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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
来源：浮山新闻网 编辑：王小刚 时间：2019-03-08 08:01:54
近日，广州市住房和城乡建设局制定并发布《广州市业主决策电子投票规则（修订征求意见稿）》（下称《意见稿》），从3月6日起向社会公开征求意见。此次新规对业主投票表决的流程进行了简化，对于选聘物管等重大事项，要求优先建立投票数据库，并加大业主的隐私保护。笔者了解到，广州将在2020年底前，基本建成现有约3000个住宅小区的电子投票信息数据库，并实现新住宅小区数据入库常态化。截至目前，已经有1200个小区建成了数据库。
业主微信投票即可选择物管公司
“小区业委会选举难”“开发商和物管公司联手侵害业主权利”……以往，这些难以解决的问题，如今都将有好的制度措施予以破解。
“过去那种书面投票方式效率很低，要靠‘扫楼’才能完成。而且投票的公信力也比较低，因为投票过程中容易被‘钻空子’。”广州市住房和城乡建设局有关负责人介绍，“电子投票”是指以业主决策电子投票系统为平台，业主通过微信、短信、网站等互联网、移动通信技术手段，对物业管理活动中的业主共同决策事项进行投票表决。经过2年来的试点，这项工作赢得了社会广泛好评。
2016年9月，广州出台了《广州市业主决策电子投票暂行规则》，推出了广州市业主决策电子投票系统，业主仅需关注“广州市物业管理”微信公众号，在公众号中输入业主的身份证号码和手机号码，绑定业主身份后，即可对小区13项公共管理事务进行电子投票。
这13项事务均为应当经“双过半”甚至是“双三分二”业主同意的重大事项，具体包括：制定和修改业主大会议事规则；选举业主委员会或者更换业主委员会委员；制物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用物业专项维修资金，制定物业专项维修资金管理制度等。
2018年，广州又发布《物业管理条例（征求意见稿）》，争取到2020年底前将全市所有小区都录入业主决策电子投票系统，届时凡是法律规定需要小区公共决策的事项，必须都通过业主电子投票系统投票。同时，也通过新设物业管理委员会、社区街道加强指导等措施，为业主电子投票系统提供完善的制度保障。
新规简化电子投票流程
《意见稿》对投票流程进行了相应修订。
按照现行规定，投票组织者应当在使用投票系统30日前提出书面申请。街道办、镇人民政府会同区住房和建设行政主管部门应当对申请资料进行审核。而根据新规，已建立投票系统数据库的，书面申请流程已简化为书面告知。
《意见稿》规定，数据库的建立改为由住建部门主动建立，省却书面申请流程。对于成立首次业主大会筹备组、20%以上业主提议召开业主大会临时会议、换届选举业主委员会，以及业主大会拟续聘、选聘、解聘物业服务企业的住宅小区，要优先建立投票系统数据库。
电子投票开始时间的15日前，投票组织机构需向投票表决范围内的业主通告电子投票开始时间、电子投票截止时间、表决事项、表决规则等内容。电子投票期限应当不少于5日，不超过20日。对于因客观原因未通过微信投票的其他业主，可以在电子投票期间采用书面表决票或者选票补充投票。
此外，投票行为将更加规范。《意见稿》进一步明确，决定续聘或选聘物业服务企业的，应当同时制定、修改物业服务的内容和标准、物业服务收费的方式和标准，确定物业服务期限。业主委员会不得通过业主大会授权、委托等方式决定制定、修改业主大会议事规则。
新规要求物管公司收集业主电话
要实现电子投票，关键是建立小区业主的数据库。数据库包括了业主姓名、身份证号码、地址（房号）、手机号码等信息。
对于如何加快和完善数据库建设，此次《意见稿》规定，市住房和城乡建设局统筹投票系统数据库的建立、维护和管理工作，各区住房建设行政主管部门具体负责本辖区对应工作。
市住房城乡建设局和市房地产档案行政管理部门应当建立投票系统数据库所需信息的共享和更新机制。市房地产档案行政管理部门应当将已登记专有部分的不动产登记簿编号、地址（房号）、建筑面积、业主姓名、业主身份证件号码等信息共享给市住房城乡建设局。
因电子投票需要，自然人业主有义务提供本人用于电子投票的手机号码。
《意见稿》第九条第二款规定，区住房建设行政主管部门应当要求物业服务企业限期提供物业管理区域内业主的手机号码。物业服务企业未按时提供业主手机号码的，区住房建设行政主管部门责令其限期提供；逾期拒不提供的，按照《广州市物业服务企业信用管理暂行办法》相关规定实施惩戒。
新规进一步强调隐私保护
广州市住房和城乡建设局有关负责人介绍，对于业主来说，实际操作过程非常简单。2017年至今，该系统在全市数十个小区推广应用的效果良好。
对于业主担心的个人隐私保护的问题，系统设计之初已经充分考虑，在基础数据收集阶段，业主只须提供手机号码，无须提供身份证号码、个人房产等信息。此次新规也对隐私保护予以进一步加强：在公示业主资料阶段，仅公开业主的姓氏、手机号码的前3位和后4位数字，其余的用*号代替。
上述负责人告诉南方日报记者，广州将在2020年底前，基本建成现有约3000个住宅小区的电子投票信息数据库，并实现新住宅小区数据入库常态化。截至目前，已经有1200个小区建成了数据库。
■专家说法
业主电子投票体现
“共建共治共享”
对于《意见稿》，广东省政府参事王则楚告诉南方日报记者，共有物权登记和明示是业主权利的基础，电子投票表决制度可以很好地优化业主行使自身权利的过程。这项工作要做得好，关键是投票系统必须能及时更新业主的信息、要对投票项目公示到位，并且要能够通过微信、短信提醒用户投票。
广州市社科院有关专家表示，以往“业主大会召开难、投票难”问题，困扰物业管理行业多年。这其中，既有通知业主耗时耗力问题，也有业主参与度和活跃度问题，还部分存在物管公司不作为和造假等问题。如今，“业主决策电子投票系统”有望大大提高业主表决的效率和真实性。
广州白云区同德围公咨委主任韩志鹏表示，基层工作非常琐碎，有时候还面临“众口难调”。在互联网时代，就应当运用科技手段大力推广电子投票制度。“业主决策电子投票是当前社会治理的一种创新，要打造共建共治共享的社会治理格局，首先就要建立健全社区治理体系，提升公众参与能力，激励业主参与小区公共事务决策”。
同时，鉴于此次法规修订还处于征求意见阶段，韩志鹏也对其中个别条款持保留意见。
“主要是第九条第二款、关于要求物业公司收集业主手机号这一条，应当引起讨论。”韩志鹏表示，“强令物业公司收集并提供业主手机号、否则要予以惩戒。此项条款有待商榷。”
