热烈祝贺程磊、周滨律师代理的坚真花园业主撤销权案终审胜诉
广州物业专家律师网/程磊律师网
专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
2016年12月18日，位于广州市海珠区大塘的坚真花园业主委员会作出了自管的决议。坚真花园业主林先生认为坚真花园业主委员会作出的自管决议违反了法律规定，委托广东博厚律师事务所程磊、周滨律师向海珠区人民法院提起业主撤销权诉讼。海珠区法院一审作出判决，撤销了坚真花园业主委员会的自管决议。一审判决后，坚真花园业主委员会提起上诉，要求二审法院改判。
2017年10月30日，广州市中级人民法院作出了终审判决，驳回上诉，维持原判。
广州市中级人民法院认为，坚真花园业主委员会未通知相关车位、幼儿园业主参与投票，召开业主大会的程序不合法，其召开业主大会会议作出的表决结果不具有法律效力，林先生要求撤销坚真花园业主委员会自管决议依法有据。
程磊、周滨律师曾代理过数宗业主撤销权诉讼，并有几宗案件胜诉。业主撤销权案件主要从业主大会决议作出的程序和实体两方面进行审查，程序方面主要审查是否按照《物业管理条例》的相关规定进行了相应的告知工作，确保广大业主的知情权不受侵犯。实体方面主要审查决议的作出是否符合《物权法》第76条的规定。
[来源：中国裁判文书网]
林某某与广州市海珠区坚真花园业主委员会业主撤销权纠纷一审民事判决书
广州物业专家律师网/程磊律师网
专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
原告林某某，汉族，住所地广州市海珠区。
委托代理人周滨，广东博厚律师事务所律师。
委托代理人程磊，广东博厚律师事务所律师。
被告广州市海珠区坚真花园业主委员会，住所地广州市海珠区聚德西路利和街16号。
负责人方xx。
委托代理人曾静仪，广东海际明律师事务所律师。
委托代理人叶继顺，广东海际明律师事务所律师。
原告林某某诉被告广州市海珠区坚真花园业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2017年1月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告的委托代理人周滨、程磊，被告的负责人方婉贞及其委托代理人曾静仪、叶继顺到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
原告诉称，原告是广州市海珠区聚德南路利和街xx号xx房（坚真花园）的业主。
2016年12月18日，被告发出公告，并制作了《坚真花园第四次业主大会表决情况汇报》，称“同意自管的户数与面积均已过半，业委会宣布同意自管的决议通过”。
原告认为被告的决定违反法律规定，应予撤销。
一、被告采用书面征求意见形式召开业主大会，但没有将征求意见书送交每一位业主，也没有将无法送达的表决票在物业管理区内公告。
二、被告在召开业主大会前没有提前15日通知全体业主，也没有书面告知居委会，违反了《物业管理条例》第十四条 的规定。
三、本次业主大会召开前，被告没有将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域内的显著位置公告，也没有书面通知全体业主。
四、被告没有将“是否同意自管”的议题进行公告，并听取业主的意见和建议，不符合《业主大会和业主委员会指导规则》第三十九条的规定。
五、被告无证据证明其决定获得了坚真花园小区业主人数和面积双过半的业主同意。
六、被告未向地下车位、幼儿园的业主发放表决票及进行相应的统计，剥夺了地下车位业主和幼儿园业主的表决权。
七、反对自管的业主人数已达到法定的双过半，被告作出的决议应撤销。
八、被告开箱验票未邀请辖区街道办事处、居委会工作人员到场监票，无法保证投票结果的客观性和真实性。
因此，被告作出的决议侵害了业主的合法权益，故应撤销。
为此，现起诉要求:1、判令撤销被告于2016年12月18日作出的坚真花园同意自管的决议；2、被告承担本案诉讼费。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。
一、本次业主大会的召集、决议、通报等程序合法，作出的自管决议依法生效。
原告指称各项程序违法的陈述，与事实不符，缺乏法律依据。
我方于2016年9月5日向全体业主公告业主大会将于当月25日召开，通知居委和街道，并于公告栏公示，后更以各种形式予以宣传，符合规定。
在业主大会召开后，除了在小区公告栏公示各事项外，各业委会成员还逐门逐户上门派表决票，同时电话和短信通知各业主，并向各业主解释自管的相关问题，投票结束前再次公告告知各业主等，以便各业主清楚行使自己的权利。
期间，物业公司煽动部分业主因不同意自管冲击业委会办公室，引发了公安机关、街道、居委等介入，影响巨大。
我方在开箱验票前多次邀请街道和居委参与验票，并在部分业主曾冲击业委会的情况下，为避免验票过程和选票被破坏，经街道同意，我方邀请了部分业主和独立第三方机构广东省华南和谐社区发展中心现场监督见证，票箱完整、唱票和计票等程序合法，统计出了投票结果，并向各业主进行了公示。
公示中，我方及时处理了部分业主提出的异议，并作更正。
二、坚真花园车位和幼儿园不计入专有部门面积，原告以本次否决未包含该面积属于违法，明显错误理解了坚真花园专有部份的范围，且自相矛盾。
根据《坚真花园业主大会议事规则》的规定，坚真花园业主大会自2005年成立时起便确认小区总面积为99690平方米，即业主大会设立时已确定车位和作为教育配套的幼儿园不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
