业主委员会对“双过半”承担举证责任
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广州物业专家律师网周滨律师解析：
在业主撤销权诉讼中，业主委员会应就其作出的决议是否符合法律规定负有举证责任。如果业委会无证据证实在会议召开15日前通知业主参加，则属于程序违法。业委会认为决议合法有效，应举证证明决议符合了法定的小区专有面积、业主人数“双过半”原则，而对于是否将投票原件作为证据并进行交换和质证双方当事人存在争议，业委会未能进一步证明决议符合法律规定的“双过半”原则，故法院作出判决撤销决议，符合法律规定。
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2014）穗中法民五终字第239号
上诉人（原审被告）广州市天河区半山某某苑业主委员会。
被上诉人（原审原告）广州某某房地产开发中心有限公司。
上诉人广州市天河区半山某某苑业主委员会因业主撤销权纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市天河区的“半山某某苑”为广州某某房地产开发中心有限公司（以下简称珠江房产公司）开发的住宅小区。珠江房产公司是该小区雍景街2号、4号首层物业的登记所有权人，粤房地权证穗字第××号《广东省房地产权证》载明上述物业建筑面积为1038.45平方米，房屋用途为“肉菜市场、公厕及综合商店”，所有权取得方式为“分割”，产权登记时间为2012年5月31日。广州市天河区半山某某苑业主委员会（以下简称某某苑业委会）是“半山某某苑”的首届业主委员会，于2008年10月20日经广州市天河区人民政府五山街道办事处（以下简称五山街道办）备案，任期五年，自2008年10月20日至2013年10月19日止。某某苑业委会与广东康景物业服务有限公司（以下简称康景物业）签订《物业服务委托合同》，委托康景物业对“半山某某苑”小区提供物业服务，委托期限自2010年4月1日上午9：00时起至2012年3月30日9：00时止。
2013年1月12日，某某苑业委会向“半山某某苑”全体业主发出《天河区半山某某苑业主大会公告》［穗天半山业大（2013）第1号，以下简称1号决议］，主要内容：由于小区与康景物业的服务合同已到期，根据小区《议事规则》和《广东省物业管理条例》规定，业主委员会于2012年4月组织召开了全体业主的书面业主大会，就是否与康景物业续约还是另聘物业一事进行书面表决。业主委员会发出审议表决票合共737张，回收票数589张，其中弃权的9张，占小区比例80%；同意续聘的165张，占比例23%；同意选聘的415张，占比例56%，面积为40601平方米（另电话联系表示同意续聘的18户，表示弃权的27户，表示选聘的74户，均记录在册，因没有书面签名，故没有计算在本次的统计中），回收的选聘票数和对应的面积数均达到双过半业主签名同意，符合规定要求。现业主大会作出如下决议：一、业主委员会与康景物业的《委托服务合同》已经到期，不再续约。二、业主大会决定依法选聘新的物业服务公司，相关事宜另行公告。另，在737户的小区户数中，参与表达意见的业主达708户，无法联系和不表达意见的有29户。业主可凭身份证查阅本人的表决票。公告自2013年1月12日至2013年1月27日止。《是否与康景物业续约或另聘表决结果》作为上述1号决议的附件，载明：1栋楼总户数100户，同意选聘户数57户（其中签名同意53户，电话同意4户），同意续聘户数32户（其中签名同意28户，电话同意4户），弃权户数3户（其中签名同意2户，电话同意1户），没法与业主联系或没收回投票的户数8户，分栋同意选聘率53%；2栋楼总户数70户，同意选聘户数56户（其中签名同意46户，电话同意10户），同意续聘户数10户（其中签名同意9户，电话同意1户），弃权户数4户（其中签名同意2户，电话同意2户），没法与业主联系或没收回投票的户数0户，分栋同意选聘率66%；3栋楼总户数24户，同意选聘户数16户（其中签名同意14户，电话同意2户），同意续聘户数6户（其中签名同意6户，电话同意0户），弃权户数2户（其中签名同意2户，电话同意0户），没法与业主联系或没收回投票的户数0户，分栋同意选聘率58%；4栋楼总户数105户，同意选聘户数53户（其中签名同意42户，电话同意11户），同意续聘户数47户（其中签名同意46户，电话同意1户），弃权户数4户（其中签名同意2户，电话同意2户），没法与业主联系或没收回投票的户数1户，分栋同意选聘率40%；5栋楼总户数89户，同意选聘户数65户（其中签名同意54户，电话同意11户），同意续聘户数19户（其中签名同意18户，电话同意1户），弃权户数5户（其中签名同意0户，电话同意5户），没法与业主联系或没收回投票的户数0户，分栋同意选聘率61%；6栋楼总户数87户，同意选聘户数51户（其中签名同意47户，电话同意4户），同意续聘户数26户（其中签名同意24户，电话同意2户），弃权户数3户（其中签名同意0户，电话同意3户），没法与业主联系或没收回投票的户数7户，分栋同意选聘率54%；7栋楼总户数98户，同意选聘户数68户（其中签名同意58户，电话同意10户），同意续聘户数19户（其中签名同意16户，电话同意3户），弃权户数5户（其中签名同意1户，电话同意4户），没法与业主联系或没收回投票的户数6户，分栋同意选聘率59%；8栋楼总户数88户，同意选聘户数63户（其中签名同意51户，电话同意12户），同意续聘户数16户（其中签名同意12户，电话同意4户），弃权户数5户（其中签名同意0户，电话同意5户），没法与业主联系或没收回投票的户数4户，分栋同意选聘率58%；9栋楼总户数76户，同意选聘户数60户（其中签名同意50户，电话同意10户），同意续聘户数8户（其中签名同意6户，电话同意2户），弃权户数5户（其中签名同意0户，电话同意5户），没法与业主联系或没收回投票的户数3户，分栋同意选聘率66%。
