热烈祝贺四川恒某投资有限公司地下停车场收费案改判
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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》
由广东博厚律师事务所物业管理专家程磊律师代理的四川恒某投资有限公司与四川星某物业管理有限公司2200多平方米的地下停车场物业服务费纠纷案二审获得改判，为委托人减少了巨大的经济损失。
四川恒某投资有限公司通过法院竞拍取得了成都市锦阳商厦的2000多平方米地下停车场的产权，在获得产权并办理进场手续后，负责商厦物业服务的物业管理企业称开发商与其签订了一份补充协议，约定地下停车场的物业服务费收费标准为15元每月每平方米。如果按照这种计算方式，四川恒某投资有限公司每月应缴纳的物业服务费为3万多元，但实际上每月的停车收入也仅维持在3万元左右。这是当事人在拍卖竞买时始料未及的！地下停车场的日常运营还需要聘请收费人员，还要购买保险，支付水电费和停车场日常维修养护等开支，按照此种物业服务收费标准，则当事人投资的数百万元的停车场为负资产，每月将净亏上万元。
由于双方对物业服务收费标准无法达成一致意见，物业管理公司将四川恒某投资有限公司诉至法院，要求投资公司按照每月每平方米15元的标准缴纳物业服务费80多万元，案件一审判决物业管理公司胜诉，判令恒某投资公司按照每月每平方米15元的标准缴纳停车场物业服务费80多万元。
当事人在二审阶段委托了广州市物业服务专家程磊律师代理此案向成都市中级人民法院提起上诉。虽远案件远在千里之外（成都市），但程磊律师接受代理后，三次远赴成都调查取证，做了大量极为细致的工作，获取了周边类似停车场的收费资料，并查阅了成都市发改委、房管部门制定的地方性规范性文件。经过二审法院两次开庭，最终成都市中级人民法院将2200多平米的地下停车场的物业服务费收费标准予以了调整，将每月每平方米15元的标准调整为每月每平方米3元，为当事人减少了60多万元的损失。
程磊律师认真、细致、专业的服务获得了当事人的高度赞誉，案件也取得了令当事人满意的结果。一场持续了三年时间的物业服务费之争终于落下了帷幕，法院从公平、公正的角度合理地调整了物业服务收费的标准，达到了“服判息讼”的良好社会效果。
附：四川星亿物业管理有限公司与四川恒裕投资有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
日期： 2016-04-25
法院： 四川省成都市中级人民法院
案号：（2015）成民终字第7763号
上诉人（原审被告）:四川恒裕投资有限公司。住所地:成都市青羊区。
法定代表人:龚凤琴，董事长。
委托代理人:程磊、周滨，广东博厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:四川星亿物业管理有限公司。住所地:成都市锦江区。
法定代表人:向星，董事长。
委托代理人:杨萃、廖晓丽，四川君合律师事务所律师。
上诉人四川恒裕投资有限公司（以下简称恒裕公司）因与被上诉人四川星亿物业管理有限公司（以下简称星亿公司）物业服务合同纠纷一案，因不服成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第2647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人程磊、周滨，被上诉人的委托代理人杨萃、廖晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，锦阳商厦公司系成都市提督街58号锦阳商厦大楼的开发商，该大楼建成后至今未成立业主委员会。2009年8月31日，锦阳商厦公司与星亿公司签订《物业管理委托合同》，约定的主要内容为:由星亿公司为锦阳商厦提供物业管理服务（建筑面积46000平方米，负3楼至27楼，其中负1楼至5楼为商场，6楼至27楼为写字间）；合同期限为20年，从2009年9月1日至2029年8月31日止；商场物业管理服务费收取标准为每月15元/平方米，按季交纳；空置房的物业服务费由产权人全额交纳；业主未按约定足额交纳物业管理费和水电费的，应按每天万分之三支付违约金；停车场属于锦阳商厦公司所有，委托星亿公司管理，星亿公司收取的停车费用于冲抵停车场物业管理等费用，如有剩余利润则上交锦阳商厦公司，如收取的停车费不足以冲抵停车场物业管理等费用，锦阳商厦公司须补足星亿公司亏损。2012年3月30日，星亿公司与锦阳商厦公司签订《补充协议》，约定的主要内容为:从2012年4月1日起，锦阳商厦公司将位于锦阳商厦负二层权属的2346.4平方米“地下停车场”全部委托给星亿公司代为出租和管理；物业服务费为15元/平方米/月；委托管理期限与主合同相同，即自2009年9月1日起至2029年8月31日止；该协议作为主合同补充要件负二层、负三层均纳入商场物业服务范围，按商场物业服务价格收费。
