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关于印发《业主大会议事规则》等四个示范文本的通知 广州物业专家律师网/程磊律师网 专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》 |
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2015-07-06 |
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各区县住房保障房屋管理局： 根据新修订的《上海市住宅物业管理规定》、《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017年）》（沪府办〔2015〕13号）等相关规定，结合本市物业管理实际情况，为完善业主自我管理模式，我局修改制定了《业主大会议事规则》、《临时管理规约》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》示范文本。 本通知自发文之日起施行。原市房地资源局《关于印发〈业主大会议事规则〉、〈临时管理规约〉、〈管理规约〉、〈专项维修资金管理规约〉示范文本的通知》（沪房地资物〔2008〕389号）同时废止。
上海市住房保障和房屋管理局 2015年7月3日 业 主 大 会 议 事 规 则
使 用 说 明
1、本规则为示范文本，适用于本市住宅物业管理区域内的业主大会和业主委员会的组建、运作和换届改选。业主应当仔细阅读本示范文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向市、区（县）房屋行政管理部门和所在地街道办事处（乡（镇）人民政府）咨询。 2、本示范文本中相关条款中留有空白处，供业主大会自行约定或补充约定。业主大会可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减,并以业主大会选择、修改、增补或删减的内容为准。 3、根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全、不得侵害其他业主合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、义务，不得以放弃权利不履行义务。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与成员任期等事项依法作出约定。制定业主大会议事规则，不得侵害业主、使用人的合法权益。 4、本文本中的示范条款由上海市住房保障和房屋管理局负责解释。
业 主 大 会 议 事 规 则
第一部分 总 则 第一条 （规则制定的目的和依据） 为了规范业主大会、业主委员会的运作，保障物权权益的规范行使，维护业主的合法权益和公共利益，促进社区建设和发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，结合本住宅小区业主自我管理的实际情况，制定本小区业主大会（以下简称业主大会）议事规则。 第二条 （业主大会和业主委员会的设立） 业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。 业主大会会议选举产生业主委员会，业主委员会负责执行业主大会依法作出的决定，依法履行业主大会赋予的职责。 第三条 （业主大会宗旨） 业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创建管理有序、环境整洁、安全舒适、文明和谐的居住社区。 第四条 （议事规则性质） 本规则是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自律性文件，是本物业管理区域内全体业主意志的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据。 本规则就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 第五条 （业主大会与相关单位的关系） 业主大会、业主委员会接受街道办事处或者乡（镇）人民政府、区（县）房屋行政管理部门、居（村）民委员会和相关行政管理部门的指导，依法履行职责，规范运作。 业主大会、业主委员会积极配合公安机关，与居（村）民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作。 业主大会、业主委员会积极配合居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持居（村）民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 业主大会、业主委员会作出的决定，及时告知居（村）民委员会，并认真听取居（村）民委员会的建议。 业主大会、业主委员会在日常运作中的矛盾纠纷，可以提交居（村）民委员会设立的人民调解委员会协调解决。 第六条 （物业管理区域基本情况） 一、业主大会名称： 二、业主委员会办公地址： 三、物业管理区域范围（四至或附图）： 东至 ；西至 ；南至 ；北至 （上述范围不包括 ）。 四、物业类型： （住宅/办公楼/商业用房/其他类型物业）。 五、物业管理区域概况： 房屋总建筑面积： 平方米。 房屋面积构成： （一）住宅 平方米， 套。 （二）非住宅 平方米，其中：办公楼 平方米、商业用房 平方米、其他类型物业 平方米。