对此，前三次业主大会亦一直如此否决，均无任何业主提出异议。
原告提交的其认同的《坚真花园临时业主大会公告》也确认建筑总面积为99690平方米，也是未计入车位和幼儿园的面积，故原告陈述前后矛盾。
三、业主大会的决议自作出之日起生效，事后反对的人数和面积无法撤销该决议，更何况原告所提交的表决中存在大量伪造的签名。
经审理查明:原告林某某是广州市海珠区聚德南路利和街4号1101房的权属人，该房屋建筑面积70.08平方米，属于坚真花园小区。
2012年11月，被告广州市海珠区坚真花园（第一届）业主委员会经房管部门核准同意备案。
2014年7月10日，因被告需变更委员等事项，再次在房管部门办理变更备案。
2016年9月初，被告在坚真花园小区宣传栏张贴告全体业主的《通知》，称因与金和物业公司的合同到2016年12月31日到期，……现业委会决定在9月25日召开第四届业主大会，投票决定小区的管理模式；投票结束时间以过半数以上业主参加投票为止。
落款日期2016年9月5日。
同时，被告还在宣传栏张贴《坚真花园业主自治倡议书》，向业主倡议建立自治模式等。
之后，被告在小区设置了投票箱让业主对是否同意自管进行投票。
2016年9月27日，被告向业主发出公告，希望业主踊跃投票。
被告提供了2016年10月12日、24日的报警回执，称因投票受到他人干扰破坏，故报警。
2016年12月8日，被告在小区宣传栏向全体业主发出《公告》，内容是:经2016年12月7日业委会会议决定，坚真花园第四次业主大会关于“是否同意自管”的投票将于2016年12月15日下午5点半结束，请还没有投票的业主履行业主义务，抓紧时间到聚贤阁业委会投票。
被告庭审中表示，因部分业主冲击业委会，导致正常投票程序被扰乱，为避免验票过程和选票被破坏，经街道同意，邀请了其他业主和案外人广东省华南和谐社区发展中心现场监督见证，在小区外另择场所完成了唱票、计票和统计投票结果的工作。
2016年12月18日，被告广州市海珠区坚真花园业主委员会发出“坚真花园第四次业主大会表决情况汇报”，主要内容是:坚真花园第四次业主大会关于‘是否同意自管’的投票从2016年9月25日开始，期间数次公告呼吁业主积极投票，2015年12月8日最后公告说投票于2016年12月15日下午5点半结束，请未投票的业主抓紧投票；……投票结果如下全小区总户数974户，总面积99690平方米，参加投票的总户数为602户，面积为62473.51平方米；同意户数376户，面积为35795.44平方米；不同意户数为206户，面积为24216.51平方米；弃权户数为20户，面积为2461.56平方米；未参加表决的户数为372户，面积为37216.49平方米；经查验废票和重复票为16票；根据小区议事规则，未参加表决业主的投票权计入已表决的多数票，同意户数共748户，占总户数76.8%，占总面积73.24%；表决结果同意自管的户数与面积均已过半，业委会宣布同意自管的决议通过。
被告表示原告于2016年12月23日向其递交了要求查票的书面意见（复印件），原告在该书面意见中对被告于2016年12月18日发出的“投票统计汇总表”提出异议，认为其参与了投票，但票选结果中并未公布其所投的票，为此要求查票。
但原告在庭审中否认递交过该书面意见。
被告在庭审中表示业委会已通知原告投票，原告亦投了反对票。
原告对此否认，认为被告并未通知其投票。
另查明，2012年9月23日的《坚真花园业主大会议事规则》和《坚真花园小区管理规约》，均在广州市海珠区住房和建设水务局备案登记。
其中，《坚真花园小区管理规约》记载:物业名称坚真花园，住宅类型，建筑面积99690.096平方米。
上述《坚真花园业主大会议事规则》于2015年10月15日在广州市海珠区人民政府江海街道办事处办理变更备案，该“议事规则”记载:业主大会召开程序第五条发布公告，业主大会召开前15日，业主委员会或业主大会筹备组应当将召开会议的内容以书面形式向物业小区内业主公告；物业小区的业主大会会议，应当同时告知所在街道办事处、社区居委会、区、县级市国土房管局；第七条回收统计意见业主委员会或业主大会筹备组可通过设立投票箱、上门或寄挂号信等形式回收物业小区内业主意见，进行综合意见或统计票数，进行表决，邀请所在地街道、居委会指导、监督，或请公证处公证，业主委员会或召集人发放和回收征询意见表和选票可分步骤进行；第八条……业主委员会或召集人必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意见和选票结果，接受物业小区内业主的查询和监督；业主委员会或业主大会筹备组将业主大会的议事决定自会议结束后3日内以书面形式在物业小区内公告；第十一条业主自取得物业产权时自然取得投票权；业主大会作出决定，须经专有部分占建筑物总面积1/2以上业主同意……；第十二条持有房产证或经房管局备案的预售合同为投票权人；业主的投票权可书面委托使用人或承租人或其他业主行使，委托书应载明委托事项、委托权限及期限，但使用人及承租人不具有业主代表和业主委员会委员的被选举权；未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票；第十三条业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业主委员会应逐户派送，送达物业使用人的，视为送达业主本人，投票人必须在投票上填写业主拥有物业面积或所代表业主投票权并签名（盖章）；第十四条同一物业业主超过一人的，应当自行协商确定一名投票代表人……。