2008年6月27日，广安中院向四川诚鑫拍卖有限公司（以下简称诚鑫拍卖公司）出具《委托书》，载明的主要内容为:该院受理执行锦阳商厦公司借款合同纠纷一案，因被执行人在期限内未履行义务，该院委托诚鑫拍卖公司对“锦阳商厦”负二层1924.43平方米、负三层2035.74平方米、第26层757.3平方米房屋及其所占用的相应国有土地使用权进行拍卖。2012年9月12日，恒裕公司与诚鑫拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，载明的主要内容为:恒裕公司于当日举行的拍卖会上，通过公开竞价成功竞得位于成都市提督街54号锦阳商厦负二层地下停车场。2012年9月14日，广安中院作出（2005）广法执字第44号、（2006）广法执字第54号、（2007）广法执字第10号《执行裁定书》，裁定正文第二条载明:成都市提督街58号（原54号）“锦阳商厦”负二层（整层）2346.43平方米的用房[权0510107号（422平方米）、成房监他字第382230号、权0495431号（1924.43平方米）、成房监他字第8516号、成房监字第8517号，含配套附属设备设施，按现状拍卖，房屋面积如需测绘以重新测绘的为准]的所有权及分摊的国有土地使用权（成国用（2004）字第1208号）、相应的其他权利归买受人恒裕公司（注册号51××057）所有。
2012年12月26日，星亿公司就涉案停车场办理房屋产权证书（证书号:成房权证监证字第3402556号），总面积为2291.27平方米，其中库房五间，面积分别为19.55平方米、72.25平方米、18.32平方米、27.26平方米、40.55平方米，车库面积2113.34平方米。
2012年10月6日，星亿公司、恒裕公司签署《会议纪要》。2012年10月22日，双方签订《移交协议》，约定星亿公司自2012年10月23日起将涉案停车场的管理责任移交给恒裕公司，恒裕公司需交纳的物业服务费从2012年10月23日开始计算。之后，星亿公司向恒裕公司发出《通知》，要求恒裕公司于2012年11月2日至11月9日内，到星亿公司处签订物业服务合同并交清相关物业服务费用。2012年12月5日，恒裕公司向星亿公司复函，要求星亿公司以书面形式补充提供相关的收费依据和最新收费标准，以便恒裕公司酌定推进问题的顺利解决。2013年3月26日，星亿公司向恒裕公司发出《律师函》，要求恒裕公司在收到该函后的3日内与星亿公司联系并支付拖欠的物管费、资金占用利息、违约金。2013年4月7日，恒裕公司复函称其有理由怀疑星亿公司主张的收费依据不存在，恒裕公司同意由双方协商按市场合理价格标准签署《物业服务合同》并缴纳相应物业服务费。
原审另查明:1.涉案停车场内的2号（面积为40.55平方米）、3号（面积为72.25平方米）、4号（面积为18.32平方米）库房的物业服务费已由租赁方向星亿公司交纳。
2.双方经过对涉案停车场的平面图进行确认，一致认可在涉案停车场内有:机房4个，面积分别为:31.5平方米、18.63平方米、32.76平方米、8.63平方米；1个电井，面积为28.14平方米；水池133.38平方米。
3.本案最后一次法庭辩论终结的时间为2014年11月5日，从2012年10月23日起计算，截止2014年11月5日，为25个月零13天。
原审法院认定上述事实所依据的证据有:企业法人营业执照、《物业管理委托合同》《补充协议》《委托书》《拍卖成交确认书》《执行裁定书》、房屋产权证书复印件及房屋明细清单、《会议纪要》《移交协议》《通知》《复函》《律师函》《复函》《负二楼物业服务费缴纳情况》及当事人陈述等。