第二部分 业主大会 第七条 （业主大会议事内容） 业主大会依法履行以下职责： （一）制定和修改《业主大会议事规则》、《管理规约》和《专项维修资金管理规约》； （二）决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业； （三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案； （四）决定业主大会诉讼事宜； （五）选举、罢免业主委员会委员； （六）审议决定业主委员会和专业中介服务机构的工作权限和活动经费； （七）审查业主委员会和物业服务企业的工作报告； （八）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案； （九）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度； （十）改变和撤销业主委员会、业主小组不当决定； （十一）决定改建、重建建筑物及其附属设施； （十二）改变共用部位用途、利用共用部位从事经营性活动、处分共用部分； （十三）审议决定委托专业中介服务机构的代理事项和代理费用； （十四）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。 前款规定的事项依法应当取得行政许可或者备案的，业主大会作出的决定自行政机关作出行政许可或予以备案后方可实施。 第八条 （业主大会会议形式） 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 业主大会会议形式由业主委员会在召开业主大会会议前确定。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加。 第九条 (集体讨论议事的方式) 采用集体讨论形式议事的，本业主大会会议选择以下第 种方式: （一）由全体业主参加业主大会会议; （二）由业主推选业主代表参加会议。 推选业主代表参加会议的，业主代表产生方式如下： 1． ； 2． ； 3． 。 第十条 （业主代表的职责） 业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。 第十一条 （表决票的送达） 结合本物业管理区域的实际情况，业主同意采用下列方式之一的，均作为表决票已送达： （一）业主本人当面领取，或专人送达，交由业主签收； （二）按照业主最近一次提供的联系地址、通讯方式发送。若业主未提供联系方式，则投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内，并由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，在物业管理区域内公告送达情况。 第十二条 （业主大会表决形式） 业主同意业主大会采用以下第 种形式进行表决： （一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届改选小组）统计汇总，公布表决结果。 （二）专人回收意见：由业主委员会（换届改选小组）组织有关人员回收业主意见，经业主委员会（换届改选小组）统计汇总，公布表决结果。 （三） 。 已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，按下列第 项约定方式处理： （一）视为同意，但在差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业以及 表决事项时，该表决票视为废票。 （二）视为不同意，但在差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业以及 等表决事项时，该表决票视为废票。 （三）视为同意已表决的多数票意见。 第十三条 (参加业主大会会议业主人数的确定) 业主大会会议采用集体讨论形式召开的，与会业主以实到业主人数和接受书面委托参加会议的业主人数确定。 业主大会会议采用书面征求意见形式召开的，与会业主以表决票送达的业主人数确定。 第十四条（业主大会会议召开形式） 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议每年召开 次，定期会议召开的时间为 。 有下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议： （一）经20%以上业主提议； （二）业主委员会委员人数不足二分之一的； （三） ； 属第一项情形的，应符合下列条件：有明确发起人；提议事项明确，属于业主大会议事范围；随附提议人房地产权证和身份证复印件。业主委员会应当在收到提议之日起30日内对是否召开业主大会会议作出决定，认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等进行核实。决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内书面公告。逾期未作出决定的，视作提议有效。业主委员会应当在作出召开业主大会会议决定之日起15天内（未作出决定的在收到提议之日起45天内），召开业主大会会议，就提议事项征求业主意见并表决，业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。 属第二项情形的，业主委员会应在 日内召开业主大会会议，补选缺额委员。业主委员会委员全体辞职的，乡（镇）人民政府或街道办事处应当会同区（县）房屋行政管理部门组建业主委员会换届改选小组。业主委员会换届改选小组应当自成立起90日内召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。 属第三项情形的， 。 第十五条 （召开业主大会会议的程序） 业主大会会议按下列程序召开： （一）筹备工作：业主委员会（换届改选小组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制作表决票、核实业主情况。 （二）发布公告：业主大会会议召开前15日，由业主委员会（换届改选小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内的全体业主公告，同时邀请房屋行政管理部门和居（村）民委员会派员参加，并认真听取意见和建议。 （三）投票表决：采用书面征求意见形式的,业主委员会（换届改选小组）应在投票日期 日前发放表决票（选票），将业主大会议事内容在 （公告栏、门栋、宣传栏）向物业管理区域内全体业主公告。 （四）回收统计意见 ：业主委员会（换届工作小组）根据第十一条的约定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。 （五）通报大会议事决定：业主委员会（换届改选小组）在 （公告栏、门栋、宣传栏）通报投票统计结果，接受业主的查询和监督。 业主委员会（换届改选小组）根据投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。 业主委员会（换届改选小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。 第十六条 （业主委托代理人的约定事项） 业主可以书面委托本物业管理区域内的其他业主或者 参加业主大会会议，代理人应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求委托人的意见，并在业主大会会议上如实反映。 业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定： （一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者 参加，但同一代理人所代理的份额不能超过物业管理区域内业主总人数的 %。 （二）业主是法人或其他组织的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。 第十七条 （同一事项再次提议表决的限制） 业主大会对所提议案已经依法作出决定的，业主在 月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。 第三部分 业主委员会 第十八条（业主委员会职责） 业主委员会除履行法定职责外，同时履行下列职责： （一）拟订选聘物业服务企业的方案，报业主大会决定; （二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定； （三）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定； （四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定； （五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定； （六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定； （七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定； （八）处理违反管理规约的行为； （九） ； 业主委员会应当接受业主大会和业主的监督。 第十九条 （业主委员会委员条件） 业委会委员由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。 有下列情形之一且未改正的，不得担任业委会委员： （一）损坏房屋承重结构的； （二）违法搭建建筑物、构筑物的； （三）破坏房屋外貌的； （四）擅自改变物业使用性质的； （五）欠交物业服务费的； （六）欠交或未续筹专项维修资金； （七）违反《管理规约》有关房屋租赁使用规定的； （八） 等法律、法规规定的其它物业使用禁止行为。 第二十条 （业主委员会组成和任期） 业主委员会设委员 名，其中主任1名，副主任 名。主任、副主任由全体业委会委员推选产生。 业主委员会每届任期 年，委员可以连选连任。 第二十一条 （业主委员会会议） 业主委员会会议应当按下列规则召开： （一）业主委员会每 月召开一次例会，经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。 （二）会议由主任负责召集，主任因故不能召集的，由副主任负责召集。主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委员联合召集，也可以由居（村）民委员会指定一名委员召集。 （三）委员因故不能参加会议的，应当提前1日向业主委员会召集人作出说明。 （四）业委会会议召集人应当提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。 （五）会议应当有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数过半数以上同意。 （六）做好会议书面记录，由出席会议的委员签字后存档。 业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。 