新中国大厦接管风波：豪掷9亿收购 新东家进门遇阻

金羊网-新快报     出版日期：  2010/10/22

提要：韩世同认为，近年来，出现较多的烂尾楼盘活，主要是市场条件影响。作为开发商介入烂尾楼的盘活，不仅要有资金实力，跟政府沟通的能力，还要做好打官司的心理准备，赢取法律力量的支持。

　　豪掷9亿成功收购 新东家进门遇阻

　　策划统筹：林靖峻 专题执行：新快报见习记者王晋瑾 记者 杨金霞 专题摄影：新快报记者 宁彪 见习记者 王晋瑾

　　烂尾12年，新中国大厦在流拍3次后终于找到了归宿。广东金穗丰实业有限公司(简称金穗丰公司)以9.73亿元购得大厦。9月3日，荔湾区法院主持了大厦的整体工程项目场地移交。

　　然而，就在新中国大厦将迎来“新生”之际，新东家却因物管公司的阻挠而迟迟未能入场，大厦改造陷入停顿。

　　一场耗费9.73亿元的拍卖，是继续“烂尾”还是浴火重生？一场没有硝烟的角力，是简单的业权斗争，还是另有隐情？

　　广东金穗丰实业有限公司：根据法院变卖公告和裁定，我们是新中国大厦整体工程项目的所有权人，同时也是该整体工程项目的建设单位，有权对整幢大厦进行开发建设和规范整治，物管公司根本无权阻止我们进场接管。

　　中怡物业管理有限公司：我们并非不让金穗丰公司入场，只是，在某些问题的沟通上我们之间存在问题。

　　中怡物业管理有限公司：金穗丰公司多次组织员工到大厦门口要求接管大厦事务，对商户造成了一定的影响，这些行为已经直接导致了一些商户的经济损失。对于这些损失，我们准备提起上诉。

　　广东金穗丰实业有限公司：维护广大商户利益和市场稳定，致力于打造一流服装批发市场是我们的承诺，组织员工到大厦接管是合法行为。为了不影响市场经营，我们都是选择在市场休市后前往，不存在影响商户正常经营。即便造成商户的损失，也是物管公司阻挠造成的，应由物管公司负责赔偿。

　　正式移交却未能进场

　　最近一周，记者来到新中国大厦，此时距移交已有一个多月的时间。可以看到，大厦每一层楼的安全通道处，都张贴着法院公告以及物管方中怡物业管理有限公司(下称“中怡公司”)致各商户的告知书，表示中怡公司将依法维护大厦的经营稳定，努力维护各方当事人的合法权益。而此时，作为新东家的金穗丰公司却仍未能进入大厦，进行大厦的建设、改造和管理工作。

　　负责与中怡公司沟通的金穗丰公司常务副总经理姚加雄说：“在法院主持过移交之后，我多次带着公司员工希望能够进入到新中国大厦内，但是中怡公司都以各种理由对我们的活动进行阻挠。我们现在希望进入到大厦的21层以上进行再建设，可是中怡公司在20层进入到21层的通道处或上锁，或派保安看守阻止我们进入。”

　　记者在20楼至21楼的安全通道处看到，6号通道被锁上，且有大量丢弃的杂物。在3、4、5号通道，则有中怡公司的保安看守告知顾客21层以上均空置，不能再上楼。一名负责看守的保安解释，20层以上都是空的，且还没有建设好，一直是闲置的。大厦还有之前未履行结束的合同，所以新买家无法完全接管。

　　多次正面交涉均未果

　　按照法院公告，金穗丰公司是新中国大厦整体工程项目的建设单位，也是大厦的新开发商，享有原开发商国商公司开发建设该大厦的权利，继续承担国商公司所应承担的开发建设义务，并处理相关历史遗留问题。

　　姚加雄介绍，按照法院公告的规定，在场地移交后一个多月的时间内，金穗丰公司在荔湾区政法委等相关部门的协调下，与中怡公司进行了多次正面交涉，可是均未能取得实质性的进展。物管公司甚至在职能部门主持召开的协调会上公开说：“要进场使用电梯，金穗丰公司必须与我们先续签合同。”

　　10月11日下午，金穗丰公司再次组织了公司员工前往新中国大厦，要求进入大厦并接管相关事宜，可是耗了近5个小时之后无功而返；第二天下午3点钟，金穗丰公司再次组织了员工前往新中国大厦，并分了几个小队从不同入口要求进入大厦，但最终仍没有得到物业管理公司的许可入内；10月16日金穗丰再次组织员工行动，可是结果与前两次一样。