原审法院认为，（一）锦阳商厦公司系涉案停车场的原所有权人，其与星亿公司签订的《物业管理委托合同》《补充协议》系其双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。恒裕公司购买了涉案停车场后与星亿公司未能就物业服务费的标准达成一致协议，星亿公司要求恒裕公司参照其与锦阳商厦公司约定的物业服务费标准交纳物业服务费是合理的，且恒裕公司无证据证明星亿公司与锦阳商厦公司约定的物业服务费标准过分高于市场价格，故对星亿公司要求恒裕公司按照每月15元/平方米的标准交纳涉案停车场物业服务费的主张予以支持。（二）双方签订的《移交协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。按该协议约定，恒裕公司应当交纳物业服务费的起始时间应为2012年10月23日。（三）涉案停车场中包含的机房、电井为公用设施所占的面积，应当在停车场物业管服务费收取面积中予以扣除，该部分应扣除的面积为（31.5平方米+18.63平方米+32.76平方米+8.63平方米+28.14平方米）119.66平方米。但涉案停车场内并无恒裕公司主张的水池，其亦不应包含在房屋产权证面积内，故对恒裕公司关于还应扣除水池面积的主张不予支持。另外，库房租赁方已自行向星亿公司交纳的物业服务费对应的面积，即（19.55平方米+72.25平方米+18.32平方米）110.12平方米亦应从恒裕公司应交纳的物业服务费面积中予以扣除。综上，恒裕公司每月应向星亿公司支付的物业服务费为:（2346.43平方米-119.66平方米-110.12平方米）×15元/平方米﹦31749.75元，每天应向星亿公司支付的物业服务费为:31749.75元÷31天=1024.19元。恒裕公司从2012年10月23日起，截止2014年11月5日应向星亿公司支付的物业服务费为:31749.75元×25个月+1024.19×13天=807058.22元。（四）星亿公司与锦阳商厦公司签订的逾期支付违约金条款对恒裕公司没有约束力，故对星亿公司关于要求恒裕公司按照日万分之三的标准向其支付违约金的主张不予支持，但恒裕公司逾期付款的行为确已给星亿公司造成损失，该损失主要为资金占用利息损失，故恒裕公司应从星亿公司催收之日即2013年5月13日起按照中国人民银行同期贷款利息向星亿公司支付资金占用利息。综上所述，对星亿公司的诉讼请求予以部分支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条 第一款 ，《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决:恒裕公司于判决发生法律效力之日起十日内向星亿公司支付2010年10月23日起至2014年11月5日期间物业服务费807058.22元及资金占用利息（从2013年5月13日起，以每月所欠物业服务费标准为基数逐月累计，按中国人民银行同期贷款利率标准，计算至全部物业服务费及利息付清之日止）；二、驳回星亿公司的其余诉讼请求。案件受理费4767元，减半收取2384元，诉讼保全费5000元，合计7384元，由恒裕公司承担。
宣判后，恒裕公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判恒裕公司按照每个车位50元物业服务费收取标准向星亿公司缴纳，锦阳商厦负二层共44个车位，每月缴纳的物业服务费为2200元，每天应缴纳的物业服务费为2200/31=70.97元，自2012年10月23日起，截止到2014年11月5日，恒裕公司应支付的物业服务费为2200x25+70.97x13＝55922.61元。其主要理由是:1.恒裕公司拥有锦阳商厦负二层停车场的产权，并自行安排员工进行管理，包括停车场收费、车辆出入登记、停车指引、停车场消防安全维护、停车场设备购置和维修等，星亿公司仅仅提供保安及保洁服务，法院应考虑将恒裕公司自行承担管理车库的该部分费用从物业服务费中予以扣减；2.开发商锦阳商厦公司与星亿公司签订的《物业管理委托合同》并未对负二层车库的物业费收费标准进行约定，2012年3月30日，锦阳商厦公司在明知案涉车库已在拍卖的情况下，与星亿公司签订《补充协议》，约定负二层车库的物业服务费为15元/平方米，锦阳商厦公司在未征得双过半业主同意的情况下，擅自与星亿公司签订《补充协议》，对恒裕公司并无法律约束力；3.