大学生进小区调查 为物业纠纷把脉
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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》
2017-06-16 18:09 来源：厦门日报
厦门理工学院三名女生的调查报告获“挑战杯”福建省大学生课外学术科技作品竞赛一等奖
作为小区主人的业主和小区物业，现在是一种什么关系？
厦门理工学院经济管理学院的陈天姿、俞汇源、庄雅婷三名女生最近完成一份调研报告，指出:物业纠纷已经成为“城市病”——原本是雇来操持家务当“保姆”的物业，已经俨然成为小区的“主人”。这份名为《“保姆”变“后妈”:物业企业身份错位酿成“城市病”》的社会调查报告，在近日结束的第十三届“挑战杯”福建省大学生课外学术科技作品竞赛决赛中，获得哲学社会科学类一等奖，并入围全国赛。据了解，“挑战杯”是大学最有含金量的比赛之一。
【调查】
发现物业“四宗罪”
三名女生在厦门选取了三个小区进行调查，既访问业主、业主委员会，也访问物业，她们总结出一些物业的“四宗罪”。
1.鸠占鹊巢:侵占公共收益“堂而皇之”。报告指出，物业几乎无一例外地从“保姆”变成“主人”，视业主交纳的物业费和小区电梯广告、停车费等公共收益为自己企业的收入，而根据国务院的《物业管理条例》，小区的公共收益应当归业主所有。
2.越俎代庖:业主事物业定,你的地盘我做主。报告说，普遍的情况是:物业企业自视为小区的所有者，他们越俎代庖，超越权限，毫无顾忌地包揽权利。
3.反客为主:收钱不办事，服务义务成“施舍”。调查显示，本来物业企业和业主依法建立平等的民事法律关系，是合同规定的权利义务关系。但现在，花钱为业主办事，好像在割物业的肉，所以，“业主”一般吃不到自己点的“猪脚面”，偶尔吃上，还得对物业企业感恩戴德。
4.欲“罢”不能:请神容易送神难。报告说，当物业纠纷长期得不到解决时，大部分业主会想到选择更换物业企业，事实上，没有那么容易，不少小区，旧的物业赖着不走。
【分析】
“保姆”为什么会变成“主人”？
为什么“保姆”会鸠占鹊巢？学生们认为，虽然《物业管理条例》已将具有争议的“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，强调了物业企业的职能是为业主“服务”，但物业“管理”的观念还是深入人心。
学生们认为，成立“业主大会”和选举“业主委员会”的制度，表面上看十分完美，但事实上，由于居民之间本来就是一种松散的关系，一户一票的投票机制在动辄数百名甚至上千名业主的住宅小区，是难以实现的。
前期的物业制度也为后来的物业纠纷埋下隐患。根据规定，在出售商品房时，开发商可以指定物业服务企业，这些物业不是开发商自己的子公司，就是经其一手主导招标而来的公司，经常一来就走不了。
此外，学生们还认为，业主主体意识不强，参与意识淡薄，有的还事不关己高高挂起，也是物业纠纷增多的原因。调查报告援引各地数据，发现物业纠纷案件每年以近30%的速度在递增。
【建议】
从源头确立物业“服务”性质
调研项目的指导老师林志成认为，这篇调查的意义在于指出物业纠纷已经成为城市的通病。
学生们认为，物业服务企业身份错位，是新型“城市病”的病根，她们建议，要通过立法，对物业企业的“服务”性质做出更加明晰的规定，同时，主管部门要按照“服务”的本质要求，对物业服务合同文本进行监督检查，从源头上确立物业服务的“服务”性质。
“包办婚姻”式的前期物业管理制度也得改，学生们认为，要按照完全市场化的要求，建立物业服务企业退出机制，彻底解决物业企业退出难的问题。政府和行业也要通过立法和行业管理，大力简化程序，“催生”业主委员会。
拥有律师证的林志成还认为，表面上看，物业纠纷是普通的民事纠纷，而事实上，它伤害的是老百姓对安居乐业的美好期待，失去的是老百姓追求小康生活的获得感。
他认为，政府要从建设和谐社会的高度，以全面建成小康社会的要求，充分认识物业纠纷的特殊性，从立法、司法、行业管理和社区治理的角度出发，多方发力，共管共治。
（记者 佘峥 通讯员 罗喆）
