天台漏水不应由物业公司承担维修责任

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广州物业专家律师网程磊律师提醒：顶楼天台属于业主共有部分。根据物权法的规定，对于建筑物共用部分业主共同享有权利和承担义务。原告应通过筹集和使用物业维修基金的程序解决其主张的天台漏水问题或者向相关义务人主张权利，要求物业服务公司进行维修并承担维修费用，缺乏法律依据。

关于原告房屋失窃造成的财产损失问题。被告作为物业管理公司对其管理的公共区域负有一定的安全保障义务，但原告主张的盗窃损失系入室盗窃所致，且原告并未提供充分证据证明被告对此存在过错，故原告要求被告赔偿其因被盗而遭受的财产损失依据不足，法院不予支持。

【案例】

原告李xx

原告卢xx

被告广州yjcs物业管理有限公司

原告李xx、卢xx诉被告广州yjcs物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人\被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告是位于广州市海珠区朗晴新街xx房的业主。2004年9月8日，原告李xx与被告签订《前期物业服务协议》，约定被告为原告提供物业管理服务，被告应对房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，对共用设施、设备及其维修、养护、运行和管理等，并负责保安服务。该协议约定，若被告违反协议，未达到管理服务约定目标的，造成原告经济损失的，被告应承担相应的法律责任。然而，被告未尽其管理义务。原告居住的xx房主人房的对应屋顶天台漏水，屋顶天台属于共用设施，属于被告管理范围。天台漏水导致原告主人房墙壁被污水浸泡，雨季大雨时漏水现象尤甚。原告自2005年开始向被告反映情况，但被告至今没有解决漏水问题。与2701房客厅相连接的是27楼天台花园，从天台花园穿过窗户可进入2701房室内。为便于维护安全及管理，原告购买2701房时，与开发商广州恒烨房地产发展有限公司达成协议，开发商委托原告对该天台花园进行管理，由原告出资安装数码锁。开发商也将此事告知被告，要求被告配合管理。然而，由于被告管理不善，导致原告数码锁被破坏，原告购置于天台花园的花草树木被砸烂，损失达166430元。由于门禁被破坏，天台花园可随意出入，被告也未尽安保义务，原告遭入室盗窃，财产损失达10多万元。综上所述，由于被告未尽管理义务，导致原告巨额财产损失，被告应承担相应的法律责任。故起诉请求：1、被告负责维修屋顶天台漏水部位，有关维修费用由被告承担；2、判令被告赔偿原告经济损失243226元（其中因失窃造成财产损失76796元，花草被破坏损失166430元）；3、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一、原告的第一项诉讼请求没有事实和法律依据。1、原告在诉状中陈述该房屋是从2005年就开始漏水，当时尚处于开发商保修期，应当由开发商负责维修。2、涉案大楼共31层，而原告的房屋位于27楼，但涉案大楼28-30层的业主并没有反映天台有漏水，原告并没有提供证据证明其房屋漏水是由顶楼天台漏水造成，因此原告应当承担举证不能的责任。第二、关于原告的第二项诉讼请求。事情发生在2011年，至原告起诉时已经超过两年的诉讼时效，原告丧失了胜诉权。据被告事后了解，原告失窃是因为原告自己没有关窗导致窃贼闯入，而且原告的房屋是自有房屋因此应当由原告自行承担损失，另外原告没有提供相应的证据证明其被盗财物的价值。第三、原、被告之间并没有就该花草签订任何的协议由被告进行保管，所以原告的花草被破坏与被告无关。

经审理查明，原告是位于广州市海珠区朗晴新街5号2701房的业主。被告是原告上述房屋所在小区的物业管理公司。

原告为证明其主张主要提供了如下证据：1、物业服务协议，证明被告有义务对房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，对共用设施、设备及其维修、养护、运行和管理等，并负责保安服务。2、漏水照片，证明海珠区朗晴新街xx房屋顶漏水，导致污水流入2701房中。3、27楼空中花园门禁被破坏，导致2701房被盗的报警回执、失窃财物清单及发票，证明空中花园出入门禁被人为破坏，导致被窃贼利用入屋（2701房）盗窃，损失财物价值人民币76796元。4、27楼空中花园内花草树木被人蓄意毁坏的视频（内含照片）、报警回执、花草树木清单、判决书、委托书（绿化养护协议），证明27楼空中花园由开发商委托2701房业主李xx管理，但被告管理不善导致栽种于此的花草树木被不明身份人员恶意砍伐损坏，导致损失166430元。5、光盘2张，证明涉案花草树木被破坏时，被告的工作人员在现场拍摄录像，但没有制止破坏行为，记者采访被告工作人员询问维护现场秩序是否只是拍照，被告工作人员没有回答。