原审法院未考虑停车场物业服务的特殊性，将停车场物业服务与写字楼的物业服务混同，成都市目前尚未制定自有产权车位的物业服务费收费标准，但根据国内其他城市的收费情况及成都市内其他类似物业的物业费收费情况，对车位的物业服务费均是按车位个数收取；4.停车场包括月保和临停在内每月收费在3万元左右，如果按照原审法院判决恒裕公司每月应支付的物业服务费即为31479.75元，则恒裕公司购买的停车场纯属负资产，且星亿公司仅是具有三级资质的物业服务公司，原审未考虑星亿公司的资质、提供的物业服务等级及服务内容等因素，判令恒裕公司缴纳高昂的物业服务费不合理；5.原审认定涉案停车场的面积错误，应以产权证载明的面积为准。另外，原审认定已出租的库房产权证编号为6号的面积应为40.55平方米，而非原审认定的19.55平方米。
被上诉人星亿公司公司辩称，1.星亿公司与锦阳商厦公司签订的《补充协议》并不存在显失公平、恶意串通的情形，合法有效，星亿公司也履行了相关职责，恒裕公司应按照协议约定的收费标准缴纳物业服务费；2.收费标准由交易双方自由协商定价，且针对星亿公司在原来的诉讼中，均经过两级法院确认按面积计收物业服务费；3.原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
二审中，恒裕公司向本院提交以下证据:1.杨修林等人的劳务协议、消防安全责任书、机动车辆停车场责任保险单、车辆出入登记表等。拟证明恒裕公司自行经营管理停车场；2.重庆市物价局《关于城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》、广州市物价局《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》、相关判例等。拟证明按照行业惯例，车位均应按个收取物业服务费；3.金海岸公寓物业服务合同、丽景天成小区业主缴费情况表、鼓楼国际收费单据等。拟证明在锦阳商厦周边小区车位均是按个数收取物业服务费，均价在50－100元之间；4.库房租赁协议等。拟证明青羊区银兴通迅器材经营部实际租赁的是6号库房，面积40.55平方米。
本院除查明原审认定的事实外，另查明:
1.星亿公司于2012年10月23日将案涉车库移交给恒裕公司，此后由恒裕公司自行聘请人员经营停车场，星亿公司主要提供有巡逻及保洁服务；
2.成都市青羊区银兴通讯器材经营部于2012年3月1日起至今租赁锦阳商厦负二层6号库房，面积40.55平方米。
本院认为，本案二审争议焦点有三个，现分别评析如下:
一、关于《补充协议》的效力是否及于恒裕公司。恒裕公司上诉称星亿公司与锦阳商厦公司签订《补充协议》，约定车库物业服务费为15元/平方米/月对其不具有约束力。本院认为，根据合同相对性原则，合同双方签订合同约定的权利义务原则上只能约束合同双方，对第三人无约束力，除非第三人认可。本案中，锦阳商厦公司与星亿公司签订《补充协议》约定负二层车库物业服务费的收费标准，其效力仅及于锦阳商厦公司及星亿公司，恒裕公司取得产权证后并未认可该《补充协议》，故该《补充协议》对恒裕公司无约束力。
二、关于恒裕公司应缴纳物业服务费的面积。案涉停车场产权登记总面积为2291.27平方米，其中库房五间，面积分别为2号19.55平方米、3号72.25平方米、4号18.32平方米、5号27.26平方米、6号40.55平方米（共计177.93平方米）；1号车库，面积2113.34平方米。双方一致确认案涉停车场内还包括机房4个，面积分别为:31.5平方米、18.63平方米、32.76平方米、8.63平方米；1个电井，面积为28.14平方米（共计119.66平方米）。因该部分设施系公用设施，故应从应交纳的物业服务费面积中扣除。星亿恒裕公司上诉称还应扣除水池面积133.38平方米，经现场核实，未发现负二层有水池，故原审对水池面积未予扣除并无不妥。另外，3、4、6号库房（共计131.12平方米）的物业服务费已由租赁方向星亿公司交纳，也应扣除相应面积。关于6号库房面积的争议，因恒裕公司提交的《租赁协议》及星亿公司提交的《情况说明》，均证实承租方自2012年3月1日起至今租赁的6号库房，面积40.55平方米。故原审认定扣除2号库房面积19.55平方米不当，本院予以纠正。综上，恒裕公司还应缴纳的物业服务费面积为:2291.27－119.66－131.12＝2040.49平方米（包括车库面积1993.68平方米、2、5号库房面积46.81平方米）。