2013年3月1日，康景物业向珠江房产公司发出《关于某某苑业委会有关情况的告知函》，函称：2013年1月12日，某某苑业委会向我司送达了1号决议，该决议决定不再与我司续约，选聘新的物业公司。但我司于2013年1月11日对小区部分业主进行的调查问卷却显示至少过半数业主同意续聘我司，与该业委会的表决情况明显不符，且该业委会作出决议时并未依照法律规定的程序进行。另我司得知某某苑业委会于2011年2月28日违反法定程序作出穗天半山业委［2011］第2号《关于补充小区业主代表、业委会委员的通告》，违反法定程序作出穗天半山业代（2011）第1号《业主代表大会决议通告》，补选钟社恩等为业主代表，补选黄秋媚等为业委会委员。你司作为业主依法对上述情况享有知情权，因你司并未驻小区或委派代表于小区，故我司特此函告并作参考之用。
珠江房产公司于2013年3月8日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、撤销某某苑业委会作出的1号决议；2、某某苑业委会承担本案全部诉讼费用。某某苑业委会在原审答辩称：某某苑业委会不是本案适格的被告。1号决议明确“业主委员会与康景物业的《委托服务合同》已经到期，不再续约；业主大会决定依法选聘新的物业服务公司，相关事宜另行公告”。该决议内容清楚表明，此决议由半山某某苑业主大会作出，并非某某苑业委会所为。珠江房产公司以某某苑业委会为被告，属于被告主体错误。二、1号决议合法有效，并未侵害珠江房产公司的合法权益，珠江房产公司请求撤销无法律和事实根据。根据我国《物权法》的规定，业主有权选聘和解聘物业服务企业，但需经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上述决议符合“双过半”的法律规定，合法有效。同时，该决议也符合《物业服务委托合同》规定。根据《物业服务委托合同》，合同期限已于2012年3月30日终止，在此之后业主大会决定不再续约并依法选聘新的物业服务公司不仅符合法律规定，也符合合同的约定。终止依法实际早已终止的《物业服务委托合同》并依法开展选聘新的物业服务公司，是业主大会法定职责所在。作为仍在小区提供服务的康景物业，依法应尊重业主的消费选择权，通过公平竞争实现自己的商业价值，可见该决定丝毫未损害康景物业的合法权益。与此同时，作为小区的一名业主，珠江房产公司也完全可以并应当通过法定的业主大会决策平台行使自己的表决权利，该决议并未对其造成任何合法权益方面的损害。珠江房产公司所持有的物业属公建配套，其法定用途为肉菜市场、公厕及综合商店。《业主大会议事规则》第十三条规定：“公建配套设施用地的使用权属于全体业主，因此，公共附属设施面积不纳入任何社区事项投票权范围内。”据此，珠江房产公司尚不具备合法的业主资格，行使撤销权缺乏法定的条件，其诉讼请求依法应予驳回。三、珠江房产公司所提供的证据材料《半山某某苑小区物业服务质量调查问卷》不具有合法性、关联性、真实性。首先，业主大会作出决定必遵循提前公告、选票发放、回收统计、决定公开等法定程序，以保证表决的真实可靠合法。由直接受益方物业公司所主导的是否续聘其继续提供物业服务的问卷调查，完全规避了业主大会会议的所有法定程序，无法保证业主意见表达的真实性。因此，上述由康景物业所单方制作提供的共400份调查问卷难以反映业主真实意愿。其中有169份问卷居然没有注明日期。其次，《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”《物业管理条例》第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；……”可见，选聘物业服务企业和其他管理人是业主大会的法定职权，业主只有在依法召开的业主大会会议上的表决才具有法律效力，在其他场合的意见表达不具有否定其业主大会表决的效果，就像人大代表只有在依法召开的人大会议的表决才具有决策效果一样简单。因此，即使调查问卷具有真实性，也因为其不具有合法性，亦不得推翻业主大会之前已有的合法有效决定。第三，《物业管理条例》第十三条规定：“业主大会会议分为定期会议和临时会议：业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条除重复上述规定外，还明确“……有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积20％以上且占总人数20％以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况”。