物业企业拒绝撤场无权收取物业服务费

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广州物业专家律师网程磊律师提醒：

    根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，物业服务企业在业委会发函不再与其续约且与其他物业公司签订新的物业服务合同后仍不退场，并以存在事实上的物业服务关系为由主张物业费，法院不予支持。

广东省广州市中级人民法院
　　民事判决书

　　上诉人（原审原告）：广东yx物业经营管理有限公司。

　　被上诉人（原审被告）：李某某。
　　上诉人广东yx物业经营管理有限公司（以下简称yx公司）因与被上诉人李某某物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字xxxx号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，李某某是广州市白云区大金钟路明珠中街16号505房（位于dfmz花苑小区）的业主。房屋建筑面积94.51平方米。
　　2008年10月17日，yx公司（乙方）与dfmz花苑业主委员会（甲方）签订《dfmz花苑物业管理委托合同》，双方约定，由甲方委托乙方为dfmz花苑提供物业管理服务，委托期限为三年，自2008年7月1日至2011年6月30日止。甲方的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，并对履行本合同承担相应的责任。甲乙双方在履行本合同时不得违反国家法律和政策。本合同有明确规定的，依本合同履行，本合同无明确规定的，依国家法律和政策。甲方委托乙方的具体事项如下：……（三）市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。市政公用设施和附属建筑物、构筑物包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化构筑物、自行车棚、露天停车场地以及公共厕所等。……（七）小区内路面交通秩序和停车秩序的管理。…。（十一）负责向业主和物业使用人收取各项费用。各项费用包括：物业管理服务费、车辆停放保管费、室内私家车位服务费、代收代缴费和有偿服务费。……乙方依法享有的权利如下：……乙方有权根据双方商定的小区物业管理服务项目收费标准（详见附件3《dfmz花苑物业管理服务收费项目及标准一暂行》，向业主及物业使用人，业主私人服务委托人收取物业管理费和服务费；有权向甲方委托管理的公共物业有偿使用项目的使用人代理甲方收费。……特别约定：（一）关于物业管理服务费的各项收费标准，暂按本合同签署前的执行（详见附件《dfmz花苑现行物业管理服务收费项目与标准》）……（三）业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按每天应缴管理费总额的3‰计收滞纳金……。附件3《dfmz花苑暂行物业管理服务收费项目与标准的约定》：多层（无电梯）住户房屋，按建筑面积0·6元／月·平方米；小高层住宅房屋1.2元／月·平方米；三层复式（别墅）2元／月·平方米；办公用房、商铺1：4元／月·平方米；室内私家车位服务费80元／月·大车位；室内私家车位服务费60元／月·小车位；自行车月租10元／部；室内路面车位月保400元／车位；室外路面车位月保150元／车位；临时机动车管费、有偿服务费、其他收费（如广告、出租、经营等）按实收取。
　　上述合同签订后，yx公司依约为dfmz花苑小区提供物业管理服务。合同到期后的2011年7月20日，dfmz花苑业主委员会向yx公司发出《物业管理过渡期委托书》，该委托书载明“为使物管公司在新合同未签署前各项工作有章可循，决定从7月1日至9月30日期间对贵物管公司进行过渡期管理委托’，委托管理期间，服务项目及收费标准按原合同执行，服务项目及收费标准不变，一旦签署新的物业管理委托合同，按新合同的服务标准及收费进行。”
