业主委员会的决定对业主具有法律约束力

广州物业专家律师网   www.chengleilawyer.com

广州物业专家律师网程磊律师提醒：

    业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据业主委员会的会议纪要，可以认定业主委员会对允许共有部分现状改变、整体招租到期后是否恢复原状，以及今后是否继续共同整体招租等问题进行过讨论并形成了同意改变现状、目前暂不恢复商场原状待以后结合新的承租户的整体布局要求进行实施的意见。该意见的决定，对于其他业主是具有约束力的，业主理当遵守。改变一楼共有部分及设施的原状且至今未恢复原样，是按照业主委员会的决定而为，并不能构成侵权。

【泰州市中级人民法院判例】

　　上诉人（原审原告）朱某。

被上诉人（原审被告）靖江市yygc发展有限公司。

　　被上诉人（原审被告）靖江yh国际商务会馆有限公司。

原审法院审理查明：朱某系靖江市靖城镇人民中路1号yygc3层15号商铺业主（商铺建筑面积为22．31平方米）业主，yygc为友谊公司开发建设。友谊公司为yygc1层除北侧大堂外的区域以及6-14层业主，2-5层为包括朱某在内的其他业主的商铺。2005年6月30日，朱某与友谊公司签署《委托招租经营协议》，约定朱某将商铺交由友谊公司对外招商经营。其中第一年租金为19288元，第二、三年年租金为22503元，第四、五年年租金为25717元。至2011年10月31日，招租经营期满，双方未续约。友谊公司1楼自有房屋与北侧大堂间原留有通道，现友谊公司将通道加砌了隔墙。友谊公司并拆除了从讼争大堂通往2楼的上下自动扶梯各1台，以玻璃幕墙方式堵塞了大堂西北角南北方向的次出入口。讼争大堂原设计面积约为400余平方米，友谊公司未经批准，将大堂东北角圆弧处往外扩充6.9米，改建为现有的638.7平方米。2006年l2月28日，友谊公司与yh公司签订《房屋租赁合同》，将讼争大堂及yygc的8-15层一起出租给yh公司，租赁期限自2007年1月1日至2025年12月31日。yh公司承租后，对大堂进行了装修，大堂西侧进行了吊顶，并在友谊公司改建的大堂东北角圆弧处向外改、扩建了进出大门的雨棚和檐头。yh公司装修后，2009年10月1日正式对外营业并使用讼争大堂至今。2011年1O月31日《委托招租经营协议》期满后，友谊公司在其1层自有房屋东侧大门边张贴了“如商铺业主需进入自己的商铺，请致电0523-80705911”字样的告示。诉讼过程中，朱某当庭拨打上述电话，接话人员表示其为yh公司工作人员，其有友谊公司1楼东侧大门钥匙，如需进入商铺内，在门口稍等3-5分钟。
　　原审另查明，yygc1-5层在委托招租协议期间，系由友谊公司整体招租，最后阶段，承租人以靖江市太平洋购物广场名义，经营百货零售。yh公司租用yygc8-15层房屋及讼争大堂现经营餐饮、洗浴等。承租期间，经友谊公司同意，yh公司将大堂垂直观光电梯北侧面积为26平方米的区域转租给南京银行股份有限公司靖江支行开设了自助银行，租赁期限自2012年9月10日至2017年9月9日。
　　原审又查明，yygc先后选举产生了两届业主委员会（以下简称业委会），现第二届业主委员会（其中业委会主任刘某，副主任陈君、穆才章，委员：周风妹、童影影、羊金秀、靖江市供销总社、友谊公司）已于2012年6月届期，尚未选举新一届业主委员会。靖江市物业管理业管理处于2012年1O月9日出具《证明》，yygc第二届业委会继续为全体业主服务，行使业委会相关工作职责。
　　2011年10月22日，业委会形成会议纪要，载明：关于商场原状问题。根据当时改变商场时的会议纪要，如果原承租户到期不再续租，应该恢复商场原状。友谊公司表态，其同意将商场恢复至2006年11月份李国忠（原友谊公司法定代表人）转让股权时的现状，并已经做好恢复的各项准备工作。鉴于请示上级行政主管部门，出于商场形象和安全考虑，恢复工程需要结合新的承租户的整体布局要求进行实施，友谊公司将根据新承租户的要求，及时恢复。恢复工程的实施和经费，由友谊公司负责承担。
