电话方式召开业主大会无效

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业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的或者违反了法律规定的程序的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业委会的证据未能证明其以何种方式通知业主召开业主大会会议，也不能体现其是以何种方式、何时、何地召开业主大会会议。虽然业委会以电话的形式征求业主对于选聘新的物业服务单位的意见和选聘物业服务有限公司的意见，但是业委会所拨打的电话，仅是业主们表决的意见，不能认定业委会以此种方式召开了业主大会会议。

【大连市中级人民法院判例】

上诉人（原审被告）：大连市沙河口区yhgj中心业主委员会。

被上诉人（原审原告）：赵某某。
　　被上诉人（原审原告）：李某。

　　原告赵某某、李某一审共同诉称：2013年11月25日，yhgj业委会向全体业主出具《大连市沙河口区yhgj中心业主大会选聘物业服务企业决议》，其主要内容为：业主大会会议通过选聘物业服务企业的决议，确定宁波太平洋物业服务有限公司为大连yhgj中心提供物业服务。该决议存在以下问题：yhgj业委会不具有自行招标及选聘物业服务企业的资格；yhgj业委会以打电话的方式进行表决，不符合法定程序和议事规则；yhgj业委会在选聘物业服务企业过程中，严重违反招标程序。yhgj业委会的行为严重侵害了我们以及小区全体业主的合法权益，故我们请求法院撤销yhgj业委会于2013年11月25日做出的《大连市沙河口区yhgj中心业主大会选聘物业服务企业决议》。
　　被告yhgj业委会一审辩称：yhgj业委会选聘宁波太平洋物业服务有限公司的方式程序均符合法律规定以及《yhgj中心业主大会议事规则》。yhgj业委会组织广大业主表决确定用何种方式选聘新的物业公司，在yhgj业委会确认宁波太平洋物业服务有限公司为中标单位后，又再一次让广大业主进行表决，最终确定宁波太平洋物业服务有限公司为新的物业服务公司。业主大会是一个实体性概念，是指由全体业主组成的小区自治机构，所有的决议反映的都是全部所有权人的意思，是所有权人团体的最高意思决定机关。业主大会会议，是指业主大会的成员（业主）决定小区物业管理重大事项的形式和程序，是一个程序性的概念。两者不应混淆。yhgj业委会在组织选聘物业公司的过程中，第一次表决实际上在整个选聘物业过程中本身就是个开始，起到了公示的作用，并且这个公示期限相对整个选聘过程而言远远超过了15天。在其后的工作中，yhgj业委会对相关程序都进行了公告，如果有业主有异议，yhgj业委会会随时调整方案，在整个选聘期间并无业主提出异议。整个选聘过程进行非常顺利，业主的知情权、决定权得到了充分保障，整个过程符合业主大会议事程序，决议有效。yhgj业委会不同意赵某某、李某的诉讼请求。
　　一审法院审理查明：赵某某、李某系大连市沙河口区yhgj中心业主。2013年7月30日，大连市沙河口区星海湾街道办事处向yhgj业委会出具了《大连市业主委员会备案回执》、《备案证明》。王超、王清文、徐富成、潘首相、刘凤荣、毛春凤、曾莉被选为大连yhgj中心第一届业主委员会委员。2013年8月21日，大连市国土资源和房屋局沙河口分局向yhgj业委会出具了《大连市业主委员会备案回执》。
　　自2013年7月起，yhgj业委会就选聘新物业单位方式给小区业主打电话，征求业主意见，yhgj业委会对电话内容进行录音并制作了表决清册。经原审法院核实，yhgj业委会提供的电话录音与其制作的表决清册在内容上存在不符之处。
　　2013年8月8日，yhgj业委会出具《大连yhgj中心业主大会选聘物业方式决议》，内容为：一、会议表决结果：本小区业主总投票权数为1395票，总建筑面积149，170.46平方米；本次表决以录音电话的方式进行共拨打录音电话1316次，拨通568人（共持有投票权792票），其中同意以招标方式选聘物业公司的746票（持有面积达76，521.92平），反对3票弃权43票。同意以招标方式选聘物业公司达到双过半。本次通话中业委会还对购房时开发商对小区会所的承诺进行了调查，568人中298人记得有会所的承诺，其中103人指认C座14楼宣传为会所，18人指认A座8楼宣传为会所。二、会议决定：根据《物权法》、《物业管理条列》、《大连yhgj中心业主大会议事规则》的规定，业主委员会着手进行招标选聘物业公司事项。