　　2012年5月1日，dfmz花苑业主委员会发函李某某，拒绝与李某某签订续聘合同，同年7月7日，dfmz花苑小区召开业主大会，确定选聘广州市港联长江物业管理有限公司为小区的新物业公司，双方已正式签署合同。
　　2013年3月28日，yx公司（乙方）与dfmz花苑业主委员会（甲方）签订《协议书》，该协议书载明：“甲乙双方商定广东yx物业经营管理有限公司于2013年3月31日退出dfmz花苑小区的物业管理服务，2013年3月31日之后的费用由新的物业公司收取。甲方同意乙方可在现小区管理处保留一个收费位置（时间不超过6个月），收取dfmz花苑小区部分业主欠缴费用，并退回部分业主已缴纳2013年4月1日以后各类费用。本协议不可作为广东yx物业经营管理有限公司与广州市dfmz花苑小区业主欠缴费用法律诉讼的依据，仅作为广州市dfmz花苑业主委员会与广东yx物业经营管理有限公司交接之用。”
　　2013年3月31日，yx公司退出涉案小区。李某某未有交纳yx公司主张的诉求期间的相应费用。
　　另查，yx公司曾于原审法院提起诉讼，要求与dfmz业主委员会签订续聘合同，经审理，原审法院作出（2012）穗云法民四初字第856号民事判决，驳回yx公司全部的诉讼请求。判后，yx公司不服，上诉于广州市中级人民法院，2013年2月6日，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第2号终审判决，驳回yx公司上诉，维持原判。审理中，yx公司主张在案件审理阶段，因判决结果尚未知晓，故yx公司有权按照原合同为小区继续提供物业服务。
　　关于yx公司主张的如下费用标准：1、物业管理费：yx公司称物业管理费按月征收，标准为电梯楼按1.2元／月·平方米计算、无电梯楼按照0.6元／月·平方米计算。2、垃圾处理费，yx公司主张根据《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》，收费标准为5元／月·户。为证实已代李某某交纳垃圾费的事实，yx公司出示了与案外环保公司签订的《合同书》，其中约定承包费包括垃圾处理费；缴纳承包费的发票。3、公摊水费，yx公司主张涉案小区一直按3.2元／月·户标准收取公摊水费。为证实该标准及已代李某某缴纳公摊水费的事实，yx公司出示污水处理费及水费发票、《分摊建议报告》、《计费方式调整通知》。
　　yx公司于2013年12月2日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、李某某支付自2012年1月至2013年3月31日止的物业管理费850.5元（按56.7元／月标准计算）；2、李某某支付欠缴物业管理费的滞纳金（以应缴物业管理费为本金，按每日3‰的标准，自应交物业管理费的次日计至买际付清之日止）；3、李某某支付自2012年1月1日至2013年3月31日止的垃圾处理费75元（按5元／月标准计算）；4、李某某支付自2012年1月1日至2013年3月31日的公摊水费48元（按3.2元／月标准计算）；5、李某某承担本案诉讼费。
　　李某某提交书面答辩称，我不同意yx公司的诉讼请求，理由如下：1、业委会与yx公司之间签订的物业合同早已到期，故业主与yx公司不存在物业合同关系。2、我们小区向yx公司发出服务采购邀请函后，yx公司没有做出任何回答，属于自动放弃竞争。3、我们小区曾多次要求yx公司退出小区，但是yx公司却以诉讼的方式拖延。4、在没有合同关系的情况下，我拒绝支付任何款项，我没有欠款。5、垃圾处理费应当包含自物业管理费之内。6、公摊水费是yx公司的运营成本，在原合同中，没有关于公摊水费的约定，该项费用是业委会个别业主同意向业主收取的费用，违反了法律规定的表决程序。7、yx公司举证的《协议书》已写明该文书仅作为交接之用，不能作为向业主征收物业管理费的依据。
　　原审法院认为，本案的争议焦点在于认定yx公司应收物业管理费的止算时间。从现有证据及当事人陈述显示，yx公司与涉案小区的物业合同期于2011年9月30日届满。在合同到期后，yx公司仍实际为涉案小区提供物业管理服务，未有证据显示业主或业委会对此提出异议，根据权利义务对等原则，李某某作为涉案小区的住户，享受了yx公司提供的物业管理服务，理应支付对价即物业管理费。