《广东省物业管理条例》第十八条规定：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经业主委员会决定，或者百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会不按照前两款规定组织召外业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当协调组织召开。”从上可知，物业公司在任何情况下均不具有召开业主大会会议的资格，其自行向业主发放调查表仅属于商业调查性质，无论统计结果如何，均无法否决业主大会决定，即调查问卷与本案不具有关联性。在现有法律、法规条件下，除非前期物业服务阶段，任何物业服务企业或其他管理人未经业主大会选聘，在小区所实施的物业服务均无合法性可言。因此，业主大会所作决定合法有效，对珠江房产公司合法权益毫无影响，珠江房产公司以物业公司的调查问卷企图推翻业主大会的决定不能成立，应驳回其起诉或诉讼请求。
2013年7月26日，五山街道办向某某苑业委会发出《关于半山某某苑业主委员会加强相关工作的函》，主要内容：近日，我街收到半山某某苑业主对你业委会部分工作存在违规操作情况的投诉函，根据街道办指导、协助、监督的职能及业主的要求，现函告你委员会做好以下几项工作：（一）根据《广东省物业管理条例》第十九条第二款的规定，要求你委员会在2013年7月31日前，将1号决议中关于选聘或续聘物业服务企业、《天河区半山某某苑物业服务管理招标业主授权统计公告》［穗天半山业大（2013）第2号］中关于授权业委会进行选聘物业公司相关事宜的选票明细情况进行公示，公示内容应该包括：业主的房屋和专有部分面积，业主的赞同、反对、弃权意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。（二）根据《广东省物业管理条例》第二十七条第四款以及《物业管理条例》第十一条第（三）项和第十二条第一、三款的规定，我街已于2013年6月18日发出《关于天河区半山某某苑业主委员会备案内容变更等事项的函》，要求将发生变更的备案事项于6月28日前书面报告我街及提供相关资料，并将变更的原因和变更后的情况在物业管理区域的显著位置公告，但你业委会至今未能提供黄秋媚等四人的业委会委员备案材料。（三）经了解，你小区业主已于2013年3月8日请求法院撤销1号决议，天河法院予以受理。6月5日在工作约谈时，因你小区就选聘或续聘物业服务企业的事项已进入司法程序，为维护小区的长期和谐稳定，避免引发新的民事诉讼及影响全体业主的正常生活、工作，建议你业委会暂停进行选聘物业服务企业的活动，待法院判决后，根据判决再决定下一步工作。
原审中，珠江房产公司为证明某某苑业委会1号决议违法，提供如下证据：1、“半山某某苑”小区现物业管理公司康景物业回收的《半山某某苑小区物业服务质量调查问卷》多份（上述问卷均显示签名业主愿意接受康景物业继续提供物业服务；部分问卷无落款时间，其余问卷落款时间均为2013年1月11日）。其中1栋住户回收问卷70份，2栋住户回收问卷33份，3栋住户回收问卷17份，4栋住户回收问卷54份，5栋住户回收问卷50份，6栋住户回收问卷33份，7栋住户回收问卷54份，8栋住户回收问卷48份，9栋住户回收问卷41份。2、《半山某某苑小区业主的真实意见》多份（落款时间分布在2013年7月16-20日期间），其中1栋签名业主共42户，2栋签名业主共24户，3栋签名业主共13户，4栋签名业主共69户，5栋签名业主共54户，6栋签名业主共52户，7栋签名业主共52户，8栋签名业主共53户，9栋签名业主共51户。内容：本人是半山某某苑小区业主，现对小区以下事项表达真实意见：（1）本人同意由康景物业继续提供物业服务及与其续签《物业服务合同》，本人未授权小区业委会进行半山某某苑新的物业服务招投标与中标公司签订合同。（2）本人对业委会分别进行的选聘／续聘新的物业公司及授权业委会进行物业服务招投标的两项统计结果不清楚、不了解，要求业委会公开两次业主大会表决票的具体明细，在小区内的显著部位进行张贴公告；同时要求业委会公布合法有效的备案证明。（3）要求召开临时业主大会，以集中讨论的方式决定小区的法定重大事项。（4）要求业委会与康景物业在政府主管部门的指导、协助下进一步磋商，加强合作，共建和谐幸福小区，切实维护好广大业主的共同利益，维护好小区的和谐稳定，像以往一样维护好业主房产的保值、升值。经质证，某某苑业委会认为上述证据来源不明，且无法确认是否业主本人所签，故真实性、合法性、关联性均不予确认。某某苑业委会另提供8栋1102房业主邓爱良出具的《关于半山某某苑更换物业管理公司意见的声明》一份，主要内容：邓爱良声明《半山某某苑小区业主的真实意见》中其签名为他人冒签。经质证，珠江房产公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。
在2013年8月20日的庭审中，珠江房产公司指出某某苑业委会存在以下违法之处：1、违反《广东省物业管理条例》第19条的规定，没有在业主大会会议召开15天前将会议时间、地点、议题、议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。2、违反国务院《物业管理条例》第14条的规定，召开业主大会没有告知所在居民委员会。3、历次表决中均排除了除住宅外其他业主行使表决的权利。4、所作出的决议都没有经过全体业主、专有面积“双过半”表决通过，等等。对此某某苑业委会反驳称：1号决议符合法律规定，经过全体业主及专有面积“双过半”表决通过。