　　截至记者发稿时止，作为新中国大厦新老板，金穗丰公司仍未能正式全面接管新中国大厦。

　　对此，中怡公司总经理孟卫国的回应是：“我们并非不让金穗丰公司入场，只是，在某些问题的沟通上我们之间存在问题。在9月21日，金穗丰公司要求查看水电，我们派人带他们去了，可是他们却认为我们是派人跟着他们。之后该公司要求我们将水电移交给他们负责，我答应在3天后给他们答复。可是对方在9月22日就通知我们要终止合同，这完全打破了我们原先的计划，才会带来现在发生的一系列问题。”

　　僵持月余双方均有损失

　　事实上，在新中国大厦拍卖尘埃落定后，业主、物管双方的僵持并未对任何一方带来好处。

　　据金穗丰公司负责人介绍，在这一个多月时间内，由于一直未能顺利进场，银行利息、员工工资、物业管理费等给公司带来巨大的财务损失。

　　而孟卫国也指出，金穗丰公司多次组织员工到大厦门口要求接管大厦事务，影响了他们的管理，这些行为已经直接导致了一些商户的经济损失。对于这些损失，他们准备提起上诉，同时呼吁问题能够通过合理、合法、公平、公正的途径得到解决。

　　金穗丰公司则表示，维护广大商户利益和市场稳定，致力于打造一流服装批发市场是我们的承诺，组织员工到大厦接管是合法行为，为了不影响市场经营，我们都是选择在市场休市后前往，不存在影响商户正常经营。即便造成商户的损失，也是物管公司阻挠造成的，应由物管公司负责赔偿。

　　政府需给予有力的支持

　　对于烂尾楼盘活问题，房地产专家韩世同(微博 博客)表示，广州的众多烂尾楼许多烂尾八年十年以上，涉及发展商、大小业主、银行等多方利益体,债权债务关系非常复杂。到现在，单凭开发商、债权人和小业主任何一方引进资金，也难以盘活，政府及有关部门应该采取推动，付出努力，才能真正盘活烂尾楼。

　　新中国大厦"进场难"引发的思考--物管成拍卖物业的"拦路虎"？

　　新中国大厦拍卖成功近一个月，新主人却"进不了门"。金穗丰公司总经理张国光很感慨，"没想到花了那么多时间精力和财力，终于成功拍卖回新中国大厦，却在看似微小的物业管理上绊了脚。"

　　新中国大厦事件到底给我们怎样的启迪？有过多年房地产法律诉讼经验的广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长程磊表示，拍卖成功后，由于物管不配合，导致新的业主无法进场，类似的情况在现实中并不少见，值得注意。

　　进场受阻可要求物管赔偿

　　程磊认为，新业主根据拍卖获得了房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据法律的规定，所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利，具有绝对性、排他性，是一种绝对权和对世权，对于任何干涉所有权人行使所有权的第三人都有排他效力。

　　她认为，任何第三人不得干涉所有权人行使排他性的物权，否则即构成对物权的侵害，所有权人有权行使所有权排除妨碍请求权，要求物业管理公司排除妨碍，如果造成损失的，新东家可以要求物业管理公司赔偿。

　　新业主有权终止物管合同

　　在入场协商未果后，金穗丰公司曾发给中怡公司一封律师函，通知终止物管合同。这样的情形下，类似的终止合同是否具有法律效力？

　　程磊认为，如果整个项目由新东家通过拍卖获得整体产权，这时项目的新东家即成为整个项目的新产权人，其有权重新选聘新的物业管理公司进行物业管理，具体应适用前期物业服务合同的规定。

　　炒旧物管要讲究方法技巧

　　房地产资深律师陈敏认为："物业公司没有权利阻挠新业主金穗丰公司入场，法院变卖公告中的不交吉部分，只是指按照现状交付，维持原有的租赁协议等，但是这并不影响金穗丰公司的业主权利。作为唯一的业主，金穗丰公司有权终止中怡物业管理公司的前期物业服务合同，但是应当给予对方必要的时间办理交接手续，且按照我国的《物业管理条例》，在炒掉旧的物业公司之前，金穗丰公司应当与新的物业公司签订物业服务合同，新的物业服务合同生效之日即是旧的物业服务合同终止之时。"