第二十二条 （业主委员会委员的资格终止） 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自然终止： （一）已不是本物业管理区域内业主的； （二）被司法部门认定有犯罪行为的； （三）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的； 业委会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其委员资格终止： （一）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的； （二）因疾病、经常外出等原因难以履行职责的； （三）欠交物业服务费和专项维修资金的； （四）损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌的； （五）擅自改变物业使用性质、违法出租房屋等情形且未改正的； （六）拒不履行业主义务的； （七） ； 部分业委会委员提出书面辞职的，业主委员会应将委员辞职情况及时在物业管理区域内公告，并在下一次业主大会召开时补选委员。 业主委员会委员人数不足二分之一的或无法正常运作的，在新一届业主委员会选举产生之前，由居（村）民委员会代为履行职责。 业主委员会委员全体书面辞职的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行职责，由于不履行职责造成损失的，由相关责任人承担。原业委会不履行职责的，由居（村）民委员会代为履行职责。 第二十三条 （业主委员会主任、副主任不履行职责和资格终止的处理 ） 业主委员会主任或者副主任的委员资格终止的，业主委员会应及时召开会议，重新选举产生业主委员会主任或者副主任。 业主委员会主任、副主任应当依法履行业主大会、业主委员会的决定，因拒不履行决定造成损失的，由责任人承担。 第二十四条 （业主小组议事程序） 物业管理区域内以 （幢/单元/楼层）为单位成立业主小组,业主小组由该 （幢/单元/楼层）的全体业主组成。 业主小组履行下列职责： （一）讨论业主大会拟讨论的事项； （二）推选本小组的业主代表参加业主大会会议，表达本小组业主的意愿； （三）决定本小组范围内涉及的共有部分、共用设施设备的维修、更新。 业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持，按照业主大会表决规则进行表决，业主小组作出的决定不得与业主大会作出的决定相抵触。业主小组依法作出的决定应当及时告知业主委员会，业主委员会和相关业主应当及时履行。 未经业主小组成员同意，业主代表不得委托代理人代表本业主小组参加业主大会会议。
第二十五条 （印章的使用管理） 业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章分别由 ， ， 保管，实行使用登记制度。经业主委员会表决通过后，印章保管人方可盖章，存档保管。业主委员会的所有印章使用，均不得超越业主委员会的职责范围。 第二十六条 （信息公告） 下列事项应当在 日内在物业管理区域内公告： （一）业主委员会的决定； （二）业主大会会议的决定； （三）业委会成员资格终止情况; （四） ； （五） 。 第二十七条 （业主大会档案资料管理） 业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。 第二十八条 （资料和财物移交） 业主委员会应当自换届改选小组成立之日起10日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交房管办事处保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，房管办事处应当及时提供。 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的物品移交给业主委员会。 业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务的，新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡（镇）人民政府督促移交，公安机关应当予以协助。 第二十九条 （业务学习培训） 业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第三十条 （业主委员会活动经费） 业主委员会活动经费用于下列开支： （一）业主大会、业主委员会会议开支，计 元/年； （二）必要的日常办公等费用，计 元/月； （三）有关人员津贴，共计费用 元/月，具体支付对象如下： 1. ，费用 ； 2. ，费用 ； 3. ，费用 。 业主委员会开展工作的经费来源采用下列第 种筹集方式： （一）共有部分、共用设施设备经营收益的 %合计 元； （二）每户业主每月交纳 元； （三） 。 经费收支账目由 （社会中介机构名称/物业服务企业名称/其他请列明）代为管理，经费收支账目每 月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。
第四部分 业主委员会的换届改选 第三十一条 （换届改选原则） 全体业主自觉接受街道办事处或者乡（镇）人民政府、区（县）房屋行政管理部门、居（村）民委员会和相关行政管理部门的指导，依法有序开展业主委员会换届改选工作。 第三十二条 （启动换届程序） 业主委员会任期届满前两个月，应当书面报告街道办事处或者乡（镇）人民政府，并积极配合做好换届改选工作。 换届改选小组由业主代表，街道办事处或者乡（镇）人民政府代表，房管办事处代表，居（村）民委员会代表组成。
第三十三条 （业主委员会候选人的产生） 业主委员会委员候选人由换届改选小组通过召开业主代表、部分业主会议，直接听取业主意见，或者采用业主推荐等方式产生，并按规定在物业管理区域内公示、公告。 第三十四条 （业主委员会不能及时换届改选的处理） 因客观原因不能及时换届改选的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行其职责。
第五部分 附 则 第三十五条 业主大会议事规则的修改和补充 本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议进行修改。修改后的规约自 年 月 日业主大会会议讨论通过之日起生效。 本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。