关于1号决议作出的依据--业主表决票，某某苑业委会在原审法院2013年7月25日的庭询中当庭出示，但表示由于业主不同意投票资料公开，故拒绝交给珠江房产公司及法院。在2013年8月20日庭审中，某某苑业委会表示在庭后七天内将上述业主投票原件作为证据提交，但届时珠江房产公司只能到法院查看原件，不能将复印件用于之外的其它用途。在2013年9月2日的庭询中，业委会又表示上述证据原件只供法官查验，不同意向珠江房产公司出示。对此珠江房产公司表示，根据证据规则证据必须经过当事人质证、法庭认证才能作为认定事实的依据，法庭无权代替珠江房产公司进行质证而剥夺珠江房产公司权利；本案为业主撤销权之诉，某某苑业委会作为该证据的持有人，有义务就业主大会的决议程序及表决“双过半”承担举证责任。后某某苑业委会又称，同意珠江房产公司当庭质证表决票原件，但不同意将证据带出法庭之外，不同意提供证据副本给珠江房产公司。珠江房产公司则表示，交换证据是法律的强制性规定，其无法在庭上将所有选票逐一核对，不同意某某苑业委会提出的条件。
关于“半山某某苑”小区的业主组成、专有面积情况，珠江房产公司在原审法院指定期限内提交《广州市房地产权属证明书》、《房屋面积测量成果报告书》、《房地产权证》等，拟证明小区专有面积合计83203平方米，由以下部分组成：1、住宅楼共9栋，合计737户，建筑面积71404平方米；2、业主自有产权车位187个，建筑面积8723平方米；3、综合商店和肉菜市场3间，建筑面积1544平方米；4、未售商铺11间，建筑面积563平方米；5、幼儿园1所，建筑面积968.5397平方米。经质证，某某苑业委会对上述证据的真实性无异议，但认为：根据广东省建设厅粤建房字（2009）16号文第2条规定，车位不计入专有部分，不计算投票权；根据《半山某某苑业主大会议事规则》第十三条，珠江房产公司持有的房产证的综合商店、肉菜市场以及小区幼儿园作为小区公共配套，上述面积不纳入任何社区事项投票权范围内；关于未售商铺部分，珠江房产公司尚未取得独立的产权证，该部分面积也不应计入投票权范围内。针对某某苑业委会上述质证意见，珠江房产公司认为：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定已明确车位属专有部分，广东省建设厅粤建房字（2009）16号文属规范性文件，与上位法相抵触，不应适用；地下车位、商铺、肉菜市场、幼儿园产权并不属于全体业主，应属专有部分。
原审法院认为：本案为业主撤销权诉讼。我国《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主同意。第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。国务院《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”第十四条规定：“召开业主大会，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“建筑规划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案中，某某苑业委会作为“半山某某苑”小区首届业主委员会，是小区业主大会的执行机构；珠江房产公司是小区的开发商，同时是小区业主，其作为小区业主的合法权益受法律保护。按查明的事实，首先，某某苑业委会组织召开的业主大会会议，没有完全按照上述法律、行政法规的规定召开，某某苑业委会未举证证明其已在会议召开15日以前通知了作为业主的珠江房产公司参加，侵害了珠江房产公司的合法权益。其次，根据1号决议附件《是否与康景物业续约或另聘表决结果》反映的内容，某某苑业委会只向住宅部分1-9栋业主发放选票及进行相应统计，未向包括商业部分及地下车位等建筑专有部分的业主发放选票及进行相应统计，于法不合。某某苑业委会辩称地下车位、综合商店等不属专有部分，相应的产权人不享有投票权，与上述司法解释规定不符。再次，珠江房产公司主张某某苑业委会1号决议未达到小区专有面积、业主人数“双过半”，并对此提供了《半山某某苑小区物业服务质量调查问卷》多份、《半山某某苑小区业主的真实意见》多份等证据予以证实。而某某苑业委会对于业主大会表决程序的合法性以及表决决议是否达到小区专有面积、业主人数“双过半”负有举证责任，但某某苑业委会作为作出1号决议的依据--业主表决票的持有人，本案中不同意向珠江房产公司提交证据副本，始终对提交该证据设定附加条件，该做法无法律依据。在珠江房产公司对此提出异议的情况下，依法应由某某苑业委会承担举证不能的法律后果。综上，某某苑业委会既无严格按法定程序组织召开业主大会会议，也未举证证实1号决议符合了法定的小区专有面积、业主人数“双过半”原则，因此，珠江房产公司根据《物权法》第七十八条第二款规定，要求撤销某某苑业委会1号决议，事实和法律依据充分，原审法院予以支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，国务院《物业管理条例》第十二条第一款、第十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，于2013年10月18日作出判决：撤销广州市天河区半山某某苑业主委员会穗天半山业大［2013］第1号决议。案件受理费100元，由广州市天河区半山某某苑业主委员会负担。
