沈阳：物业合同到期 业主为何撵不动？
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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
2017-5-17 11:33:50
来源:华商晨报 作者:汤洋
何某作为沈阳市皇姑区某小区的业主，认为物业公司合同期满后，不应再继续在小区服务。
昨日，皇姑区人民法院发布案件终审结果，何某的诉讼请求被驳回。
法官表示，对于物业公司的选聘和解聘，单个业主起诉没有法律依据，需要半数以上业主同意才行。
单个业主起诉要求解聘物业
何某是沈阳市皇姑区某小区的一名业主。
2012年12月，此前为该小区服务的物业公司与该小区的物业服务合同期满。之后，由于该小区业主委员会一直没有另行成立，所以，也没有选聘新的物业公司为小区服务，此前合同到期的物业公司也就一直在小区服务，一直到现在。
日前，何某依照《物权法》第76条第4款的规定，认为该物业公司没有按照相关法律规定取得小区业主委会同意，就在小区里进行物业服务活动，属于非法行为，于是将物业公司起诉到法院，要求解聘物业公司，让物业公司撤出该小区。
法院驳回业主诉讼请求
皇姑区人民法院审理此案认为，物业公司在该小区的物业服务活动并不是针对单一的客体，而是针对小区所有业主。
何某作为园区的业主之一，如果认为物业公司提供的服务不达标，或者具备解聘条件，应该通过法定程序行使业主权利。
依据《物权法》第76条第4款规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
所以，何某以其个人名义提起的要求物业公司停止强制服务的诉讼，主体不适格。皇姑区人民法院一审裁定驳回了何某的起诉。何某对该裁定不服，提起上诉。
昨日，皇姑区人民法院发布案件二审结果，已经驳回上诉，维持原判。
法官表示，目前，对于物业管理公司的选聘、解聘关乎物业管理区域内全体业主的共同利益，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，单个业主起诉解聘物业公司缺乏法律依据。