　　2012年9月11日，业委会大部分委员与部分业主就yygc1至5楼招租事宜进行了讨论，形成《会议纪要》，载明：大厅问题，是1-15楼所有业主共有的，如不恢复原状，yh使用该大厅的，适当支付各业主一定的使用费。
　　以上事实有朱某提供的《商品房买卖合同》、房屋产权证、《委托招租经营协议》、2011年友谊公司《致业主书》、友谊公司销售商铺时宣传画册（上有“独一无二800平方米恢弘前庭，现代购物新空间”……“构建靖江独一无二的挑高9．6米的恢弘前庭，以最佳的环境，最大限度地吸引人气”等字样）、朱某根据友谊公司提供的yygc1层竣工图及yh公司室内装饰竣工图对比自制的《对比效果图》、讼争大堂现场照片、2011年10月22日《靖江yygc商铺业主委员会会议纪要》、2012年9月11日《会议纪要》等证据，友谊公司提供的yh公司《室内装饰竣工图》、张贴在yygc1层东门友谊公司专有商铺门前的告示照片（载有“如商铺业主需进入自己的商铺，请致电0523-80705911”字样）、靖江市物业管理业管理处2009年8月18日作出的《业主委员会备案证明》及2012年1O月9日《证明》、yygc一、二层竣工平面图等证据，yh公司提供的2006年12月28日与友谊公司签订的《房屋租赁合同》、yh公司与深圳市卓艺装饰设计工程有限公司签订的《装饰装修施工合同》及《装修工程图纸目录》等证据，原审法院现场勘验笔录及对刘某的调查笔录（其陈述：我在业委会任主任，业委会第二届换届是2009年6月，第一届往前推三年，我也是第一届业委会主任。业主购买yygc商铺时即由开发商返租，时友谊公司法定代表人叫李国忠，初定返租期是从2005年5月起五年半，至2010年1O月31日，以yygc为主体开展经营。大概8个月后，刚过2006年春节，因为经营成本太高，经营者就关掉了。后来改名叫靖江市万豪百货有限公司。到2006年10月，万豪百货经营状况又产生危机。在这个阶段，李国忠股权转让给现友谊公司的股东，仍然延续原来的返租方案，租期至2011年10月31日。这五年，1-5层开的是靖江市太平洋购物广场。太平洋购物广场开业时，顾客进店主要从人民路上1层东门进出的。yygc2-5层商铺与友谊公司1层自有的房屋在统一对外招租时，友谊公司1层专有部位与东北角大堂间在自动扶梯下有一个通道，没有隔墙，隔墙于2007年形成。东北角的那个大门1-5层的4组自动扶梯因为2007年时经营者提出商场布局调整，增加营业面积及管理方便、安全因素，要求拿掉，承租方向我们业委会提出开会协商，业委会原则上同意，后来自动扶梯就拆掉了，相当一部分业主知道该情况，但未提出异议。拿自动扶梯的方案是在保证业主租金不受影响的前提下我们接受的，而且承租方保证租赁结束就把自动扶梯恢复起来。自动扶梯拿掉后，顾客就不从东北角的大堂进入商场，大堂用于放放货架，这时yygc6层以上仍然没有使用。2009年前后，yh公司进行装修，装修时就把商场和大堂的通道彻底堵掉了。yh公司装修时没有向业委会通报，当时我们发现时也没有制止他们装修，因为yh公司装修时大堂已经不走人了，也没有业主向我们提出过要求制止。yh公司2010年国庆节前后开业，我们也不去管，因为我们只要拿到租金即可。2011年1O月31日租期结束前一两个月时，部分业主提出租期要到了，要求恢复原状。为此，我们业委会在租期结束前和结束后开过几次会，有业委会扩大会议，让大的业主参与会议，也有委员会议。最后基本形成一致意见：暂不恢复，待1-5层按照原来的模式统一对外招租，待新的承租者确定以后再由承租方决定是否恢复原状。