判后，上诉人某某苑业委会不服原审判决，向本院提起上诉称：一、某某苑业委会不是本案适格的被告，一审程序违法，应予纠正。1号决议中明确“业主委员会与康景物业的《委托服务合同》已经到期，不再续约；业主大会决定依法选聘新的物业服务公司，相关事宜另行公告”。全体业主组成业主大会，业主大会决策通过会议方式进行，业主大会、业主委员会均为业主自治组织，业主委员会为执行机构。该决议中的内容清楚表明，此决议由半山某某苑业主大会作出，并非某某苑业委会所为。珠江房产公司以某某苑业委会为被告，所列被告主体错误。根据《民事诉讼法》第一百二十五条的规定，某某苑业委会在答辩状中已将上述事实列明，并要求法院驳回珠江房产公司的起诉，但一审法院对此置之不理不予评判，仍以某某苑业委会为被告作出一审判决，违反法定程序，本案应驳回珠江房产公司的起诉。二、某某苑业委会所提证据足以证明1号决议合法有效，已承担了举证义务。一审法院认定某某苑业委会对提交表决票设定附加条件并要求某某苑业委会承担举证不能责任，不符合法律规定，也无事实依据。（一）、珠江房产公司作为业主要求查验全体业主的表决票，没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主对于业主大会、业主委员会的决定本身以及会议记录有权查询，但珠江房产公司要求查询全体业主的表决票没有法律依据，即其在实体上不具有这一权利。这是因为，业主的表决票为记名投票，业主大会会议的表决结果与小区各利益主体相关联，若完全公开则一方面难免个人信息泄露，另一方面业主之间发生矛盾冲突影响社会稳定。若允许所有业主有权查询全体业主的表决票，也将使得业主委员会难以招架，不具有可操作性。（二）、珠江房产公司有义务有条件举证业主大会决定存在违法情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，珠江房产公司认为业主大会决定违法，损害其合法权益，对此应提供充分的证据予以证明。某某苑业委会已按上述司法解释的要求提供业主大会决定及会议记录，包括统计结果等，已经尽到了举证义务。（三）、某某苑业委会同意将表决票当庭交由珠江房产公司质证，只是为保护个人隐私依法要求法院不应将表决票副本交珠江房产公司持有，丝毫不影响珠江房产公司的诉讼权利，依法已尽到举证责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十八条：“涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私或者法律规定的其他应当保密的证据，不得在开庭时公开质证。”业主的表决票含有业主姓名、住址、产权情况，尤其是签名等个人隐私信息，这些信息一旦泄露可能被犯罪嫌疑人利用作为入室盗窃、敲诈勒索、冒用签名签署各类假文书、银行卡等犯罪。珠江房产公司作为半山某某苑的一个普通业主，根本无权知悉、持有、获取其本人信息以外的其他业主的信息。若泄露，将严重影响其他业主个人信息安全、财产安全、人身安全和小区物业管理工作的开展。上述个人信息被《刑法》第二百五十三条、《信息安全技术公共及商用服务信息系统个人信息保护指南（GB／Z28828-2012）》5.2、5.3节、《广东省物业管理条例》第三十条第一款第（五）项、《广州市信息化条例》第四十九条、第五十条规定禁止非法对外提供。在一审诉讼的过程中，2013年7月26日原审法院已经与某某苑业委会核对统计过表决票原件，并由书记员记录在笔录中，这完全符合法律的规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条：“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。”提供原件的作用在于查明案件事实，其核心环节是当庭质证。既然法官已经当庭核对，即应视为某某苑业委会履行了举证义务。某某苑业委会认为，将表决票副本交法院，原件在法院主持下由双方进行质证，并责令珠江房产公司不得泄露表决票信息。这一做法本身丝毫不影响珠江房产公司的质证权利，也不影响本案的正常审理，某某苑业委会已经完全履行了举证义务。同时，上述证据的所有权属于业主大会即全体业主，并非属于某某苑业委会，在未得到全体业主授权的情况下，某某苑业委会不得处分上述证据。广大业主在记名投票的时候强烈要求不能将表决票流失出去，这并不是无的放矢：一方面，珠江房产公司是本小区的建设单位，康景物业为其选聘的前期物业公司，两者存在特殊关系，在本案诉讼过程中，康景物业就为其制作提供了部分已证实为伪造的《半山某某苑小区物业服务质量调查问卷》、《半山某某苑小区业主的真实意见》，另一方面，康景物业也曾在其管理的华南新城小区使用暴力手段殴打维权业主致重伤，足以为鉴。某某苑业委会作为业主大会记录主体，已在众多业主的监督见证下将有关会议情况，包含决议情况进行了统计、说明、公示，并按规定报街道办事处备案。珠江房产公司认为统计过程或表决票存在虚假情形的，应由其举证或由其依法申请法院调查收集证据。