　　在2012年7月7日，涉案小区已经选聘了新的物业服务企业，作为涉案小区的原物业服务企业，yx公司理应退出物业服务区域，并配合新的物业服务企业做好交接工作。在此之后，yx公司拒不退场并继续以提供实际服务为由向业主收取物业管理费已无理据。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，对于yx公司向李某某主张的其不再受聘仍不愿退出之后的物业管理费，原审法院不予支持。业委会虽曾于2012年5月1日发函yx公司，但该函件仅明确了不再续聘yx公司、未涉及要求yx公司搬出涉案小区的内容，故不应以该日作为yx公司应征物业管理费及相关费用的止算时间。鉴于涉案小区在2012年7月7日确定新的物业服务企业进驻后，考虑正常的交接期间，原审法院酌定yx公司可主张的物业管理费应计至2012年7月31日止。
　　关于yx公司抗辩的《协议书》中约定“甲乙双方商定广东yx物业经营管理有限公司于2013年3月31日退出dfmz花苑小区的物业管理服务，2013年3月31日之后的费用由新的物业公司收取。甲方同意乙方可在现小区管理处保留一个收费位置（时间不超过6个月），收取dfmz花苑小区部分业主欠缴费用，并退回部分业主已缴纳2013年4月1日以后各类费用……”，故yx公司可以收取2013年3月31日之前的物业管理费的意见。原审法院认为，首先，该《协议书》虽约定2013年3月31日之后的物业管理费由新的物业服务企业收取，但并未约定2013年3月31日之前的物业管理费的收费主体是yx公司；其次，该《协议书》也明确约定了协议内容不作为业主欠缴费用的诉讼依据，仅作为业委会与原告的交接之用。故而该《协议书》对涉案小区的业主不具有约束力。综合以上两点，yx公司以《协议书》约定的内容为依据，要求李某某承担2013年3月31日之前物业管理费的抗辩意见理据不足，原审法院不予采纳。
　　另yx公司提出了在（2012）穗云法民四初字第856号、（2013）穗中法民五终字第2号两案审理过程中，yx公司仍有权为小区继续提供物业服务的意见。原审法院认为，法院对案件的审理并不能否定涉案小区有通过合法途径选聘新的物业服务企业的权利。上述两案审理均已查明，小区在2012年7月7日即已选聘新的物业服务企业，yx公司对此应当知情且应依法配合做好交接工作。但在此之后，yx公司仍以诉讼为由要求继续为小区提供物业服务则显为不当，实有利用诉讼拖延服务期限之嫌。故yx公司相应主张缺乏理据，原审法院不予采纳。
　　现李某某欠缴自2012年1月1日至2012年7月31日期间的物业管理费，yx公司要求李某某支付上述欠缴期间的物业管理费及滞纳金的诉求均合理合法，原审法院予以支持。经计算，李某某应缴物业管理费为56.7元／月×7个月=396.9元。滞纳金，yx公司主张依约按照每日3‰的计算标准较高，李某某欠缴物业管理费亦与yx公司未对李某某的要求进行合理回应有关，故原审法院酌情调整至按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。合同没有约定物业管理费的缴费日期，故当月物业管理费在当月的任意时间均可缴纳，滞纳金则应自应缴物业管理费的次月1日起计至实际清偿之日止，以本金为限。
　　关于yx公司主张的垃圾处理费与公摊水费，均属代收代缴费用，不受yx公司服务期间的限制，在yx公司已代李某某缴纳的情况下，李某某理应将上述款项返还yx公司。现yx公司已举证证明代李某某交纳上述费用的事实，李某某对此未有提供反证予以反驳，原审法院对yx公司的举证予以呆信。另由于涉案小区曾有按3.2元／月返还代垫公摊水费的管理，未有证据显示李某某曾对此提出异议，故对于yx公司主张的上述标准，原审法院予以采信。yx公司的相应诉求合理合法，原审法院予以支持。
