体的诉讼请求和事实、理由。如业主委员会未能就此举证，则面临被法院判决驳回起诉的风险。

附：

广东省广州市中级人民法院

民事裁定书

上诉人（原审原告）：dsjb花园小区业主委员会

被上诉人（原审被告）：jb物业有限公司

上诉人dsjb花园小区业主委员会（以下简称jb业委会）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第xxxx号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院认为，根据《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

jb业委会是dsjb花园小区业主大会的执行机构，其职责范围并不包括不经业主大会授权即可迳行提起民事诉讼。原审诉讼中，jb业委会就其诉讼主体资格问题，提交了以下证据：1、dsjb花园小区各大楼业主于2011年9月至2011年10月期间在委托人签名表格中签名的《授权委托书》，内容为：授权楼座业主代表代为行使dsjb花园小区公共物业管理活动中需要表决的事项；等。2、以jb业委会名义于2013年7月6日向dsjb花园小区全体业主发出的《公告》，内容为：因jb物业有限公司在2011年8月1日至2013年7月31日提供物业服务期间未按照《物业服务合同》及补充协议履行合同义务，jb业委会决定提起诉讼，定于2013年7月14日下午两点半在小区居委会召开业主代表大会讨论；等。3、楼座业主代表于2013年7月14日签名、填写的均为赞成的《表决票》若干张，表决内容为授权jb业委会代表dsjb花园小区全体业主就jb物业有限公司在2011年8月1日至2013年7月31日提供物业服务期间未按照《物业服务合同》及补充协议履行合同义务一事以自己的名义向有管辖权的人民法院提起诉讼；等。4、2013年7月14日dsjb花园小区业主代表签到表。经审查，原审法院认为，1、jb业委会并未举证证明其于2013年7月6日作出的《公告》已向dsjb花园小区全体业主发出。2、jb物业有限公司对《授权委托书》中部分业主的签名的真实性不予确认，且部分业主已在本案诉讼期间到庭表示《授权委托书》中的签名并非其本人签名，其也不同意授权楼座业主代表代为行使dsjb花园小区公共物业管理活动中需要表决的事项。经原审法院释明后，jb业委会表示不申请对上述有异议的业主的签名是否其本人签名进行笔迹鉴定。3、jb业委会确认在2013年7月14日召开业主代表大会时，在上述《授权委托书》中签名的部分业主所涉房屋的产权已发生变动，jb业委会未能提供新业主出具的同意授权楼座业主代表代为行使dsjb花园小区公共物业管理活动中需要表决的事项的《授权委托书》。鉴此，jb业委会提交的上述证据并不足以证明jb业委会已经涉案小区的业主共同决定由jb业委会提起本案诉讼并主张相关权利。因此，jb业委会不符合本案起诉的条件。jb业委会提起本案诉讼，依法应予驳回。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条第三款、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款（三）项的规定，裁定：驳回dsjb花园小区业主委员会的起诉。

上诉人jb业委会不服原审裁定，向本院提起上诉认为：一、一审法院关于“jb业委会并未举证证明其于2013年7月6日作出的《公告》已向dsjb花园全体业主发出”的认定错误。二、一审法院关于“jb物业有限公司对《授权委托书》中部分业主的签名真实性不予认可……”的认定错误，jb物业有限公司否认业主签名的真实性但不申请笔迹鉴定应自行承担举证不能的后果。一审法院调查取证片面。三、jb业委会提交的证据已经证明jb业委会已经取得涉案房屋业主的合法授权，涉案小区内房屋产权发生变更的情况可以不计入同意的户数和面积数，jb业委会已发出公告，新业主的权利并未受到侵害。四、一审判决对“jb业委会提交的证据不足以证明jb业委会已经涉案小区的业主共同决定由jb业委会提起本案诉讼并主张相关权利”的认定错误，错误分配举证责任，jb物业有限公司未履行《物业服务合同》约定的义务，对业主利益造成损害。据此上诉请求：撤销原审裁定，指令原审法院继续审理。

本院经审查认为：jb业委会提起本案诉讼属于《物业管理条例》第十一条、第十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的应当由业主共同决定的其他重大事项，业委会提起诉讼也应经过专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。jb业委会提交的《授权委托书》第一条第7款约定该楼业主授权楼座业主代表对“本小区在公共物业管理过程中的其他需要表决的事项”进行表决，第二条约定“委托期限自签字之日起至小区第二届业委会到期之日止”，该授权不能反映出是针对本次诉讼所进行的授权，该授权与《表决票》上关于提起诉讼的表决内容未形成有效的衔接，《授权委托书》与《表决票》亦未明确载明授权及表决的内容为本次诉讼以及具体诉讼请求和事实、理由，jb业委会未举证证明涉案小区业主对投票表决的具体内容是清楚知晓的，故原审法院认定jb业委会未举证证明其经涉案小区的业主共同决定由jb业委会提起本案诉讼并认定jb业委会不符合起诉条件并无不当，本院予以认可。jb业委会的上诉理由不成立，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。