　　2013年10月20日，yhgj业委会出具《物业服务招标方案公告》，内容为：根据国务院《物业管理条例》、大连市实施《物业管理条例》办法等国家相关法规及《yhgj中心业主大会议事规则》，鉴于前期物业服务企业世邦魏理仕公司与建设单位辽宁宝城房地产开发有限公司所签的前期物业服务合同业已期满，业主委员会于7月29日至8月6日通过电话表决的方式召开业主大会征求了广大业主的意见，其中同意招标选聘物业公司730票达到投票业主人数过半及所持面积过半的双过半要求。为维护全体业主的合法权益、选聘符合业主要求与小区档次的物业服务企业，制定本方案。一、本次招标选聘物业公司遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，整个活动过程接受政府主管部门的指导与监督管理；二、招标采取邀请招标的方式，将邀请包括原物业公司在内的3个以上具备合法资质、具有相应管理服务的能力和水平、所管理服务的物业项目与本小区规模相当、能提供现场参观且取得良好评价的业内以及业主反映口碑良好的物业服务企业参加投标；三、业委会作为招标人负责招标邀请书等招标文件的编制、送达并报政府主管部门备案、组织投标人踏勘本小区物业项目现场并提供有关介绍与讲解、依法组成评标委员会进行评标、整个招投标文件的存档备查、与中标企业签订物业服务合同；四、中标的物业服务企业承接本小区物业时，应对物业共用部分、共用设施设备进行查验，业委会将组织前期物业服务企业与新的物业服务企业一道查明物业存在的安全与质量问题，继续落实建设单位的保修责任，同时提升物业服务企业的服务水平和质量，提高业主的满意度；五、本方案同步在业委会公告栏、业主QQ群、微信中进行公示，公示期至10月25日，欢迎广大业主审阅并提出宝贵意见或建议。
　　2013年10月31日，yhgj业委会作为招标人发出《大连yhgj中心小区物业服务招标文件》，内容包括：投标邀请书、投标人须知、评标方法和标准、项目技术规范和服务要求、合同、投标文件的格式。
　　2013年10月31日，yhgj业委会出具《选聘物业服务企业进度报告》，告知业主，yhgj业委会向北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司、长城物业集团股份有限公司、宁波太平洋物业服务有限公司、大连三和住邦物业管理有限公司、大连顺达物业管理有限公司、新工（厦门）物业管理服务有限公司六家表达了参标意愿的物业服务企业发送了正式邀请函。业委会委员们对以上企业实地走访考察视频通过QQ群及微信公众平台发布请大家关注。业主委员会将通过严格的招标评标程序对以上企业进行评比，采用综合评估法，将物业管理投标评审分为投标企业资信部分、商务部分、技术部分、现场答辩等四部分的评审。全体委员在物业专家指导下采取百分制的方法，将四个部分进行评审，按总评分从高到低的顺序最后确定中标人。确定中标人后向全体业主公布评审过程并经全体业主半数以上认可后业委会方可与中标企业签署物业服务合同。
　　新工（厦门）物业管理服务有限公司、宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司、北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司、大连顺达物业管理有限公司、长城物业集团股份有限公司参与投标，并向yhgj业委会递交了《投标文件》。
　　2013年11月12日，评标委员会进行评标，业主委员会委员王超、王清文、毛春凤、刘凤荣、潘首相、徐富成、曾莉，以及两名卓尔特专家到场签到。经业主委员会成员7人评标打分，宁波太平洋物业服务有限公司：664.5分，新工（厦门）物业管理服务有限公司：605分，长城物业集团股份有限公司：603.5分，大连顺达物业管理有限公司：509分，北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司：484.5分。
　　2013年11月13日，yhgj业委会发布《选聘物业公司评审结果公告》，将各企业得分情况及报价进行公告，并公告中标物业服务企业为宁波太平洋物业服务有限公司。
　　自2013年11月13日开始，yhgj业委会就业主是否同意中标物业服务企业宁波太平洋物业服务有限公司进行物业服务再次给小区业主打电话，对电话内容进行录音并制作了表决清册。经本院核实，yhgj业委会提供的电话录音与其制作的表决清册在内容上存在不符之处。