临 时 管 理 规 约
使 用 说 明 1、本规约为示范文本，适用于本市住宅物业管理区域内，业主、使用人有关物业使用、维护、管理和物业服务企业选聘等涉及业主共同利益事项的约定和执行。 2、临时管理规约是对全体业主、使用人具有普遍约束力的自律性规范；是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文本。 3、本规约为房屋买卖合同的附件。购房人应当仔细阅读本示范文本的内容，对规约条款及专业用词理解不一致的，可向建设单位和市、区（县）房屋行政管理部门咨询。 4、本文本中的示范条款由上海市住房保障和房屋管理局负责解释。
临 时 管 理 规 约
为了维护 （以下简称本住宅小区）全体业主、使用人在物业管理活动中的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，规范物业服务企业选聘，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等规定，结合本住宅小区的实际情况，制定本规约。
第一部分 物业的使用 第一条 （业主、使用人权利与义务） 业主是物业管理的责任主体。业主、使用人在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等相关法律、法规的规定以及本规约约定，享受相应的权利，履行相应的义务。 本住宅小区内，属于建设单位所有、未销售的物业，其共有部分应当纳入统一管理。 第二条 （相邻关系） 业主、使用人应当遵守物业管理法律、法规、规章、制度和本规约约定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、噪音、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。 第三条 （物业使用原则） 业主、使用人在物业使用中，应当遵守物业使用的相关规定以及本物业管理区域车辆停放、电梯使用、空调安装、垃圾投放等管理制度和约定，不从事法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。 第四条 （物业装饰装修） 业主、使用人应当按照下列规定装饰装修物业： （一）装饰装修房屋应当遵守国家、本市的相关规定以及本规约约定，遵守装饰装修的注意事项，不从事破坏房屋承重结构等装饰装修的禁止行为； （二）装饰装修房屋前，应当事先告知物业服务企业，并会同装饰装修单位与物业服务企业签订住宅装饰装修管理协议。 （三）如实填写《房屋装饰装修（零星施工）登记备案表》，随附房地产权证、业主身份证复印件，交至物业服务企业（小区管理处）；属于使用人装饰装修的，还需另附租赁合同、使用人身份证复印件和业主授权文书。同时，积极配合物业服务企业办理施工单位和施工人员的出入凭证，积极配合物业服务企业对出入小区施工工具、装饰装修材料的查验记载。 （四）在装饰装修房屋期间，配合物业服务企业对装饰装修房屋情况的现场巡查； （五）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分和公共场所； （六）施工期间采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响， 每日18时至次日8时以及法定节假日（含双休日）全天，不得在已交付使用的住宅楼内进行敲、凿、锯、钻等产生噪声的装饰装修作业；在其他时间进行装饰装修作业的，应当采取噪声防治措施，避免干扰他人正常生活。 （七）合理使用水、电、气等共用设施设备，不擅自移装、拆改；业主、使用人在装修住宅中，应预留共用设备的检修孔，方便共用设备的维修。 （八）因装饰装修房屋影响物业共有部分、共用设施设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。 （九）发现装饰装修企业、施工人员或物业服务企业有强制装饰装修行为的，应及时向公安机关或相关部门报告。 第五条 （物业转让、租赁规范和违规行为的处置） 业主、使用人应当遵守国家、本市关于房屋租赁的有关规定，尊重社会公德，不得危及住宅物业的安全，不得损害其他业主、使用人的合法权益，并履行治安、消防、卫生等方面的安全责任。 业主转让或者出租物业时，应将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况向政府相关管理部门备案，同时告知物业服务企业、业主委员会。 业主转让物业，应当与物业服务企业结清物业服务费用、物业服务资金、建筑物及其附属设施维修资金；业主出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用、物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主转让或者出租物业时，须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后，双方当事人应将物业转让或者出租情况以及通讯方式告知物业服务企业。 居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件、最小出租单位、最低承租面积和租住人数限制等相关规定。业主、使用人不得将房屋用作集体宿舍出租；不得擅自改变房屋原设计功能和布局；不得将一间原始设计为居住空间的房间分割、分隔、搭建后出租，或按床位出租；不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租供人员居住。 业主、使用人有上述违法违规行为，物业服务企业可书面要求业主或承租人限期纠正。