三、关于恒裕公司应缴纳的物业服务费金额。1.对五间库房按15元/平方米/月的标准收取物业服务费，双方无争议，且已实际履行部分，本院予以认可。2.对余下1993.68平方米车库应按什么标准收取是本案争议最大的问题。恒裕公司主张按每个车位个数每月50元收取，星亿公司则主张按15元/平方米的标准收取。本院认为，首先，根据《四川省物业服务收费管理细则》第十条“物业服务收费按法定产权面积计算（以产权证登记建筑面积计费，未办产权证的以售房合同中建筑面积计费）。一般按每月、每平方米计收。除另有约定外，不得提前累积预收”之规定，在双方无特别约定的情况下，物业服务费的收取应当按照法定产权面积收费；其次，对于收费标准金额，案涉车库由恒裕公司自行经营、管理，车库电费及相关服务人员的工资均由恒裕公司承担，星亿公司主要提供有巡逻及保洁服务，《物业服务收费管理办法》第五条规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”第十一条第三款规定:“1.物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。”案涉车库由恒裕公司自行经营、管理，车库电费及相关服务人员的工资均由恒裕公司承担，星亿公司主要提供巡逻及保洁服务，故确定案涉车库物业服务费的收费标准必须与星亿公司物业服务公司的付出相适应；第三，将车库与商场按照同样标准收取物业服务费不妥。因为车库的盈利水平明显逊于商场，且本案星亿公司对车库与商场物业服务的付出成本不同，车库明显低于商场，将二者同样按每月15元/平方米标准收取对车库有失公平。
综上。本院故根据权利义务相对等及公平原则，本院综合考虑物业服务内容、小区地段及类型、车库自身属性、行业收费标准等因素，酌情认定恒裕公司每月按3元/平方米的标准支付物业服务费。故恒裕公司应支付的物业服务费为:
1.库房的物业服务费，每月应支付:（177.93－131.12）平方米x15元/平方米=702.15元，每天应支付:702.15÷30＝23.41元。
2.车库的物业服务费，每月应支付:1993.68平方米x3元/平方米=5981.04元，每天应支付:5981.04÷30＝199.37元。
综上因此，恒裕公司从2012年10月23日起，截止2014年11月5日应向星亿公司支付的物业服务费为:（702.15元x25个月+23.41x13天）+（5981.04x25个月+199.37x13天）＝169975.89元。
综上，原审认定事实基本清楚，适用法律不当，恒裕公司的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条 ，《物业服务收费管理办法》第五条、第十一条第三款，《四川省物业服务收费管理细则》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第（二）项 之规定，判决如下:
一、撤销成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第2647号民事判决；
二、四川恒裕投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向四川星亿物业管理有限公司支付2012年10月23日起至2014年11月5日期间物业服务费169975.89及资金占用利息（从2013年5月13日起，以每月所欠物业服务费为基数逐月累计，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算至付清之日止）；
三、驳回四川星亿物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。【再检查，确保计算无错误】
一审案件受理费4767元，减半收取2384元，诉讼保全费
5000元，共计7384元，由四川星亿物业管理有限公司负担1192元，四川恒裕投资有限公司负担6192元；二审案件受理费4767元，由四川星亿物业管理有限公司负担2383.5元，四川恒裕投资有限公司负担2383.5元。
本判决为终审判决。
审判长王长军
代理审判员傅敏
代理审判员龙小丽
二〇一六年四月二十五日
书记员杜俊衡