　　2013年11月25日，yhgj业委会出具《大连yhgj中心业主大会选聘物业服务企业决议》，内容为：一、会议表决结果：本小区业主总投票权数为1395票，总建筑面积149170.46平方米；本次表决有效投票共951票，其中同意宁波太平洋物业服务有限公司为大连yhgj中心提供物业服务的872票（持有面积达89998.49平），不同意64票弃权15票。二、会议决定：根据《物权法》、《物业管理条列》、《大连yhgj中心业主大会议事规则》的规定，选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故本次业主大会会议通过大连yhgj中心选聘物业服务企业决议。确定宁波太平洋物业服务有限公司为大连yhgj中心提供物业服务。
　　2013年11月25日，yhgj业委会与宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司签订《大连yhgj中心物业服务合同》，yhgj业委会委托该公司对大连yhgj中心小区提供物业管理服务。
　　另查，《yhgj中心业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）第三条规定，本物业管理区域只成立一个业主大会。业主大会由本物业内的全体业主组成。业主大会设立业主委员会作为执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。第四条规定，业主大会履行以下职责：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业管理单位；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第七条规定，业主委员会应当在业主大会会议召开15日前，将会议通知及有关材料以书面形式在本物业区域内公告，广泛征求业主意见和建议，拟定会议日程和议案，做好会务准备。第八条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应有物业内持有1／2以上投票权的业主参加。业主大会采用书面形式征求意见时，业主应以书面形式表明自己的意见，并将意见在规定的时间内送达业主大会。第九条规定，业主大会做出决定，须经与会业主所持投票权1／2以上表决通过。业主大会决定本规则第四条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本规则第四条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十条规定，业主大会会议应当由委员会作出书面记录并存档。业主大会做出的决定应当以书面形式在本物业内及时公告，决定对本物业内的全体业主具有约束力。第十一条规定，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。业主接到会议通知，无故不参加会议，也不委托他人代理的，其投票权数计入已表决的多数票。其他原因未参与表决的业主，应视为弃权，但必须执行大会决定。第十四条规定，表决可采用口头、举手、网络、短信、录音委托、无记名或记名投票等方式。表决方式和表决结果应当记录在案。决定重大事项应采取记名投票方式表决。第十五条规定，业主委员会（以下简称委员会）履行以下职责：1.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2.代表业主与业主大会选聘的物业管理单位签订物业服务合同；3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理单位履行物业服务合同；4.监督管理规约的审定实施；5.维护业主的合法权益。第三十一条规定，每届委员会成立后，应听取和公示原有物业管理单位工作报告，并对原有物业管理单位合同执行情况进行满意度测评。第三十二条规定，1／2以上业主满意原有物业管理单位服务时，委员会应与原物业管理单位在3个月内，协商续签《物业服务合同》。第三十三条规定，当1／2以上业主不满意原有物业管理单位时，委员会应召开业主大会会议，审议确定选聘物业管理单位方案和《物业管理服务合同》（草案）。委员会按照业主大会授权，在6个月内选聘新的物业管理单位，并签订新的《物业服务合同》。《议事规则》还规定了其他事项。