其未举证或申请法院调查收集证据的，应由其承担举证不能的后果。一审判决不但不认定珠江房产公司举证不能，反而认定某某苑业委会拒不举证，与某某苑业委会已向法庭出示该证据的事实明显不符，公然违反证据规则，并错误地适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定。（四）、被诉决议形成过程合法。法律规定召开业主大会会议时应通知居委会是为了便于组织、监督业主大会会议，而该份决议，街道办已给予认可签收，居委会作为街道办的下属政府单位，涉及小区业务他们之间是相通相知的，在居委会没有提出异议情况下，珠江房产公司认定因未通知居委而轻易否决业主大会决定的效力，是无权的。另外，珠江房产公司告某某苑业委会未通知珠江房产公司而认定决议程序不合法，这也是不符合法律程序的。珠江房产公司一审诉称某某苑业委会未通知其参加业主大会，一审判决予以确认，与事实不符。珠江房产公司于2012年5月31日才取得了独立的产权证书，且从未告知某某苑业委会，某某苑业委会召开业主大会（书面）会议时，已经在小区进行了公告，作为在小区拥有物业的业主应当注意到公告。同时《小区议事规则》第十七条规定，业委会的有关通知在公告栏公告的视为送达业主本人。因此，珠江房产公司知悉业主大会相关议程和审议内容，但其没有投票表决，是其放弃表决，是其对自身权利的处分，不应认为其权益受侵害。现有的投票表决、统计结果等情况以及街道办的签收回执足以说明了此点。一审认定此一议事程序违法因而判决撤销无法律与事实依据。三、被诉该决议并未侵害珠江房产公司的合法权益。一审法院判决在珠江房产公司未举证证实任何具体合法权益受侵害的情况下，依据《物权法》第七十八条第二款及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，笼统地认为某某苑业委会侵害珠江房产公司合法权益，属于认定事实不清。首先，该决议内容与《物业服务委托合同》规定完全相符，有无该决议也必须按照合同执行。《物业服务委托合同》的期限已于2012年3月30日终止。在此日之后，业主大会决定不再续约并依法选聘新的物业服务公司不仅符合法律规定，也符合合同的约定。终止依法实际早已终止的《物业服务委托合同》并依法开展选聘新的物业服务公司工作，是广大业主的法定权利，也是业主大会法定职责所在。作为仍在小区提供服务的康景物业，依法应尊重业主的消费选择权，通过公平竞争实现自己的商业价值，可见这一决定丝毫未损害康景物业的合法权益，更没有损害珠江房产公司作为一个普通业主选择并接受物业服务的合法权益。其次，珠江房产公司作为小区的一名业主，也完全可以并应当通过法定的业主大会决策平台行使自己的表决权利，该决议并未对其造成任何合法权益方面的丝毫损害。事实上，单凭珠江房产公司个人意志无从决定物业服务方式及物业企业。因为，不论珠江房产公司或其他业主投票与否，都不能改变物业服务合同到期需要选聘物业服务公司的事实，从决议性质及内容来看，也不可能影响其合法权益的行使。四、专有部分和具有投票权的专有部分是两个不同的法律概念。车位及配套设施的产权人不享有投票权不是否定其专有权，而只是限制其投票权，这一做法符合物权法及议事规则，一审判决认定于法不合。《业主大会议事规则》第十三条“公建配套设施用地的使用权属于全体业主，因此，公共附属设施面积不纳入任何社区事项投票权范围内”。这一规定是合法有效的：首先，认定物业是否为专有部分与其是否持有投票权属于两个不同的问题，这一规定并不妨害珠江房产公司等对此专有部分完整的专有权，不影响其使用、占有、处分、收益。其次，这一约定来源于物权法等法律、法规的规定，《物权法》第七十六条规定，制定和修改业主大会议事规则的事项由业主共同决定。《物业管理条例》第十八条规定，业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。《广东省物业管理条例》第十七条第二款规定，业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项作出约定。《业主大会和业主委员会指导规则》（建房［2009］274号）第十九条规定，业主大会议事规则应当对业主投票权数的确定方法的主要事项作出规定。第二十条规定：“业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。”从上可知，全体业主有权通过业主大会制定议事规则，议事规则有权对投票权的确定进行详细可操作性的规定，这一约定具有优先适用效力。珠江房产公司作为小区业主，必须遵守业主大会议事规则。珠江房产公司所有的物业为公建配套，其法定用途为肉菜市场、公厕及综合商店。众所周知，车位和配套物业是为小区住宅及商铺所设置。若无住宅、商铺等专有部分的存在，车位和配套物业将毫无存在价值。这些物业的产权人同样是住宅、商铺的业主，对这些物业的投票权进行限制，不会影响到他们投票权的行使。广东省建设厅粤建房（2009）16号文件规定车位不计入投票权符合实际和物权法精神，应予适用。珠江房产公司认为该文件，违反物权法精神不能成立。如前所述，该文件所列仅是限制投票权，而非剥夺专有权。五、珠江房产公司所提供的《半山某某苑小区物业服务质量调查问卷》、《半山某某苑小区业主的真实意见》等不具有合法性、关联性、真实性，一审判决予以认定，违反证据规则。