核心提示：目前，随着物业服务行业的规模不断壮大，逐渐暴露出诸多问题，导致矛盾纠纷频发。为此，贵州省遵义市中级人民法院通过梳理近六年来该市两级法院审理的物业服务合同纠纷案件，分析物业服务合同纠纷案件的现状与问题，寻求促进物业服务行业良性发展的方法与措施。

    一、物业服务合同纠纷案件的基本现状

    1.案件数量急剧增长

    2011年，遵义法院受理物业服务合同纠纷案件仅4件。2012年，该类一审案件增至137件，二审案件实现零突破，收案15件。2013年，该类一审案件激增至853件，同比增长5倍，二审案件翻倍增长至30件。2015年，该类一、二审案件达到2135件，比2014年全年收案增加了1252件。2016年上半年，该类一、二审案件收案1446件，明显超出2015年同比收案数（见图一）。总体而言，物业服务合同纠纷案件呈急剧增长态势。

    2.案件类型较为单一

    2011年至2016年上半年，物业服务合同纠纷一审收案共计5156件，其中，追索物业费的案件多达5077件，占总收案的98.47%，导致物业服务合同纠纷案件的类型较为单一。物业服务企业为节约诉讼成本，通常将欠缴物业费的业主集中起诉至法院。相对而言，其他类型的物业服务合同纠纷案件较少，主要包括业主委员会请求解除物业服务合同纠纷等。

    3.业主依法维权意识欠缺

    业主拒绝缴纳物业费的理由主要包括：物业服务质量较差；物业修缮不及时及共用部位、共用设施的使用、收益存在争议；第三人的侵权行为导致业主财产损失；未与物业服务企业签订物业服务合同等。面对物业服务合同纠纷，业主通常采取拒缴物业费的方式，而不是采取合法措施保护自己的权益，导致业主在物业服务企业追索物业费的诉讼中经常败诉，而且双方矛盾更趋尖锐。

    4.案件撤诉率高，调解率低；上诉率高，发回改判率低

    2011年至2016年上半年，遵义法院共审结物业服务合同纠纷一审案件4682件，其中撤诉3414件，撤诉率高达73%；调解586件，调解率为13%。判决结案的647件案件中，有249件上诉，上诉率达38.49%（见图二）。物业服务合同纠纷案件撤诉率高的原因在于部分业主在知晓被起诉后，主动向物业服务企业交纳物业费，或者经过开庭审判认识到自己拒缴物业费的理由没有事实和法律依据从而补缴物业费，物业服务企业随后撤回起诉。物业服务合同纠纷案件上诉率高、发改率低的原因在于该类案件通常事实清楚，法律关系明确，一审判决质量相对较高，当事人上诉大多是与物业服务企业的矛盾不可调和导致不服一审判决结果。

    5.案件涉及群体性利益，社会影响较大

    物业服务合同纠纷案件对事实的认定和法律的适用对同类案件会产生约束力，单个案件的裁判结果直接影响同一批案件的处理。由于涉及诸多业主的共同利益，极易引起社会各界的关注，甚至影响社会稳定。

    二、物业服务合同纠纷案件的常见问题

    1.业主大会、业主委员会的诉讼主体资格

    近年来，由于物业服务企业与业主矛盾加剧，北京、深圳、温州等地开始试行赋予业主大会法人资格，将业主共有部位登记在业主大会名下，自主决定小区内公共收益的处置分配，使业主大会能够作为独立的诉讼主体参加诉讼。

    司法实践中，业主大会作为诉讼主体直接参加诉讼的情况较少，更多是由业主委员会作为诉讼主体参加诉讼，但业主委员会的诉讼主体资格受到了严格限制。业主委员会作为业主大会的执行机构，其权利来自于全体业主，参加诉讼的法律后果由全体业主共同承担。因此，当业主委员会作为原告时，其诉讼主体资格应受两方面的限制：一是业主委员会参与诉讼应提交业主大会授权决定，未经授权不得参与诉讼，以免业主委员会滥用职权、越权代理，损害全体业主的利益；二是业主委员会仅能代表全体业主的共同利益参加诉讼，对单个业主或部分业主的利益，应由单个业主或部分业主自行主张权利，而不能由业主委员会代为参加诉讼。对于业主委员会能否作为被告承担责任，以及如何承担责任的问题，法律未作明确规定。课题组认为，业主委员会可以作为被告参加诉讼，但民事责任如何承担，应进一步区分。

    2.物业服务企业追索物业费的诉讼时效问题

    物业服务合同一般约定分期支付物业费，物业服务企业为节约诉讼成本，通常将业主拖欠数月或几年的物业费一并起诉。由此便存在分期计算物业费超过两年诉讼时效的情形。课题组认为，物业费的诉讼时效应自每一期物业费交纳期限届满之日起计算。