　　李某某经原审法院传票传唤，无正当理由未有到庭参加诉讼，原审法院依法进行缺席判决。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2014年5月14日作出判决：一、于本判决生效之日起五日内，李某某向yx公司交纳自2012年1月1日至2012年7月31日止的物业管理费396.9元及滞纳金（当月应缴滞纳金以当月应缴物业管理费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自次月1日起计至实际清偿之日止，并以本金为限）；二、于本判决生效之日起五日内，李某某返还yx公司代垫的自2012年1月1日至2013年3月31日止的垃圾处理费75元、公摊水费48元；三、驳回yx公司其他的诉讼请求。四、本案受理费50元，由李某某负担。
　　判后，yx公司不服向本院提起上诉称：一、原审判决事实认定错误。首先，涉案小区业委会没有向我方通报其已于2012年7月7日选聘了新的物业服务企业。我方并不确切知道涉案小区何时选聘了新的物业服务企业。其次，涉案小区业委会没有通知我方退出物业管理服务并向其选聘的新的物业服务企业办理移交。我方收到涉案小区业委会拒绝续聘合同后，即向法院提起诉讼，要求涉案小区业委会履行承诺。在诉讼期间，涉案小区业委会并未要求我方退出物业管理，也未要求我方向其新选聘的物业服务企业办理交接。因此，根本不存在我方拒不退场的事实。二、原审判决调整滞纳金计算方式，于法无据。根据我方与涉案小区签订的物业服务合同，业主欠缴物业管理费，应自欠缴之日起，按每日千分之三的标准计付滞纳金。本案原审时我方提出以此标准计付滞纳金，李某某并未以标准过高为由要求调整。而且，原审法院的过往类似判决是支持以此标准计付滞纳金的。因此，原审判决对滞纳金的计算方式进行调整，没有法律依据。综上，原审判决事实认定有误，处理不当。据此请求：将原审判决第一项变更为李某某应于判决生效之日起五日内，向yx公司交纳自2012年1月1日至2013年3月31日止的物业管理费850.5元及滞纳金（当月应缴滞纳金以当月应缴物业管理费为本金，按每日千分之三的标准，自次月1日起计至实际清偿之日止，并以不超过本金为限）。
　　李某某未作答辩。
　　经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
　　本院认为：结合双方一审证据以及一、二审陈述，原审法院认定在《dfmz花园物业管理委托合同》期满之后，yx公司仍提供了事实上的物业管理服务并无不当，本院予以认可。在该合同期满之后，yx公司与涉案小区业主及业主委员会就是否继续签订物业服务合同仍然存在磋商的过程及续签合同的可能性。2012年5月1日涉案小区业委会发函明确不再续聘yx公司，yx公司在收到上述函件后应当及时与涉案小区业委会协商退场、交接事宜。至2012年7月7日涉案小区选聘新的物业公司，yx公司已失去与涉案小区业主续签物业服务合同的机会。鉴于2012年5月1日的函件中并未明确要求yx公司退出涉案小区，故原审法院结合2012年7月7日涉案小区已选聘新的物业服务公司以及考虑正常的交接期间酌情认定物业管理费应计至2012年7月31日止并无不当，本院予以维持。
　　合同的签订应以双方自愿为原则，yx公司在《dfmz花园物业管理委托合同》期满且涉案小区业委会发函明确不与其续签合同后仍继续提供物业服务已缺乏合同依据，其以业委会未告知何时选聘新的物业公司且已起诉要求续签合同为由主张其并非拒不退场缺乏依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，yx公司在涉案小区业委会发函不再与其续约且与其他物业公司签订新的物业服务合同后仍不退场，并以存在事实上的物业服务关系为由主张物业费应计至2013年3月31日，违反上述规定，本院不予支持。
　　李某某以物业管理合同到期之后多次要求yx公司退出、双方已无物业服务合同关系为由拒绝支付物业管理费和滞纳金，原审法院据此酌情调整物业管理费滞纳金标准为中国人民银行同期同类贷款利率，公平合理，并无不当。
　　综上所述，yx公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。