物业撤离后公共收益应返还业委会

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广州物业专家律师网程磊律师提醒：

     根据业委会与物业服务公司签订的合同约定，小区引进各类资源增值资金减除管理成本后的３０％由物业公司收取，其余７０％用于小区公共设备、设施维修更新改造费用及业委会必须的办公费用。因此，物业公司撤离后，应尽快与业主委员会进行结算。

    物业服务企业未能收齐在其管理期间的物业管理费，可依据《物业服务合同》的约定，依法向小区业主或物业使用人主张权利，物业服务企业认为未付的资源增值款应抵消管理费收费不足及损失等的意见缺乏依据。

[案例]

原告：广州市dr区drer业主委员会

被告：广东fdfg物业有限公司，

原告广州市dr区drer业主委员会诉称： 2010年10月19日,原告与被告签订《物业服务合同》,合同期限为五年,自2010年11月1日至2015年10月31日。因被告在drer物业管理上严重不到位,经全体业主投票及原被告协商,提前终止合同,约定自2014年9月30日被告撤出drer的物业管理。按照合同第二十四条的约定，小区引进各类资源增值资金减除管理成本后的３０％由被告收取，其余７０％用于小区公共设备、设施维修更新改造费用及业委会必须的办公费用。被告在２０１４年９月３０日撤出drer的物业管理后，尚拖欠２０１４年１－８月区内资源增值款，扣除被告自身应当分配的金额，实际应当支付给原告的款项为７０６９１．９２元。现请求判决：1、被告向原告支付资源增值款项70691.92元并支付自起诉之日起至实际支付完毕之日止的利息，利息按照中国人民银行同类同期贷款利率计算；2、被告承担本案的诉讼费。

被告广东fdfg物业有限公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。１、被告是应当继续享有按照合同约定的30%用于补充管理费不足的费用，以及应由原告承担因未能在合同约定时间在小区收取管理费欠费所造成的损失。２、对原告主张的金额70691.92元有异议，不应该存在该费用，已抵消。理由：（1）在被告管理小区期间，原被告双方曾经就解决drer消防管道问题的维修费用作出确认，当时已明确了不包括小区道路占道补偿费的50%，是用于补贴被告员工工资的费用。（2）drer的业户拖欠被告管理费达60余万元，原被告双方在此前已明确并达成了《提前终止drer物业服务合同协议》，当时是约定好原告允许被告安排财务人员在小区设点收取管理期间的物业管理费用，但原告在2014年10月15日即要求被告财务人员及收费物品撤出小区，比约定时间提前整整30天，导致被告无法在约定期间在小区收取前述的60余万元欠款。因此基于被告的上述未弥补的垫付开支，实质上不存在需要支付资源增值款给原告。３、原告并非专门授权，原告没有权利提起本案诉讼，原告主体不适格。

经审理查明：２０１０年１０月１９日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方将坐落于广州市dr区ddsr街drer住宅小区委托于乙方实行物业管理，委托期限为五年，自２０１０年１１月１日起至２０１５年１０月３１日止。第二十条、物业管理服务费，指提供房屋、设施维护（小修），绿化的养护，环境卫生，安全防范，档案资料管理服务收取的服务费。乙方提供服务的劳动所得是服务成本费的合理利润。１、本无疑的管理服务费，按以下的收费标准向业主或物业使用人收取。（１）住宅：首层0．７５元／月．平方米（建筑面积），二层及以上１．３０元／月．平方米（建筑面积）。……第二十一条、经营性收入，用于补贴物业管理服务费，购置物业管理须添置的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算，账面公开。１、车位使用费由乙方按以下标准向车位使用人收取：（１）露天车位：小区停车道路占道补偿费由甲方委托乙方收取；（２）车库：小车车位管理费１００元／月．车位。第二十四条、物业的共用部位、共用设备设施、公共场地的维修、更新费用由物业专项维修资金支出。专项资金的筹集、使用、管理、按照国家、省、市物业管理有关法律、法规执行。１、小区引进各类资源增值金减除管理成本后的３０％由乙方收取，其余７０％用于小区公共设备、设施维修更新改造费用及业委会必须的办公费用。

合同签订后，被告为drer小区提供物业管理服务，收取物业管理费。期间，被告引进小区各类资源增值，并按《物物业服务合同》的约定向原告支付2014年以前的资源增值款。２０１４年９月３０日，被告退出drer小区的物业管理。被告至今未付原告自２０１４年１月起的小区资源增值款。