　　商户淡定对待

　　虽然新东家与物业公司之间的矛盾仍待解决，可是大厦的商户对于目前的情况则看得较淡。9楼的一位小业主笑着对记者说："这些跟我们应该没关系吧，反正不管谁来管我们，我们都还是一样做生意。我听说前段时间新公司(即金穗丰公司)在报纸上也刊登声明了，说是不会影响我们，而且还会让我们继续做生意，那就好了。"

　　"虽然这些事情不是我们操心就可以解决的，但是我还是希望事情能够尽快解决，特别是不要影响到我们的正常营业。"业主陈先生说。

　　烂尾楼复活其实不简单

　　烂尾楼复活，依然能卖个好价钱。在楼市及亚运会召开的利好下，由于不少烂尾楼都位于市中心的繁华路段，盘活后的市场表现均不俗。不过，广州不少烂尾楼的烂尾时间长达十年，各种债权利益关系盘根错节，从拍卖到接受管理，可谓困难重重。有专家认为，盘活烂尾楼比开发新项目难多了。

　　九成烂尾楼"盘活"上市

　　房地产专家韩世同表示，广州目前的许多烂尾项目都形成在1998年金融风暴以后。"主要原因是，经历1998金融风暴的重创，楼价出现大幅下跌，加上项目多在繁华路段，拿地成本高，导致资金出现问题，形成烂尾。"

　　由于烂尾楼往往占用了大量的资金，破坏城市形象，浪费土地资源。早在2006年，市政府就提出，广州在册烂尾地块及楼盘要力争在亚运会前夕全部"复活"。截止到4月的数据显示，广州市在册的烂尾地块为141宗，在册的烂尾楼盘有57宗，目前，前者有120宗已得到解决，后者也解决了53宗，超过九成。其中商业项目包括万菱汇、保利中辰广场、广州中石化大厦，以及近期大热的新中国大厦等。

　　据了解，复活的烂尾楼大多处于老城区繁华路段，地理位置优越。复活后的烂尾楼项目大多身价倍增，且销售情况较好。位于万福路的名门越秀项目由香港泰丞控股收购后，住宅部分均价23000元/㎡，裙楼商业项目万福(亚太)精品交易中心推出市场后，亦受到投资者的热捧，价格3.5万元/㎡起。

　　烂尾楼复活难过新开发

　　不过，就在烂尾楼看似风光的背后，其实质是步履艰难。曾经参与过广州麓景台花园烂尾盘活工作的韩世同，对此深有感触，他表示，"因为手续难办，债务重重，涉及发展大小业主、银行等多方利益，开发商盘活烂尾楼比开发新盘难度大。"

　　有业内人士分析表示，烂尾楼盘活难度大，一方面是多家法院介入,司法程序较长,多种利益错综复杂,各种诉讼繁多，延缓了工作进度；其次由于楼盘停工多年,原有设计已不适应市场的需要,转型调整难度较大；此外，利益主体期望偏高,也导致各方利益很难以平衡。

　　韩世同认为，近年来，出现较多的烂尾楼盘活，主要是市场条件影响。作为开发商介入烂尾楼的盘活，不仅要有资金实力，跟政府沟通的能力，还要做好打官司的心理准备，赢取法律力量的支持。

　　新中国大厦发展史

　　1996年7月 新中国大厦奠基

　　1998年11月 因重大财务危机被迫停工，而后烂尾

　　2009年8月 原计划第一次拍卖，因"小业主对拍卖有异议"被迫停拍

　　2009年12月 公告重拍，由于无人交保证金取消

　　2010年1月 第二次发出公告拍卖，最终流拍

　　2010年5月 第三次拍卖，两家竞拍公司均未举牌

　　2010年9月 由金穗丰公司购得，计划打造全国最好的服装批发市场

　　近年来广州复活烂尾楼

　　项目名称 曾用名 烂尾时间 开发商

　　保利中辰广场 天利广场 8年 保利地产

　　广州中石化大厦 中诚广场 16年 中石化集团

　　新中国大厦 帝国大厦 11年 广东金穗丰实业有限公司

　　居礼润园 从化温泉山庄 13年 家化置业

　　达镖国际中心 保华广场 -- 广州江南房产有限公司

　　京隆阁 京隆阁 10年 广州市共青河贸易有限公司