    3.无资质的物业服务企业签订的物业服务合同效力问题

    根据《物业服务企业资质管理办法的规定》，我国对从事物业服务的企业实行资质管理制度，但是，现实生活中，存在部分物业服务企业未取得物业服务资质而与业主签订物业服务合同的情况。课题组认为，无资质的物业服务企业与业主签订物业服务合同的效力，应分两种情形区别对待：一是业主明知物业服务企业无资质的情形，根据意思自治原则，业主明知物业服务企业不具备资质仍与该企业签订物业服务合同，合同应为有效合同，合同双方应按照物业服务合同约定的内容行使权利和履行义务；二是业主在不知情的情况下签订合同。物业服务企业应当知道从事物业服务应具备相应资质，在业主不知情的情况下签订物业服务合同，该合同属于可撤销的合同，业主可以向法院请求变更或撤销合同。但是，如果无资质的物业服务企业与业主签订物业服务合同后取得了相应资质，可以认定物业服务合同有效。

    4.物业服务质量问题及物业费的扣减

    物业服务质量问题是物业服务合同纠纷案件中最常见的问题，由于物业服务涉及项目众多，业主提出的物业服务质量问题也涉及多方面的内容。课题组认为，处理该类案件应根据双方约定和法律规定分配举证责任，明确是否存在质量问题及责任承担。业主对物业服务存在质量问题承担举证责任，由于物业服务合同履行的资料通常由物业服务企业保存，业主难以提供有关证据，因此，物业服务质量问题的举证责任根据案件具体情况应有所转移。业主主张物业服务企业未履行某项或某几项服务义务时，应对物业服务企业应履行该服务义务进行举证，若根据合同约定或法律规定，物业服务企业应履行该服务义务，举证责任转移至物业服务企业，物业服务企业应对是否履行服务义务提供证据证明，若提供的证据不能证明其履行了服务义务，则应承担相应责任。

    物业服务合同约定的物业费是对无质量问题的物业服务的收费，若物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，仍然按照合同约定的标准进行收费，违背了质价相符原则，对业主不公平，同时也不利于督促物业服务企业提高物业服务水平，减少与业主的物业服务纠纷。因此，可以根据物业服务企业的服务质量对物业费进行核减，物业服务企业未履行某项或某几项物业服务时，若物业服务合同约定分项计收物业费，应按照分项情况扣减物业费，若约定统一收取物业费，应结合当地物业服务情况及该物业服务未履行对业主造成的影响综合认定扣减的物业费。物业服务履行存在瑕疵时，应视物业服务企业的违约程度，结合物业费收费标准和物业服务实际履行情况、物业服务瑕疵对业主的影响等综合判定扣减的物业费。

    三、解决物业服务合同纠纷的措施和建议

    1.加大法治宣传的力度，提高业主和物业服务企业的法律意识

    物业服务合同与一般合同相比具有特殊性，其合同效力及于全体业主，单个业主很难主张变更或解除合同。物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，部分业主不寻求法律途径主张权利，而采取消极措施拖欠物业费，导致的法律后果则是物业服务企业向其主张权利时，其因抗辩不能而败诉。部分物业服务企业在催交物业费的过程中，采用停水、停电等方式向业主施压，导致双方矛盾加剧，同时侵害业主的利益。因此，加强法治宣传，提高业主和物业服务企业的法律意识，使其清楚各自权利义务的界，是预防、减少和化解物业服务合同纠纷的基础。

    2.加强政府监管和行业监督，引导物业服务行业健康发展

    建议有关职能部门加强对业主委员会的管理和指导，加强业主委员会委员的专项培训，使其了解正确履职所必需的相关法律知识和物业管理知识。人民法院在审理物业服务纠纷案件时，发现无资质的物业服务企业时，应及时告知主管部门，物业服务行业协会也应加强内部监督，严格要求物业服务企业按照规定办理资质。对无资质或超越资质从事物业服务行业的，应依法采取行政处罚措施。加强对物业服务价格的监督。物业服务价格现在一般是由市场自我调节，物业服务企业之间的收费标准存在较大差异。为防止物业服务企业乱收费、乱涨价，引发物业服务纠纷，应当对物业服务价格实行严格的备案登记，建立并细化物业服务等级收费标准。

    3.提升物业服务纠纷审判水平，公正快捷化解纠纷

    物业服务合同纠纷案件中，双方当事人对立情绪较大，因此，应加强调解工作，有效化解矛盾纠纷，尤其对物业服务企业起诉众多业主的案件，双方矛盾尤其尖锐，可实地走访小区，并协同社区居委会、人民调解委员会等组织一起开展调解工作，最大限度实现纠纷前置解决。对物业服务合同纠纷案件中事实清楚、标的小于上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的案件，基层法院和各派出法庭应适用小额诉讼程序进行审理，充分发挥小额诉讼简便快捷的优势，保障当事人的权益能尽快得到实现。物业服务合同纠纷案件具有群体性纠纷的特点，也容易出现同案不同判的情况，审理时应尤其注意裁判标准的统一。应当建立法律适用沟通指导机制，保障上下级法院之间、法院内部各审判部门之间、各合议庭之间在法律适用上的统一性，充分发挥法官联席会议的功能，加强对该类型案件的研讨，统一裁判标准。

    （课题组成员：刘  力  李德光  刘晓波  万 亿  张 荣  何 亮）