违法违规行为被有关管理部门责令改正的，业主应当及时整改，或书面授权第三方机构代为整改，并采取临时性措施，确保出租房屋使用安全。 第六条 （擅自改变物业使用性质的处置） 业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。擅自改变物业使用性质，损害其他业主或使用人合法权益的，相关业主或使用人可以向物业服务企业、相关行政管理部门及其设立的服务热线投诉举报；物业服务企业可以书面要求业主或使用人限期改正。 第七条 （违法搭建的处置） 业主、使用人在物业使用过程中，不得违法搭建建筑物、构筑物；不得将房屋内卧室、起居室等部位改为卫生间或厨房间；不得改变卫生间、厨房间的原始设计位置；不得改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的行为。 业主、使用人有违法搭建行为的，相关业主、使用人可以向物业服务企业、相关行政管理部门举报；物业服务企业可以书面要求业主或使用人限期改正。 第八条 （电梯的安全使用管理及安全隐患的处置） 业主、使用人应当遵守法律、法规明确的电梯安全使用管理规定，遵守安全使用说明和安全注意事项，不得实施下列行为： （一）乘用明示处于非安全状态的电梯； （二）超过额定载荷使用电梯和乘用超过额定载荷的电梯； （三）采用非正常手段开启电梯层门或轿箱门； （四）破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件； （五）携带危险品乘用电梯； （六）其他影响电梯安全运行的行为。 学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯。 电梯故障或存在安全使用风险，经质量技术监督部门和特种设备检测检验机构检测，需要进行安全评估和修理、改造、更新并由检验机构或质量技术监督部门发出整改通知的，由全体业主或部分共有业主委托有资质的专业单位实施安全评估和修理、改造、更新，相关费用由全体业主或部分共有业主共同承担，所需经费可按相关规定在住宅专项维修资金中列支，也可由全体业主或部分共有业主自行筹集。 第九条 （空调的安装使用管理及安全隐患的处置） 业主、使用人应当按住宅设计规范、住宅设计标准明确的要求安装空调，安装在统一专门用于安装空调设备的座板和空调冷凝水排水管道或接纳空调冷凝水的阳台排水系统；不得在空调设备上增加其他负载，并定期对空调设备的安全进行检查和维护。发生下列情况之一的，业主、使用人应当及时采取措施消除安全隐患： （一）空调设备超过设计使用期限的； （二）空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的； （三）物业服务企业告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的。 业主、使用人使用空调产生噪声超过国家和本市有关环境噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新等有效措施，降低噪声污染。 第十条 （物业消防安全管理和隐患处置） 业主、使用人应当遵守国家和本市相关法律、法规和规范性文件的规定，依法依规安全使用和维护本物业管理区域内的消防设施设备；不得占用或封闭消防应急疏散通道、占用消防登高面；不得损坏消防设施设备，不得影响消防安全。业主有违反消防安全的行为被公安机关等部门责令整改的，应当按照要求及时整改。 第十一条 （车辆停放管理） 业主、使用人应当遵守本住宅物业管理区域机动车停车管理制度，听从停车管理人员的指挥，按照规定或者约定交纳车辆停放费用，如实向物业服务企业或停车管理服务单位提供有效的通讯联系方式，为突发事件处置提供便利。 本住宅物业管理区域内属全体业主共有的机动车停车位共 个，其中设置固定停车位 个，不固定停车位 个，机动车停车位应当按照业主优先及业主首辆车优先的原则予以使用，委托物业服务企业出租机动车停车位，业主应提供房屋产权证、车辆产权证等材料，办理机动车停车位租赁登记手续。 机动车停车位收费标准如下： （一）长期停车：每个每月 元，由物业服务企业与车位承租人签订租赁合同。 （二）临时停车：每次 元，连续停放时间超过 小时的，按照每小时 元累计增收停车费（不满1小时的按1小时计）。 有产权车位或与车位所有权人签订长期车位租赁合同（租赁期一年以上）且经过其同意的新能源汽车用户可以按照有关规定申请安装自用充电设施。 车辆停放不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口和消防车通道，不得妨碍消防设施的使用，不得擅自停放他人车位,不得影响行人和其他车辆的正常通行。对车辆违反本规约擅自停放经劝阻无效的，由物业服务企业强制拖离，因拖车产生的牵引车、临时停放等相关费用，由违规擅自停车者承担。 业主、使用人不得在物业管理区域内属业主共有的车位或道路上擅自设置地锁。业主、使用人有擅自设置地锁行为的，物业服务企业可以劝阻；劝阻无效的，物业服务企业可以书面要求其限期整改；逾期未整改的，由物业服务企业予以处理。 第十二条 （垃圾分类管理） 业主、使用人按照相关法律、法规、规章的规定，对其产生的生活垃圾进行户内分类并分类投放；应当爱护垃圾厢房、垃圾分类收集容器等生活垃圾分类设施设备。 如有违反上款行为的，由物业服务企业予以劝阻；劝阻无效的，物业服务企业可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示。 第十三条 （物业使用的其它约定） 业主、使用人在物业使用中，还应遵守下列约定： （一） 宠物饲养： ； （二） 阳台封闭： ； （三） 晒衣架安装： ； （四） 卫星电视接收设施安装： ； （五） 在公共区域进行文娱活动： （六） 第十四条 (文明居住管理) 全体业主（使用人）应当自觉遵守《上海市民文明居住行为规范》，不得发生违反规范的不文明居住行为。违反规范且属于公民物业使用领域征信范围的，将被纳入本市公共信用信息平台。