诉讼中，原告向本院提供以下证据，拟证明资源增值款一直都是由被告提供收支明细表给原告核对，再由被告付款给原告：１、《drer小区２０１４年１－２月区内资源增值收支明细表》（内容如下：……合计收入２３４５０元、支出２９３６．６８元、余额２０５１３．８２元）；２、《drer小区２０１４年３－８月区内资源增值收支明细表》（内容如下：……1、上月结转20513.82元，合计总收入71683元：小区收入50178.1元，恒福公司收入21504.9元。表格下方手写备注：“广东fdfg物业有限”，原告解释此字是被告的财务所写，财务称被告不同意盖章，故原告要求由财务手写备注公司名称）；３、《drer小区２０１３年１－１２月区内资源增值收支明细表》、《drer小区２０１２年１－１２月区内资源增值收支明细表》。４、《drer小区２０１１年１－１２月区内资源增值收支明细表》（该表格为复印件，盖有原告、被告公章，原告表示无法提供原件）。上述证据除了证据4外，其他均无加盖原告、被告的签名或盖章。被告质证认为，被告从未向原告提供过上述表格，且无双方签名盖章，故对上述证据不予确认。

对于本院询问的关于资源增值款结算及支付问题，被告于2015年7月10日书面回复如下：“问题１、在２００４年１月之前，关于drer小区资源增孩子的结算流程、实际支付情况、已支付给fdfg的金额、支付方式如何？答：结算流程：由财务做好资源增值表跟业委会按收入及提成来对账，结余数业委拿发票给紫荆财务，办好手续后公司划账给业委。２０１３年１２月３１日前资源增值费用已经结清，分两笔结清：２０１３年１０月２５日支付４５３－１９．６４元，２０１３年１２月２０日支付５１３０４．０６元，２０１４年１－８月未付增值款５７８８４．９６元。问题２、fdfg对２０１１年之２０１４年的财务记账（或会计凭证）中涉及到的资源增值收支明细予以说明：答：明细未完全统计。３、fdfg认为应如何与本案原告结算资源增值等费用，认为应采用何种计算方式。答：按实际比例约定核算，适当补偿我司损失。４、fdfg有无对２０１４年的资源增值单方进行过收支确认？我司没有单方进行收支确认。需要重点指出的是：由于业委会没有按承诺配合我司回收业主欠缴的物业管理费，我司20多万物业管理费仍未收到，也影响我司支付业委会剩余的资源增值费用。”

以上事实，有《物业服务合同》、通知、函、收支明细表、情况说明、回复及双方当事人陈述等证据证明。

本院认为：原告与被告签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。《物业服务合同》第二十四条约定了对小区资源增值款的分配，双方应恪守履行。原告、被告在诉讼中已确认双方以往的资源增值款结算分配流程，本院予以采信。现双方争议焦点在于：一、未付原告的2014年1-8月的资源增值款金额是原告主张的70691.92元（20513.82+50178.1=70691.92），还是被告确认的57884.96元；二、被告应否支付该款。本院分析如下：由于原告提供的《drer小区２０１４年１－２月区内资源增值收支明细表》、《drer小区２０１４年３－８月区内资源增值收支明细表》无被告的盖章确认，现被告否认，同时仅确认未付金额为57884.96元但不同意支付，故原告的主张未付金额应为70691.92元的意见证据不足，本院不予采信。被告未付原告2014年1-8月的资源增值款，应按被告所确认的57884.96元为准，本院予以采纳。由于被告已于2014年9月30日撤出小区管理，其作为物业管理方及收款人，应尽快与原告结算上述款项。即使被告未能收齐在其管理期间的物业管理费属实，仍可依据《物业服务合同》的约定，依法向小区业主或物业使用人主张权利，故被告认为未付原告的资源增值款应抵消上述管理费收费不足及损失等的意见缺乏依据，本院不予采纳；原告要求被告赔偿利息损失的请求合理。《物业管理条例》规定业主委员会是业主大会的执行机构，同时也是业主的自治管理组织，故原告提起本案诉讼是主体适格。综上，被告应向原告支付2014年1-8月的资源增值款57884.96元及利息（利息以57884.96元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日2015年5月27日起计算至支付之日止，并以本金为限）。对原告主张的超出部分的资源增值款及利息本院不予支持，依法予以驳回。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、在本判决生效之日起五日内，被告广东fdfg物业有限公司向原告广州市dr区drer业主委员会支付资源增值款57884.96元及利息（利息以57884.96元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年5月27日起计算至支付之日止，并以本金为限）。

二、驳回原告广州市dr区drer业主委员会的其他诉讼请求。