被告质证意见如下：对证据1真实性认可，同时需要说明：被告作为物业管理公司有义务对公共部位进行养护，但是在协议中也表明仅限于急修和保修；如果在被告进驻管理前房屋就存在质量问题，被告不负责维修；被告对小区公共区域有保安巡逻的义务，但不包括原告自有房屋专有面积内的财务保管责任；从协议看出，原告向被告索偿的花草损失并不在协议范围内。对证据2漏水照片，由于拍摄时没有被告工作人员在场，同时拍摄的背景均为房屋内较小的范围，因此对该组照片的真实性不确认。对证据3报警回执，报警人并非涉案房屋业主，而且无法证明报警的案由，故对报警回执真实性确认，关联性不确认；两份财物清单均为原告自行书写，对其真实性不确认；发票均没有相关的销售单位盖章，同时也没有编号，真实性不确认。对证据4，视频由原告自行制作，所以真实性、合法性和关联性均不确认；报警回执真实性确认，关联性不确认，据被告了解，相关主管部门在2013年5月22日对原告侵占涉案小区A、B栋之间消防通道的行为进行强制整改，原告因此报警；花草树木清单与本案无关，真实性、合法性和关联性均不确认；判决书真实性、合法性确认，但不清楚原告的证明内容；绿化养护协议的真实性无法确认，而且综合判决书和绿化养护协议可以看出对于这部分的花草绿化是由原告承担保管义务，对此法院也已经作出生效判决；另外，关于被盗物品清单和发票，除了原告提供的发票外，原告主张的其余被盗物品没有相应的单据证明，也没有证据证明清单上的物品均是此次被盗而遗失的财物。对证据5真实性、合法性和关联性均不予确认，原告提交的视频并非公开播放的电视新闻报道，视频中的节目未经过合法审查，有失公信力，记者在采访时态度简单粗暴，违反媒体报道客观中立的原则。

被告为证明其主张提供了如下证据：1、投诉信、国内挂号信函收据、整付零寄交寄清单，证明海珠区南华东路朗晴新街5号楼全体业主于2011年12月28日向滨江街道办事处投诉被告非法占用消防通道并私自在消防通道加装门锁；于2013年3月10日向广州市海珠区人民政府信访办公室、海珠区滨江街道办事处、广州市房屋管理中心、广州市消防局、滨江派出所、滨江街居委会投诉被告非法占用消防通道并私自在消防通道加装门锁。2、通告，证明5号楼全体业主强烈要求原告自行清理位于27层公共走火通道的花盆、解除安全锁，保证该公共区域畅通。3、致A、B两栋全体业主的一封信，证明5号楼全体业主对原告违法占用公共走火通道的强烈不满，并已通过G4报道过该违法行为。4、责令改正指令书，证明广州市海珠区安全生产监督管理局于2013年3月13日向原告开出责令改正指正书。5、广州市城市管理综合执行责令限期改正通知书，证明广州市城市管理综合执法机关于2013年5月22日向原告开出限期整改通知书。6、视频图片光盘，证明执法机关对原告违法占用公共区域进行强制整改。

