商品房买卖纠纷司法实务问题---程磊律师解答

一、多重买卖

l      出卖人一套房屋卖给数人,各份买卖合同效力如何?

答：根据《合同法司法解释（二）》第15条规定，一房数卖的，各买卖合同均应认定有效。

l      如果各买受人都要求履行买卖合同的，到底履行哪一份？

答：首先是已经办理权属变更登记的；如果均未办理登记，由先行占有的买受人取得所有权；如果未办理登记又未占有的，由先行支付价款的买受人取得；均未支付价款的，由依法成立在先的买受人取得。

二、已设立抵押的二手房买卖合同的效力如何？

   答：一般来说，当事人以买卖的房屋存在抵押而主张合同无效的，原则上不支持。如果买受人认为出卖人未告知抵押，有显失公平、重大误解、欺诈、胁迫或趁人之危的，买受人可以主张撤销合同，不能主张无效。

三、未取得房产证的二手房买卖合同效力如何？

  答：买卖合同签订后，当事人以未取得房产证为由主张合同无效的，不予支持。

四、共有二手房买卖合同效力如何认定？

答：房屋出售时，如果房产证登记为一人时，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人是完全的产权人，买卖合同应认定有效。如果房屋出售时权利人登记为数人，基于部分共有人不得处分共有财产的规定，在其他共有人不予追认时，应认定买卖合同无效，但符合表见代理的除外。

五、承租人主张优先购买权的买卖合同效力？

答：根据最新的租赁合同司法解释第21条规定，涉及优先购买权的合同，不认定买卖合同为无效。

六、违约方恶意违约，守约方的损失如何赔偿？

    答：当前房屋的市场价与订立合同时双方约定的房屋价款之间的差价就是守约方在合同履行后获得的利益，也是合同双方当事人在订立合同时应该能够预见的。守约方主张违约方赔偿的，可以获得支持。

七、违约金的调整

    答：违约金调整应由当事人申请，法院未经申请不得调整。根据合同法司法解释二第29条规定，一般以30%为标准。