租期结束前，友谊公司发函给我们说不再续租，我们实际上就一直在对外招租，但一直未招租成功。对外招租的事我们直到现在还在运作。2-5层有近400个业主，但这个数字是动态的，因为商铺随时都有转让的情况发生。但是，原来业委会确定的由新的承租方决定是否恢复大堂的原状方案一直未改变。现在个别业主要求恢复原状是他的权利，但我们当时考虑暂不恢复是基于以下几个方面原因：一是考虑将来的承租方经营的模式和经营的商品种类不确定；二是现在恢复如果将来承租者仍然要按现在的这种格局来经营，再改建也会存在较大的损失，人家也会考虑到经营安全的问题；三是如果拆除的话，从大局出发，从减少矛盾的角度出发，现在的yygc由友谊公司和其他小业主形成了两个组成部分，从小业主的角度讲，和友谊公司减少矛盾对他们也有好处。这个大楼的供电、消防安全、供水等所有的公用设施只有一套，就是将来业主和友谊公司的承租方yh公司也要搞好关系。因此，业委会倾向性意见是暂不恢复。2-5层商铺连成一体，当中没有分隔，也不能分隔，公共设施共同，所以不适合由业主单独对外出租。如果单独出租经营，不但经营成本高，而且经营安全也有问题。返租期结束业委会在对外出租时，我们对友谊公司也是有压力的，他们曾经表示自己的1层不和我们整体出租，我们表示反对，后来他们也接受了。我们也提出过大堂不恢复原状，1楼必须要整体出租，同时如果不恢复大堂，大堂也要给付租金，这个他们也同意了。另外，维持现状上的通道，他们也同意了。我们业主对友谊公司也是有办法的。如果法院判决大堂恢复原状，友谊公司完全有可能不将他自有的1层与2-5层整体招租。这也是业委会形成暂不拆除的原因之一）、当事人陈述等在卷佐证，予以确认。
　　原审法院认为：业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，通过朱某及友谊公司等yygc业主陈述，结合yygc的整体布局，原审法院认定讼争大堂为yygc的共有部分，而非yygc各业主专有部分，yh公司认为讼争大堂为友谊公司专有部分，无事实依据，原审法院不予采信。我国物权法规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。朱某系yygc业主，为讼争大堂的共有权人，依法有权对认为侵害自己合法权益的行为提起诉讼。友谊公司认为因讼争大堂涉及业主共有部分的处置，应由全体业主来决定，因而朱某作为单个主体无权提出主张的辩称意见，无法律依据，原审法院不予采信。
　　本案的争议焦点在于友谊公司、yh公司是否构成侵权并承担相应的侵权责任。一般侵权的构成要件包括：加害行为、损害事实、加害行为与损害事实之间有因果关系、行为人主观上有过错。本案中，根据双方无争议的2011年10月22日业委会会议纪要内容，并结合刘某证言，可认定业委会之前在改变商场原状时曾形成过会议纪要，该会议纪要对原承租户到期后商场的恢复原状亦同时进行了规定。从讼争大堂等部位被改造直至2011年10月31日委托友谊公司招租经营期满，朱某继续收取友谊公司租金，期间并未对友谊公司进行改建及yh公司进行装修情况提出异议。根据2011年10月22日业委会会议纪要规定，恢复商场原状需根据新承租户要求及时恢复、由友谊公司承担恢复费用，因新承租户尚未确定，友谊公司、yh公司遵循业委会的会议纪要要求，至今未恢复大堂，行为不具违法性，主观上不具有过错，不构成侵权。故朱某要求友谊公司、yh公司承担恢复原状、赔偿因友谊公司、yh公司侵权行为导致朱某商铺无法对外出租产生的租金损失请求不应支持。对于朱某要求友谊公司、yh公司按比例给付应获得的大堂利益之请求，因友谊公司、yh公司不构成侵权，本案中亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款之规定，判决如下：驳回朱某的全部诉讼请求。本案受理费780元由朱某负担（朱某已交390元，余款390元限于本判决生效后七日内交至原审法院）。