　　一审法院认为：业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的或者违反了法律规定的程序的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。赵某某、李某作为案涉小区的业主，有权请求人民法院撤销业主委员会于2013年11月25日做出的《大连市沙河口区yhgj中心业主大会选聘物业服务企业决议》。关于该决议是否应当予以撤销，原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项由业主共同决定。业主委员会是业主大会的执行机构，法律赋予业主委员会的职责有限，本案争议的选聘和解聘物业服务企业的事项应由业主共同决定，业主委员会无权决定。同时，根据案涉小区《议事规则》的规定，业主大会履行选聘和解聘物业管理单位的职责。因此，无论是法律规定还是《议事规则》的规定，业主委员会均无权选聘和解聘物业管理单位。
　　根据《议事规则》的规定，每届委员会成立后，应听取和公示原有物业管理单位工作报告，并对原有物业管理单位合同执行情况进行满意度测评。1／2以上业主满意原有物业管理单位服务时，委员会应与原物业管理单位在3个月内，协商续签《物业服务合同》。当1／2以上业主不满意原有物业管理单位时，委员会应召开业主大会会议，审议确定选聘物业管理单位方案和《物业管理服务合同》（草案）。委员会按照业主大会授权，在6个月内选聘新的物业管理单位，并签订新的《物业服务合同》。由此可以看出，选聘新的物业服务单位的权利属于业主大会，业主委员会成立后，应当首先就原物业服务单位的工作情况征求业主的意见，在1／2以上业主不满意原有物业管理单位时，业主委员会应当召开业主大会会议。业主委员会应当在业主大会的授权之下开展选聘活动。业主大会是由全体业主组成的小区自治机构，业主委员会仅是业主大会的执行机构，业主大会能够代表业主表达意见的形式之一就是召开业主大会会议。yhgj业委会作为案涉小区业主大会的执行机构，应当在选聘物业服务单位过程中遵照《议事规则》所规定的程序进行，而召开业主大会会议就是《议事规则》所规定的选聘新的物业服务单位的必经程序。《议事规则》对于业主大会会议的形式规定为两种形式，一是集体讨论的形式，二是书面征求意见的形式，对于表决方式规定为口头、举手、网络、短信、录音委托、无记名或记名投票等方式，因此，无论召开业主大会会议是否存在困难，yhgj业委会均应召开业主大会会议，由业主大会决定选聘新的物业服务单位的相关事项。本案中，yhgj业委会的证据均未能证明其以何种方式通知业主召开业主大会会议，也不能体现其是以何种方式、何时、何地召开业主大会会议。虽然yhgj业委会以电话的形式征求业主对于选聘新的物业服务单位的意见和选聘宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司的意见，但是yhgj业委会所拨打的电话，仅是业主们表决的意见，故不能认定yhgj业委会以此种方式召开了业主大会会议。yhgj业委会在整个选聘新物业单位的过程中所做的相关工作均未经业主大会授权，因此无论业主表决的结果如何，yhgj业委会所做的大连yhgj中心业主大会选聘物业服务企业决议违反了法律和《议事规则》的相关规定，侵害了业主合法权益。赵某某、李某的诉讼请求，有事实和法律依据，原审法院予以支持。
　　据此，大连市沙河口区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条、第十五条、第十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：撤销被告大连市沙河口区yhgj中心业主委员会于2013年11月25日做出的《大连yhgj中心业主大会选聘物业服务企业决议》。案件受理费100元（赵某某、李某已预交），由yhgj业委会负担，于判决生效之日起十日内给付赵某某、李某。
　　yhgj业委会上诉的理由及请求是：yhgj业委会在小区前期物业合同到期的情况下，征求国土局物业科的意见后组织选聘物业公司，是一个耗时4个月的庞大而完整的过程。第一次表决告知业主物业合同到期，并征求业主意见是否同意招标。在其后的选聘工作中，yhgj业委会对相关程序均进行了公告（包括QQ、微信、论坛、短信等电子公告）。第二次表决征求业主是否同意选聘物业公司的结果。两次均逐户拨打表决录音电话，业主知情权、决定权都得到了充分的保障，整个过程符合业主大会议事程序，表决结果达到了双过半的要求，决议是全体业主大多数意愿的真实表达，理应合法有效。据此，yhgj业委会请求撤销原审判决，依法改判驳回赵某某、李某的原审诉讼请求，或将本案发回重审。