原告质证意见如下：对证据1，只能证明被告寄出相关函件，但是无法证实被告所邮寄函件与投诉信内容一致，所以对收据及交寄清单真实性没有异议，关联性不确认；投诉信真实性不确认，投诉信是借题发挥的个人情绪宣泄，对其他业主是一个误导，会起到反面作用，才导致原告的花草树木后来遭到人为破坏。对证据2真实性有疑问，而且这种公告煽动业主进行所谓的自发维权，被告没有尽到疏导责任，被告采取放任的方式才导致原告放置在公共天台的花草树木受损，被告需要承担责任，业主维权也需要通过合法方式主张，被告不能放任其他业主侵害原告的合法财产。对证据3，说明被告对业主之间的矛盾并没有进行疏导，而采取放任方式进行处理，该证据从侧面反映了被告的不作为，对于可能即将发生的情况被告采取放任的态度，被告没有尽责任导致矛盾激化。对证据4、5的真实性确认，但任何维权行为或者被告履行管理责任也必须在法律规定的范围内进行，需由有关执法部门来进行，如果被告侵害了原告的权益应当承担责任，即使原告有不合法的行为，其他人也必须以合法的方式主张。对证据6，不清楚视频的内容。综上，原告放置在27楼空中花园的花草树木受到损害是一些不明真相的业主没有通过合法的途径维权，被告没有立即阻止其他业主自发的维权行为而导致原告的花草树木毁损，因此被告应当承担相应的赔偿责任。

诉讼中，原告确认其主张的财物失窃是因为小偷翻窗入室所造成，但认为空中花园原来有门禁，门禁被破坏后被告没有及时通知原告，导致小偷通过空中花园翻窗入室，另外小偷需要通过被告管理的区域才能到达空中花园。

原告还陈述了如下意见：漏水的问题一直存在，自被告承担涉案小区的物业管理职能后，相关公共部位的维修义务也就转由被告承担；关于要求被告承担维修费用进行维修的问题，涉案天台维修工程不需要启动物业维修基金使用程序，而且动用维修基金需要取得三分之二的业主同意，难以实现，应先确定被告是否负有维修的义务，再来考虑维修费用是否存在障碍，即使存在障碍也属于被告自行解决的范围；关于诉讼时效的问题，原、被告之间就物业管理费的纠纷也正在诉讼中，而原告在本案诉讼前后也提及不缴纳管理费的原因除了花草树木遭受损失外，财物的失窃问题也在和管理处协商中，管理处迟迟没有答复才导致本案的产生；本案没有超出两年的诉讼时效，因为原、被告一直在协商，但是现在处于僵局状态，被告每次发出交费通知单，原告均有向被告主张解决花草树木损失及财物失窃的问题。

被告还陈述了如下意见：原告在本案之前从未向被告主张过赔偿问题，原告不交管理费的真正原因是责怪被告没有为原告侵占消防通道的行为给予帮助；本案产生的根源是原告私自占用A、B栋的消防通道而导致一系列问题，原告所在的A栋曾出现两次火情，导致业主不能通过该消防通道逃生，整栋大楼的业主对被告也有不满，甚至表示要成立业委会解聘被告。

本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

关于原告主张的顶楼天台漏水的问题。原告主张其房屋的主人房自2005年就开始存在漏水问题，并认为其房屋漏水是因顶楼天台漏水所致。被告则认为2005年该房屋仍处于保修期内，原告不应将开发商的维修责任转移给被告。另外，根据双方的陈述，涉案顶楼天台属于业主共有部分。根据物权法的规定，对于建筑物共用部分业主共同享有权利和承担义务。原告不主张通过筹集和使用物业维修基金的程序解决其主张的天台漏水问题或者向相关义务人主张权利，却只要求被告进行维修并承担维修费用，缺乏法律依据，故本院不予支持。

关于原告主张的因失窃造成的财产损失问题。被告作为物业管理公司对其管理的公共区域负有一定的安全保障义务，本案原告主张的盗窃损失系入室盗窃所致，且原告并未提供充分证据证明被告对此存在过错，故原告要求被告赔偿其因被盗而遭受的财产损失依据不足，故本院不予支持。

对于花草被破坏的损失问题。《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”。根据本案证据和双方庭审的意见，涉案花草被破坏，起因是原告占用公共消防通道，且在其他业主多方投诉和相关政府部门要求整改的情况下原告仍不予以解决，原告对此存在明显的过错，原告认为其与其他业主矛盾激化系被告未尽责任所致，其意见依据不足，故原告要求被告赔偿其花草树木被破坏的损失，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第八十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告李xx、卢xx的全部诉讼请求。

本案受理费5048元，由原告负担。