　　上诉人朱某不服上述民事判决，向本院上诉称：原审法院依据yygc第二届业主委员会2011年10月22日的会议纪要和刘某的证言作为判决的依据是错误的，业主委员会是无权处置业主财产及相关权益的，请求撤销该会议纪要；由于友谊公司从2011年11月1日起就不再承租各业主的商铺，那么友谊公司与yh公司签订的合同就失去了法律效力，yh公司就应当与全体业主重新商讨签订使用公摊面积的合约，但两被上诉人并没有这样做，属于侵权行为。两被上诉人擅自改造与装修，改变承重主体及原有功能，侵害了商铺业主的合法权益，就应当排除妨碍、恢复原状，按照鉴定机构的评估结论赔偿上诉人54530.2元租金损失。我们业主提起诉讼，超过业主数60%，无需产生新的业主委员会前提下，法院应当支持上诉人的诉讼请求。原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，维护上诉人的合法权益。
　　被上诉人友谊公司答辩称，业主委员会的决定是符合法定程序的，上诉人作为业主应当遵守，受该会议纪要决定的约束。如果上诉人认为该决定侵害其权益，应另行起诉行使撤销权，而不应该在二审中提出；上诉人所主张的损失，与我方没有任何因果关系，并不是由我方造成的，上诉人的该请求依法不能成立。请求二审法院依法维持原审判决。
　　被上诉人yh公司答辩称，我方同意友谊公司的答辩意见，同时，我们认为，友谊公司与我方签订的租赁合同合法有效，业主发生矛盾不影响租赁合同的有效履行。我方也不存在添加隔墙的行为，不存在侵权行为，不应当与友谊公司承担共同侵权责任。请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。
　　二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。
　　本院认为：本案争议的主要焦点是，两被上诉人的行为是否构成侵权，是否应当承担上诉人所主张的损失？《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十五条、第七十八条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，业主经过选举产生了两届业主委员会。根据该业主委员会2011年10月22日的会议纪要及证人刘某的证言等证据，可以认定业主委员会对允许共有部分现状改变、整体招租到期后是否恢复原状，以及今后是否与友谊公司继续共同整体招租等问题进行过讨论并形成了同意改变现状、目前暂不恢复商场原状待以后结合新的承租户的整体布局要求进行实施的意见。该意见的决定，对于其他业主是具有约束力的，业主理当遵守。被上诉人改变一楼共有部分及设施的原状且至今未恢复原样，是按照业主委员会的决定而为，显然并不能构成侵权。且上诉人直至招租经营期满，都未对一楼共有部分的改变和调整提出过异议，现上诉人提出被上诉人对共有部分的占有、使用构成侵权，并要求排除妨碍、恢复原状、赔偿损失，缺乏事实依据。至于上诉人认为业主委员会2011年10月22日的会议纪要侵害其权益，要求予以撤销的上诉请求，因与本案非同一法律关系，上诉人可另行提起诉讼，本案二审中不予理涉。况且，上诉人以其名义要求被上诉人停止侵权，排除妨碍，恢复原状的诉讼请求，涉及到其他业主对共有部分的权利，不符合《中华人民共和国物权法》法第八十三条的规定，故由上诉人提起本诉也于法无据，本院难以支持。
　　综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，依法应予维持。上诉人朱某所持上诉之理由不成立，其上诉请求本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。