业主委员会有权要求返还物业服务用房
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广州物业专家律师网周滨律师提醒：
关于业主委员会是否具有诉讼主体资格。参照2005年8月15日《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号）中关于“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼”的意见。业主委员系经过民主认定程序后产生，是合格的诉讼主体，有权代表业主参加起诉。建筑区内的物业服务用房属于全体业主所有，业主委员会有权要求返还。
[案例]
上诉人（原审被告）rtr市某某有限公司。
被上诉人（原审原告）rtr市道里区经纬十一道街业主委员会
原审判决认定:4-10号房屋在2004年11月前是由海格物业负责物业部分工作，其在该居民楼中的10号地下室办公。2004年11月，海格物业与rtr锅炉供暖经营有限责任公司签订《交接协议书》，协议约定:海格物业将位于道里区经纬十一道街-10号锅炉房移交给锅炉供暖公司。海格物业负责该小区的物业管理及室内供水系统的维修，锅炉供暖公司负责该小区的二次加压供水、设备维修及二次加压供水费的收缴。海格物业无偿将该锅炉房（即业主委员会诉请所称的10号地下室）的产权、锅炉及附属设备一并交于锅炉供暖公司。因锅炉供暖公司将其片区的供热交给华能供热公司，锅炉供暖公司也将锅炉房的占有移交给华能供热公司。该居民楼的供热已变成集中供热，现该锅炉房华能供热公司未使用，其也未取得该房屋的权属证书。2010年11月,经纬十一道街4-10号居民楼全体业户筹备成立业主委员会，由李建光担任主任。2012年6月8日,在rtr市道里区工程街道办事处及rtr市道里区物业供热管理办公室备案。
业主委员会诉称:华能供热公司于2010年末擅自将业主委员会小区物业服务用房200平方米私自租给了私企，用做麻将馆从中牟利，扒窗改门，将室内公用设施、设备出售谋利。小区原物业服务公司不辞而别，财务不清，新来的物业公司因无办公用房无法进驻。现业主委员会要求:1、华能供热公司将坐落于经纬十一道街10号地下室（以下简称10号地下室）的小区物业用房归还给小区全体业主；2.华能供热公司就其出售小区的公共设施、设备（包括大锅炉、水箱、水泵）给业主委员会赔偿费1万元；3.华能供热公司将私自出租10号地下室5年租金10万元交付给市物业办作为小区的专项维修基金。
华能供热公司辩称:业主委员会不具备诉讼主体资格，其主要职能是业主之间的自制性组织，根据物业管理条例等相关的法律法规规定，其基本的职能仅仅是与业主生活相关的物业服务，如供水、供热、供电等项目，而本案中其请求返还所谓的物业用房，业主委员会作为诉讼主体并不适格，其他诉讼请求也同样如此；对于业主委员会而言，其要作出某项重大决定，按照法律规定应取得全体业主书面表决的同意票，方能对外进行。而本案中业主委员会缺乏该项前置性条件；业主委员会的诉讼请求错误，其在诉状中所称的物业用房在其居住的小区内并不存在，华能供热公司所使用的是锅炉房，其基本功能是为小区业主供热所用，作为供热企业有权利使用该房屋；随着城市供热的发展小锅炉供暖的方式被政府逐渐取缔，故此将锅炉房应有处分集中到华能供热公司的集中管网，依照相关法律涉及到供热设施改造的，所产生的费用应该由全体业主共同承担，但当时因情况比较特殊，故此供热企业暂时垫付相关费用完成了变网改造，对此华能供热公司仍然保持该项请求的保留权；业主委员会所提的其他诉讼请求中自称是给业主赔偿，或者交维修基金，但是业主是谁，从诉讼权利而言，业主本身是具有权利行为能力人，并不用委托业主委员会行使其权利；本案中所涉及小区房屋的性质为公产房，后根据rtr市政府的地方性政策部分房屋逐渐买断，变为私产，根据国务院及rtr市政府的政策对公产房买断所产生的公摊面积及建筑总面积不包括锅炉房，业主委员会所称的其对锅炉房拥有产权和所有权的说法于法无据，请求人民法院驳回业主委员会的诉讼请求。
原审判决认为:业主委员会代表4-10号全体业主行使权利，履行义务。从本案情况看，业主委员会诉称中的小区物业服务用房即10号地下室与《交接协议书》所指的经纬十一道街-10号锅炉房系同一房屋。海格物业在该房屋中履行职能，海格物业离开后，该栋楼无物业公司接管，供热并网后华能供热公司占有该房屋但并没有使用。本案争议房屋应系建筑区划内的物业服务用房，由全体业主共有。业主委员会要求华能供热公司将经纬十一道街-10号房屋归还给小区全体业主的诉请，本院予以支持。业主委员会要求华能供热公司出售小区的公共设施、设备（包括大锅炉、水箱、水泵）给业主委员会赔偿费1万元、华能供热公司将私自出租10号地下室5年租金10万元交付给市物业办作为小区的专项维修基金的诉讼请求，因业主委员会未能提供证据证明且未补交案件受理费，本院不予支持。判决如下:一、被告rtr市某某有限公司于判决生效之日起十日内将rtr市道里区经纬十一道街10号地下室物业用房（锅炉房）返还给rtr市道里区经纬十一道街4-10号房屋的全体业主使用。二、驳回原告rtr市道里区经纬十一道街业主委员会4号6号8号10号的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告rtr市某某有限公司负担。