本案诉讼中，本院向广州市国土资源和规划委员会发函查询坚真花园小区内各专有部分单位的建筑面积及总建筑面积，根据该委的复函及提供的产权登记查册信息，反映:住宅部分的建筑面积为广州市海珠区聚德南路利和街2号4113.1547平方米；4号4114.1523平方米；6号3134.1526平方米；8号4152.0842平方米；10号4581.8265平方米；12号4134.4766平方米；14号4627.2146平方米；16号4630.2733平方米；3号13752.1438平方米；9号13753.1624平方米；15号29429.57平方米；17号8046.7003平方米；19号8400.7187平方米；聚德南路30号2931.872平方米；聚德南路36号3049.64平方米；车位部分（广州市海珠区聚德南路利和街1号地下一层、二层）的建筑面积为3303.76平方米；商铺部分其中，位于广州市海珠区聚德南路上的建筑面积为489.9917平方米，位于广州市海珠区聚德西路上的建筑面积为1056.2114平方米；另广州市海珠区聚德南路利和街13号为幼儿园（产权人广州市海珠区教育局），建筑面积1741.0364平方米。
此外，广州市国土资源和房屋管理局于2003年出具给坚真花园的开发商广州市利和房地产有限公司的000056号“预售商品房许可证”，载明可销售的商业面积为748平方米（17套）；2004年出具的030178号“预售商品房许可证”，载明可销售的商业面积为2544平方米（26套）。
本院认为:本案是业主撤销权纠纷案，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条 第二款 “业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，原告有权提起本案诉讼。
根据查明的事实，反映被告以采用书面征求意见的形式所表决通过的“自主管理”决议，是按照整个小区总建筑面积99690平方米、总户数974户来计算。
原告对此提出异议，认为被告未向小区中的地下车位、幼儿园发放表决票，也未统计该部份的建筑面积和户数，剥夺了该部份业主的投票表决权，程序违法。
对此，本院意见，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条 第一款 “必须经业主大会作出决定的事项包括:（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”；及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 “建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分:（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”的规定，涉案小区中的地下车位、幼儿园在建筑构造上具有完全独立性，能够明确区分，并可排他使用，而且，相关地下车位、幼儿园亦经房管部门登记有特定的产权人，均属于小区的配套设施。
因此，地下车位、幼儿园应计入涉案坚真花园小区建筑物专有部分面积。
另从涉案小区的预售登记情况，可知涉案小区开发建设时包含了商铺。
同理，该坚真花园小区商铺亦应计入小区建筑物专有部分面积。
被告以坚真花园小区管理规约及业主大会议事规则中有约定车位、幼儿园、商铺不应计入小区建筑面积，与上述法律、司法解释规定不符，本院不予采纳。
按照《物业管理条例》第十一条 “下列事项由业主共同决定:（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业”；第十二条 “业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”；第十四条 “召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主；住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会；业主委员会应当做好业主大会会议记录”的规定，被告应对业主大会表决程序的合法性承担举证责任。
但从查明的事实，反映被告组织召开的坚真花园小区业主大会会议未完全按照上述规程实施；其应当在会议召开15日前通知包括住宅、地下车位、幼儿园、商铺等业主在内的全体业主参与投票，但实际上，被告并未通知相关车位、幼儿园、商铺的业主参与投票，因此，被告召开业主大会会议的程序并不合法，因而其依据不合法定程序召开的业主大会会议所作出的表决结果，也不具有效力。
据此，原告要求撤销被告于2016年12月18日作出的坚真花园同意自管的决议，有理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条 第一款 、《物业管理条例》第十一条 、第十二条 、第十四条 的规定，判决如下:
撤销被告于2016年12月18日作出的坚真花园同意自管的决议。
本案受理费100元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。
逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长区伟斌
人民陪审员李绯虹
人民陪审员崔慧莎
二〇一七年七月十八日
书记员杨国辉