第二部分 物业服务企业的变更 第十五条 （物业服务企业变更的情形） 前期物业管理期间发生下列情形之一的，建设单位应当通过公开招标的方式另聘物业服务企业： （一）物业服务企业违约，致使合同目的不能达到的； （二）物业服务企业书面提出解除合同； （三）物业服务企业因解散、破产等原因无法履行物业服务合同的； （四）前期物业服务合同届满，物业服务企业不愿继续提供服务的。
第十六条 （选聘方案的制定） 建设单位应根据物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要、业主对物业服务的要求等，按照原物业服务合同的约定拟订物业服务企业选聘方案。 选聘方案确定后应书面通知业主并在物业管理区域内公告，并按照物业管理招投标的相关规定组织实施。 第十七条 （物业服务合同的签订） 公开招标工作完成后，建设单位代表全体业主与中标物业服务企业签订物业服务合同，并将选聘结果书面通知业主，同时在物业管理区域内公告。 第十八条 （无法及时选聘的处理） 因物业服务企业突然撤离等原因，建设单位无法及时另聘物业服务企业的，在另聘物业服务企业之前，可以采取以下 方式管理住宅小区： （一）建设单位临时自行管理； （二） 请求 街道办事处/乡镇人民政府推荐专业服务单位临时代管，建设单位与代管的专业服务单位签订临时代管协议，明确临时代管期限、服务内容、服务标准和收费标准。业主按临时代管协议的约定支付物业服务费。
第三部分 业主大会、业主委员会的组建 第十九条 （组建原则） 业主应当自觉接受 街道办事处/乡（镇）人民政府、房屋行政管理部门、居（村）民委员会等相关管理部门的业务指导，依法有序组建业主大会、业主委员会。 第二十条 （筹备组的组建） 业主大会筹备组由 街道办事处/乡（镇）人民政府会同 区(县)房屋行政管理部门组建。 业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员由业主代表，建设单位代表，街道办事处/乡（镇）人民政府代表，房管办事处代表，物业所在地居(村)民委员会代表组成。筹备组中的业主代表，由街道办事处/乡（镇）人民政府组织业主推荐产生。 筹备组在业主委员会依法成立后自行解散。 第二十一条 （筹备组业主代表和业委会候选人条件） 筹备组业主代表和业委会候选人应当符合国务院《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》规定的条件，业主委员会(以下简称业委会)由 人组成，任期为 年。 有下列情形之一且未改正的，不得担任筹备组业主代表、业委会候选人和业委会委员： （一）损坏房屋承重结构的； （二）违法搭建建筑物、构筑物的； （三）破坏房屋外貌的； （四）擅自改变物业使用性质的； （五）欠交物业服务费的； （六）欠交或未续筹专项维修资金； （七）违反本规约有关房屋租赁使用规定的； （八） 等法律、法规规定的其它物业使用禁止行为。 第二十二条 （业主委员会候选人的产生） 业委会委员候选人由筹备组通过 （召开业主代表、部分业主会议直接听取业主意见/采取业主推荐）方式产生，并按规定在物业管理区域内公示、公告。 第二十三条 （首次业主大会会议表决事项） 筹备组应在成立之日起90日内，组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会会议应表决通过如下事项，并以书面形式在物业管理区域内公告： （一）表决通过《业主大会议事规则》，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主小组的设立、业主委员会的组成、任期、罢免和补选等事项作出约定； （二）表决通过《管理规约》，应当就有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项作出约定； （三）表决通过《专项维修资金管理规约》，应当就专项维修资金使用、续筹以及公共收益归属等事项作出约定； （四）选举产生第一届业主委员会成员。 第二十四条 （业主提交通讯联系方式的义务） 各业主应当通过建设单位或者直接向物业服务企业提供联系地址、通讯方式。 业主不提供或未及时提供联系地址、通讯方式的，物业管理活动中相关资料按原预留联系地址、通讯方式送达或投入物业所在地的该户业主信报箱、房屋内为有效送达方式。
第四部分 物业的维修、养护和共有部分收益 第二十五条 （物业的维修和养护） 业主、使用人共同约定应当按照下列规定维修养护物业： （一） 对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益； （二） 因维修养护物业确需进入相关业主的专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合。相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。 （三） 因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企业提出书面申请，物业服务企业应在接到申请之日起 日内作出是否同意的书面决定；逾期不作出决定的，视为同意。业主、使用人临时占用、挖掘道路、场地的，须在约定的时间内恢复原状；造成损失的，应当赔偿。 （四） 物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业内部应急维修的，授权物业服务企业可在公安机关或者居委会到场见证下实施应急维修，维修中发生的费用由责任人承担。 （五） 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内出现的质量问题由建设单位在约定时限内解决。建设单位拒绝修复或者拖延修复等未按规定承担保修责任的，业主、使用人向建设行政管理部门投诉，也可以按照物业保修金使用的相关规定进行修复。 第二十六条 （维修资金的筹集和使用） 业主应当按照下列规定筹集和使用维修资金： （一）按照规定交纳专项维修资金；原未交纳首期维修资金的业主，按以下第 项方式补建，补建的维修资金，由物业服务企业在收取物业服务费时予以代收： 1．根据房屋建筑面积，按 元/平方米一次性交纳； 2．分 次交纳，根据房屋建筑面积，按每次不少于 元/平方米交纳。 （二）维修资金的账务由物业服务企业代管； （三）维修资金使用管理按照政府有关规定执行； （四）在转让或者抵押物业时，应当同时向房地产登记机构提供已足额交纳维修资金的相关凭证； （五）维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，按下列第 项方式续筹，再次筹集后维修资金余额，不得少于首期维修资金应交纳的金额（首期维修资金建设单位和购房应交纳金额的总和），再次筹集的维修资金，由物业服务企业在收取物业服务费时予以代收： 1．一次性交纳； 2．分期交纳，按 元/平方米逐月交纳（ 个月内一次性交纳筹足）。 （六） 物业服务企业至少每半年向业主公布一次下列情况： 1. 维修资金收入、支出和结存的金额； 2. 利用住宅物业管理区域共用部分从事停放车辆、设置广告等经营性活动而获取的收入和使用情况； 上述账目公布信息张贴于小区公告栏及相关门牌幢出入口。 第二十七条 （共有部分收益的来源） 本住宅小区内物业共有部分收益一般包括：占用业主共用的道路或者其他场地的停放车辆所得的收益；电梯轿厢、单元门厅、走廊通道、外墙和公共场地户外广告收益；属于全体业主所有的游泳池等文体设施经营收益；物业服务企业违反物业服务合同约定所支付的违约金、赔偿金等。 第二十八条 （物业共有部分收益归属和分配） 本物业管理区域共有部分收益归业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。 业主对共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务； 第二十九条 （物业共有部分的公众责任保险） 本住宅小区内物业共有部分公众责任保险，由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例大小承担投保费用，委托物业服务企业投保的，应在物业服务合同中约定。 第三十条 (未按规定交付有关费用的处置) 业主、使用人未按规定和约定支付物业服务费、停车费的，物业服务企业应当督促其限期交付，业主逾期仍不支付的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布欠交情况、注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不交付的，物业服务企业可以向人民法院起诉，并可以按相关约定将相关业主欠交物业服务费信息报送市公共信用信息平台。
第五部分 附 则 第三十一条 ( 规约的制定) 本规约由建设单位制定，在物业销售时向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守本规约。 第三十二条 （违约处理） （一）业主、使用人违反本规约的约定，物业服务企业有权责令行为人限期改正。违法、违约行为构成相邻妨害的，相邻业主可以向人民法院提起诉讼，要求排除相邻妨害，维护自身权益。 （二）业主、使用人未与物业服务企业签订住宅装饰装修管理协议的，物业服务企业可以禁止施工人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域。 （三） 第三十三条 （连带责任） 物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任，但业主已经采取积极措施的除外。 第三十四条 （规约的效力） 本规约自本物业管理区域内的首套物业销售之日( 年 月 日)起生效，至业主大会成立并通过《管理规约》后终止。 第三十五条 （矛盾纠纷的调处） 各业主、使用人在物业使用中产生矛盾纠纷时，本着互谅互让的原则，同意由 街道办事处/乡（镇）人民政府、居（村）民委员会设立的人民调解委员会居间调解处理。 在业主大会、业主委员会组建过程中遇有矛盾冲突时，各业主同意提交街道办事处/乡镇人民政府住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。
管 理 规 约
使 用 说 明 1、本规约为示范文本，适用于本市住宅物业管理区域内，业主、使用人有关物业使用、维护、管理和物业服务企业选聘等涉及业主共同利益事项的约定和执行。 2、管理规约是由全体业主依法共同制定，对全体业主、使用人具有普遍约束力的自律性规范；是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文本。 3、本示范文本中相关条款中留有空白处，供业主大会自行约定或补充约定。业主大会可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减,并以业主大会选择、修改、增补或删减的内容为准。 4、业主、使用人应当仔细阅读本示范文本的内容，对规约条款及专业用词理解不一致的，可向市、区（县）房屋行政管理部门和物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）咨询。 5、本文本中的示范条款由上海市住房保障和房屋管理局负责解释。
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