首先，业主大会作出决定必遵循提前公告、选票发放、回收统计、决定公开等法定程序，以保证其表决的真实可靠合法。由直接受益方物业公司所主导的是否续聘其继续提供物业服务的问卷调查，完全规避了业主大会会议的所有法定程序，无法保证业主意见表达的真实性。由康景物业所单方制作提供的共400份调查问卷不能证明其进行过调查，以及问卷上签名系业主本人签名。其中有169份问卷居然没有注明日期，说明其不具有真实性。某某苑业委会在一审期间举证证明珠江房产公司弄虚作假伪造《半山某某苑小区业主的真实意见》、《半山某某苑小区物业服务质量调查问卷》多份，但一审法院不调查、不处理、听之任之。10月9日庭审时，某某苑业委会当庭要求法院回应，其竟称扰乱民事诉讼秩序应向公安机关刑事报案处理，并称对于某某苑业委会的申请法院可以不予答复。按照《民事诉讼法》第六十七条规定，人民法院对有关单位和个人提出的证明文书，应当辨别真伪，审查确定其效力。《半山某某苑小区业主的真实意见》、《半山某某苑小区物业服务质量调查问卷》证据材料并非珠江房产公司自身采集的证据，而是第三人提供的证明文书。而一审法院在某某苑业委会提出上述证据不具有真实性、合法性、关联性，甚至提供反证证明其不具有真实性的情况下，一审法院拒不辨别真伪，未经审查即认可其效力，违反《民事诉讼法》。同时，根据法律规定，制裁妨害诉讼行为是法院的法定职责，一审法官不予理会并称应向公安机关报案于法不符。另外，珠江房产公司并未否认某某苑业委会所举证据证明其上述证据虚假，但判决书中却曲解地写着：珠江房产公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。这些表明一审法院明显是偏袒珠江房产公司。其次，《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”《物业管理条例》第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；……”可见，选聘物业服务企业和其他管理人是业主大会的法定职权，业主只有在依法召开的业主大会会议上的表决才具有法律效力，在其他场合的意见表达不具有否定其业主大会表决的效果，就像人大代表只有在依法召开的人大会议的表决才具有决策效果一样简单。因此，调查问卷不具有合法性，亦不得推翻业主大会之前已有的合法有效决定。第三，《物业管理条例》第十三条：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条除重复上述规定外还明确：“……有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。”《广东省物业管理条例》第十八条：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经业主委员会决定，或者百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当协调组织召开。”从上可知，物业公司在任何情况下均不具有召开业主大会会议的资格，其自行向业主发放调查表仅属于商业调查性质，无论统计结果如何，均无法否决业主大会决定，调查问卷与业主大会决议不具有关联性。在现有法律、法规条件下，除非前期物业服务阶段，任何物业服务企业或其他管理人未经业主大会选聘，在小区所实施的物业服务均无合法性可言。一审法院居然以此不真实、不合法、不具有关联性的《半山某某苑小区物业服务质量调查问卷》、《半山某某苑小区业主的真实意见》，认定业主大会决议未过半，显然不能成立。六、一审法院判决认定事实不清、适用法律错误。一审认为某某苑业委会违反国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》规定的“提前15天通知业主”的程序，且不说某某苑业委会并未违反上述行政法规和地方性法规（以公告栏公告形式进行了通知），即使存在违反上述条例的情形，也不构成违反《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定中“法律规定的程序”。一审判决错把行政法规和地方性法规当成了法律，认定了错误的事实并错误地适用了法律。再加上本上诉状第二部分第（三）点中所述，一审法院无视某某苑业委会的合法理由，错误地适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，认定某某苑业委会无正当理由拒不举证，作出对某某苑业委会不利的判决。因此，珠江房产公司以物业公司的调查问卷企图推翻业主大会的决议不能成立，应驳回其起诉或诉讼请求。此外，物业合同已于2012年3月到期，作为珠江房产公司的开发商，更应尽社会和公民责任，顺应广大业主要求，依法支持小区开展物业选聘工作，推动小区和谐发展，而非一味只从商业利益出发，牺牲广大业主利益，违心与其兄弟相称的康景物业续签，甚而走法院程序，不惜浪费大量人力，物力等社会资源，这才是一种扰乱社会和谐的作风。请求：1、撤销原审判决，驳回珠江房产公司一审诉讼请求；2、由珠江房产公司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人珠江房产公司答辩同意原审判决，不同意上诉人某某苑业委会的上诉请求。