　　赵某某、李某二审答辩认为：不同意yhgj业委会的上诉请求。yhgj业委会在选举产生后，没有按照《议事规则》的规定对现有物业公司进行业主满意度测评，没有召开业主大会会议，没有得到业主大会的授权，没有经过过半数业主的同意，即擅自选定新的物业公司并签订《物业服务管理合同》，其行为严重违反赵某某、李某的权利，故yhgj业委会所作出的选聘新物业的决定应该予以撤销。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
　　本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
　　本院补充查明：在二审的庭审过程中，yhgj业委会认可其并未组织业主对现有物业管理单位进行满意度测评。
　　上述事实，有二审庭审笔录等在案为凭，业经本院查证属实，足资认定。
　　本院认为：根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。故结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为yhgj业委会于2013年11月25日做出的《大连市沙河口区yhgj中心业主大会选聘物业服务企业决议》（以下简称选聘物业决议）是否存在违反相关程序及侵害业主权利的情况，进而应否被撤销的问题。结合本案已查明的事实，yhgj业委会作出的选聘物业决议违反了《yhgj中心业主大会议事规则》及相关法律规定的程序，侵害了业主的相关权利，依法应予撤销。理由如下：第一，yhgj业委会未组织业主对现有物业公司进行满意度测评，不具备启动选聘物业公司程序的前提条件。根据议事规则的规定，业委会成立后，对原有的物业单位应进行满意度测评，当1／2以上业主不满意原有物业单位时，业委会才应召开业主大会会议，审议确定选聘物业单位方案和《物业管理服务合同》。而在本案二审的庭审过程中，yhgj业委会认可其并未组织业主对现有物业管理单位进行满意度测评。由此可见，在业主对现有物业单位是否满意尚不确定的情况下，yhgj业委会即直接就物业选聘方式进行表决，擅自启动了选聘物业公司的程序，违反相关程序，侵害了业主表达意愿的权利。第二，yhgj业委会在作出选聘物业决议时并未召开业主大会会议，违反了相关法律和议事规则的规定。根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由全体业主共同决定，结合《yhgj中心业主大会议事规则》的规定，该项职责应由yhgj中心的业主大会履行。同时，议事规则和《物业管理条例》还规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式召开。本案中，yhgj业主委员会仅通过电话征求意见的方式组织了两次表决，一次是决定采用何种方式选聘物业公司，一次是就选聘物业公司的结果征询意见。yhgj业主委员会并未提供充分的证据证明其已对召开业主大会会议等事项进行了公告，亦无据证明其已按照法律和议事规则规定的两种方式实际组织业主召开了业主大会会议，故yhgj业委会在程序上违反了法律及议事规则的相关规定，可能存在损害业主利益的情形。至于yhgj业委会称，其已通过电话录音等方式表决通过了选聘物业的决议，保障了业主的基本权利，程序合法一节，本院认为，按照议事规则的规定，电话录音是业主可以采用的投票表决的方式，而不是业主大会会议召开的方式，无论表决的结果如何，均不能取代召开业主大会会议的程序，故对于yhgj业委会的该项上诉理由，依据不足，本院不予支持。第三，鉴于业主大会是代表全体业主行使权利的机构，而业主委员会仅系业主大会的执行机构，故其选聘物业公司的权利来源于业主大会，而本案中yhgj业委会无据证明其就选聘物业公司及签订《物业管理服务合同》等事项经过了业主大会的授权，因此，yhgj业委会作出的相关决议不具备相应的权利基础，不应对全体业主发生法律效力。据此，原审法院判决撤销yhgj业委会于2013年11月25日做出的《大连市沙河口区yhgj中心业主大会选聘物业服务企业决议》，有较为充分的事实和法律依据，应予维持。
　　关于yhgj业委会在二审庭审过程中提交的开发商内部员工名册，拟证明赵某某系开发商员工，与本案有利害关系一节，因赵某某和李某对该证据的真实性不予认可，且该证据上没有开发单位的印章和相关人员的签字，故本院对该证据的真实性无法确认。退一步讲，即使赵某某确系案涉小区开发商的工作人员，亦不能否认其是案涉小区的业主，不影响其以业主身份提起本案诉讼，故对于yhgj业委会的该项主张，于法无据，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。