九龙坡法院反映物业服务合同纠纷大幅增长

2015年11月13日 10:56 新浪司法

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　　近年来，随着规范化住宅小区不断普及，物业服务产业随之发展，物业服务合同纠纷大量增加，九龙坡法院受理物业服务合同案件呈逐年上升趋势。2013、2014年，该院分别受理918件、1123件。2015年1—10月，受理1526件，同比上升 36.1%。经分析，该类纠纷主要存在几个方面问题：

　　一是关联法律关系日趋复杂。物业服务合同纠纷除是否缴纳物管费外，往往与商品房买卖合同关系、相邻权关系、第三人侵权关系、房屋及车位租赁关系等诸多法律关系相关联。同时，物业服务合同关系一方是数量众多的业主，个案审理认定往往影响成百上千户业主的直接利益，容易引发群体性事件。如九龙坡同心家园小区系列案件，该小区为拆迁安置房，历史遗留问题较多，业主关系复杂，物管公司作为原告起诉业主要求支付拖欠物管费纠纷400余件，业主答辩理由林林总总，且部分业主提起反诉，其中又牵扯业主另案起诉物管公司或开发商物业服务合同纠纷、商品房买卖合同纠纷及侵权纠纷等，诉讼额标的虽小，但法院处理难度较大。

　　二是行业服务质量层次不齐。物管行业服务标准仅有行政指导层面上的管理，没有统一规范。对物管行业前期服务质量的监督，对涉诉物管企业的整改、处罚等，缺乏统一有效的管理，导致行业服务质量良莠不齐。部分物管企业为节约成本，减少人工或降低从业人员门槛，导致服务质量下降。又因服务质量下降引发业主不满，业主自愿缴费率低，物管企业资金运转困难，因而又进一步压缩成本，从而形成恶性循环。部分物管企业定价过高，引发业主不满。部分小区定价维持多年，未随着物价及服务成本的上涨而上涨，涨价程序又因无法取得业主同意而无法启动，导致物管企业经营困难，从而影响服务质量。如华宇集团所开发的某小区，业主人数众多且意见不统一，无法组织召开业主大会通过涨价方案，物管费自2001年定价每月0.65元/平方米，至今未调整过。该价格较市场价格明显偏低，导致物管公司经营困难，服务质量难以提升，引发部分业主不满，从而引发纠纷。

　　三是业主消极维权现象严重。物业服务合同一方为众多业主，一方为物管公司。物管公司所提供的物管服务属于整体性服务，对其质量瑕疵的抗辩往往从全体业主的整体利益考虑。审判实践中，95%以上的物管公司起诉业主要求缴纳物管费的案件中，业主均提出了物业服务质量存在瑕疵的抗辩，但局限于其个体性，业主对物管服务质量的抗辩所形成的实际力度偏小，导致业主维权难度的增大。部分业主由于法律意识欠缺，往往采取拒交物管费等消极方式维权，同时又怠于对证据的保存和收集，怠于应诉。这种方式既影响了小区正常管理和运作，也使业主在被诉后处于较为不利的局面。据统计，物业服务合同纠纷中，60%以上的被告存在拒收法院传票的情形，被告缺席审理和判决约占该类型案件的25%。

　　针对以上问题，建议：一是加强对物业管理行业的行政监管，严格物管企业准入制，制定统一的物业服务质量标准，规范物管企业处罚机制；二是加强现有法律法规框架下的司法解释及实施细则制定工作，拓宽业主维权途径，简化业主维权程序；三是加大法律宣传，增强业主理性维权意识。(来源：九龙坡法院)