具体理由：一、某某苑业委会是本案的适格主体。《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》（［2002］民立他字第46号）的意见明确指出，业主委员会属于其他组织。业主大会是临时组织，并不是常设机构及法律实体。业主大会会议均由业主会组织召开，相关材料也是由其收集整理的，决定也是由业委会代为作出、公布并执行。再从备案及印章刻制方面而言，《物业管理条例》第十六条第一款规定“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案”，《广东省物业管理条例》第二十八条规定“业主委员会凭物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的备案回执，向公安机关申请刻制印章……”，故相关法律仅规定接受业委会的备案，且仅有业委会有刻制印章，未有业主大会备案和刻制印章的相关规定。因此，业委会是本案适格被告。二、某某苑业委会并未依法提交证明1号决议合法的证据。（一）、本案并非查阅权诉讼，某某苑业委会有义务提供决议达到双过半要求的证据。（二）、珠江房产公司已经提供了证明某某苑业委会决议违法的证据。（三）、某某苑业委会应当依法提交证据副本进行交换，其数次向法院确认提交证据，但尔后又拒不提供，应承担举证不能的法律后果。（四）、被诉决议形成不合法。就某某苑业委会自认的投票统计结果而言，造成面积仅为40601平方米，并未达到该小区总面积83203平方米过半（即超过41601.50平方米）的要求，不符合《物权法》第七十六条的强制性规定。三、被诉决议程序违法，且决议分割了包括珠江地产公司在内的广大业主的合法利益。四、专有部分即享有投票权，某某苑业委会违法限制珠江地产公司及其他除住宅的专有部分投票权与法不符。五、珠江地产公司提供的《调查问卷》和《真实意见》符合证据的“三性”要求，亦是广大业主的真实意思表示。六、一审认定事实清楚，适用法律正确。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中，某某苑业委会称其到期后已进行重新选举，并办理了换届登记。珠江房产公司确认某某苑业委会已换届，但不确认换届合法性。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定，业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。珠江房产公司既是涉案小区的开发商，又是该小区的业主，其认为业主大会或者业主委员会的决定侵害其权益，有权依据上述规定请求撤销。某某苑业委会是涉案小区业主大会的执行机构，涉案的1号决议是由某某苑业委会组织召开小区业主大会，经其收集整理相关会议资料等形成并代为发布的决议，因此，珠江房产公司以上述决议侵害其权益起诉某某苑业委会要求撤销并不违反现有法律规定，某某苑业委会认为其不是本案适格主体，本院不予采纳。
涉案的1号决议决定不再与小区的物业服务单位续约，即决定解聘小区物业管理单位。故根据《中华人民共和国物权法》第七十六条及国务院《物业管理条例》第十二条第一款的规定，应当经专有部分占有建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。国务院《物业管理条例》还规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。召开业主大会，应当于会议召开15日前通知全体业主。住宅小区的业主大会，应当同时告知相关居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。因此，珠江房产公司提起本案撤销之诉，某某苑业委会应就其作出的1号决议符合上述法律规定负有举证责任。在本案的审理中，某某苑业委会无证据证实其按上述规定在会议召开15日前通知珠江房产公司作为业主参加，所以，原审法院认为某某苑业委会组织召开的业主大会会议，没有完全按照法律、行政法规的规定召开，侵害了珠江房产公司的合法权益正确。某某苑业委会认为涉案的1号决议合法有效，但其在一审已提交的证据并不能直接证明涉案的1号决议符合了法定的小区专有面积、业主人数“双过半”原则，而对于是否将投票原件作为证据并进行交换和质证双方当事人存在争议，某某苑业委会未能进一步证明涉案1号决议符合法律规定的“双过半”原则，故某某苑业委会认为其已就此承担了举证义务缺乏事实依据，据此，原审法院作出判决撤销1号决议并无不当，本院予以维持。
根据本案查明的事实，珠江房产公司在涉案小区拥有包括综合商店等物业的所有权，上述物业属于物权法规定的专有部分，因此，其依法对于涉案小区选聘或解聘物业服务企业享有表决的权利。某某苑业委会否认珠江房产公司对小区上述事项具有投票权的上诉理由依据不充分，本院不予支持。
综上所述，上诉人某某苑业委会的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由广州市天河区半山某某苑业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 余 盾
二〇一四年四月四日
书 记 员 闫 娜