华能供热公司不服原审判决，向本院提起上诉称:原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原判，驳回业主委员会的诉讼请求。理由:一、业主委员会无诉讼主体资格，无权以业主委员会的名义提起诉讼。根据法律规定，本案中的业主委员会作为全体业主选举出来的自治组织，根本不符合民事诉讼法及其司法解释中关于其他组织的规定，也就不具备民诉法上当事人的主体资格，无权提起民事诉讼。业主委员会作为小区业主的自治组织，在对外行使职权时应依据法律和行政法规、地方规章等规范性文件，应履行严格的表决流程并应取得大部分业主的同意后方可履行相应的行为，本案中原审程序中业主委员会的行为仅仅是业主委员会几个人所谓的成员的个人行为，根本没有征求全体业主的表决流程，这种假公济私的行为没有任何法律效力。原审法院作为审判机构，应在立案及审理中对当事人的资格问题予以审查，对于业主委员会这样根本不具备诉讼当事人资格的组织所提起的诉讼行为应在立案程序中就不应受理，更何况还在实体审理中竟然还支持了不具备诉讼资格的业主委员会的诉讼请求，对此请二审法院依法审查，依法确认业主委员会不具备诉讼当事人的主体资格，驳回业主委员会的诉讼。二、事实与认定错误。本案中业主委员会提交了工部南段社区委员会的情况说明，此证据的真实性有待考证，由单位出具的证明应该加盖单位公章且应有经办人的亲笔签字，而业主委员会所提取的证据中签名和盖公章处是不清晰的，从证据的形式要件方面来看，欠缺书面证据的形式要件的重要条件，从其证明的内容来看更与事实不符。华能供热公司提交的《交接协议书》中可以看出海格物业是将位于道里区经纬十一道街-10号的锅炉房产权移交给锅炉供暖公司而非华能供热公司，华能供热公司是在2012年左右才接管此处供热，所以此证据所能证明的问题与事实不符且社区居委会也无法证明一栋楼用途的职能。因此根据此证据认定的事实是错误的。三、法律适用错误。本案中业主委员会并未能提交直接证据证明涉案地下室为“建筑物专有部分以外的共有部分”，其所提交的证据均为间接证据且都为复印件，无论从证据形式要件还是从内容看都不足以证明涉案地下室的性质及权属问题。因此原判决援引《中华人民共和国物权法》第三十四条 、七十二条的规定是错误的。综上，华能供热公司认为原审判决事实认定错误，法律适用错误，应依法予以撤销并判令涉案房屋归华能供热公司所有。
业主委员会辩称:1、华能供热公司在一审法院提交证据证明，其诉讼主体资格合法，有权代表业主参与诉讼，有权代表业主维护业主的合法权益；2、一审法院认定的事实清楚，华能供热公司对本案的房产不具有所有权，其“交接协议书”不具有法律效力，本案房产属于业主委员会所代表的业主所有；3、本案纠纷属于《物权法》关于建筑区划内的调整范畴，受《物权法》的约束。因此，一审法院依据《物权法》做出判决是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。
二审审理中，双方当事人均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审判决认定的事实相同。
本院认为:关于业主委员会是否具有诉讼主体资格。参照2005年8月15日《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号）中关于“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼”的意见。业主委员经rtr市道里区工程街道办事处城区管理办公室和rtr市道里区物业供热管理办公室审核,并备案，应当认定该业主委员会系经过民主认定程序后产生，是合格的诉讼主体，有权代表业主参加起诉。华能供热公司关于业主委员会不具备诉讼主体资格，无权以业主委员会的名义提起诉讼的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于诉争房屋的所有权归属问题。rtr锅炉供暖经营有限责任公司与rtr海格物业供热管理公司签订的《交接协议书》虽约定，rtr锅炉供暖经营有限责任公司管片内的供热都交给华能供热公司，但因当时该栋建筑物无物业公司接管，故供热并网后华能供热公司占有并使用案涉房屋，并不当然取得该房屋物权。因该房产属于建筑区内的物业服务用房，应属于全体业主所有。华能供热公司未举示证据证明案涉房屋属于专用部房产，亦未举示其依法取得该房产的证据，不能证明其系争议房产的权利人。故华能供热公司关于其系争议房产的产权人的上诉请求，证据不足，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第（一）项 之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
