保某某与bk市tese业主委员会业主撤销权纠纷上诉案
广州物业专家律师网周滨律师点评：
选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。如果业委会选聘物业服务企业的授权得到了专有部分占建筑物总面积超过50%且占总人数亦超过50%的业主同意，业主的表决授权行为不违反法律规定，其授权有效。
物业服务作为一种特定商品与其他商品一样，其价格受市场因素影响，系与物业服务企业通过市场竞价协商确定，故法院只能在程序上审查业委会决定与物业公司签约前是否经过了法律法规所要求的必经程序，事实上法院没有权利也没有能力在本案中审查物业服务合同中约定的具体价格是否妥当，至于招投标过程中是否存在瑕疵以及物业服务合同的内容本身，与业委会是否有权与物业公司签订合同无关。
[案例]
2014年4月，保某某向原审法院起诉称：我是bk市西城区耕tese居民，是该小区的合法业主。耕天下业委会在未经法定程序、未经召开业主大会表决决议的情形下，擅自行使业主的专属权利，于2013年5月31日与北京中商和旭物业管理有限公司签订《物业服务合同》，将物业费大幅调整，有电梯户由3.9元／平方米／月涨到5.28元／平方米／月，无电梯户由2.98元／平方米／月涨到4.99元／平方米／月，分别上涨了35.4%、67.4%，涨价幅度令广大业主震惊。同时，物业服务合同中规定了诸多不平等条款，严重损害了小区业主合法权益。现我起诉要求依法撤销耕天下业委会作出的与北京中商和旭物业管理有限公司签订《物业服务合同》的决定，判令耕天下业委会承担本案诉讼费用。
耕天下业委会辩称：我方没有作出与物业公司签订物业服务合同的决定，而是依据小区管理规约，在履行了相关的程序后召开业主大会，根据业主大会的决定以招标的形式选聘的物业服务企业，并根据招投标的结果，与评标结果第一名的物业公司签订的物业服务合同。无论是在事前的告知程序还是业主大会的召开过程均取得了绝大多数业主的同意，在签订合同以后，将中标结果进行了公示，供广大业主查询，所以在签订物业服务合同的时候，不存在业主不知情和违反法定程序的情形。在招投标的过程中，我方受全体业主的委托首先通过招投标专家委员会，根据本小区的具体情况，确定各项服务等级，在此基础上，根据bk市招投标委员确定的拦标价格（拦标价格为5.30元）评标，最终结果在拦标价格以下，并且，投标的三个公司所报出的价格只相差一分钱。这个决定是招投标委员会做出的，不存在业主委员会擅自决定的情形，专家组是根据bk市物业服务的一般情况和服务等级确定的最终价格，最终的结果与我方没有任何关联。物业服务合同签订至今已履行一年以上的时间，符合广大业主的意愿，得到了广大业主的拥护，目前没有交费只有18家，其中包含保某某。综上所述，我方不同意保某某的诉讼请求。
原审法院认为：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，首先，耕天下业委会选聘物业服务企业的授权得到了专有部分占建筑物总面积超过70%且占总人数亦超过70%的业主同意，业主的表决授权行为不违反法律规定，其授权有效；其次，耕天下业委会根据授权，通过招投标的形式选聘物业服务企业，并将招投标结果予以公示，其行为均不违反法律、行政法规的强制性规定；第三，保某某虽主张耕天下业委会作出的决定侵害了业主的合法权益，但未举证证明，并且，物业费标准受多种因素制约，即使《bk市西城区“耕tese”物业服务合同》对此有所调整，也不必然意味着对其合法权益造成损害。综上所述，保某某的诉讼请求无事实与法律依据，法院不予支持。需要指出的是，耕天下业委会作为由业主选举依法成立的物业区域业主委员会，应当积极维护广大业主的利益，规范自己对物业公司的管理工作，以便更好地为小区居民服务，促进和谐社会的建设。
据此，原审法院于2014年7月判决：驳回保某某的诉讼请求。
原审判决后，保某某不服，上诉至本院称：选聘物业服务企业的决定权应当由全体业主共同行使，评标委员会确定北京中商和旭物业管理有限公司为第一中标候选人以后，耕天下业委会未提交业主大会表决来最终确定中标人，即直接作出与北京中商和旭物业管理有限公司签订物业合同的决定，侵害了业主选聘和解聘物业服务企业的专属决定权；且招投标过程存在问题，物业服务合同背离了招投标文件确定的服务标准等实质性内容，约定的物业费比以前增幅较大等，侵犯了业主相应的财产权益，请求二审法院发回重审或予以改判。耕天下业委会同意原审判决，并答辩称：从召开业主大会，到授权业委会以公开邀请招标的方式选定物业服务公司签订物业服务合同，业委会均履行了告知义务，全程透明、公开，各项工作完全符合程序规定；业委会受业主大会的授权，与物业公司签订物业服务合同符合相关法律规定，整个过程都尽心尽力，且业委会成员本身并不谋取任何报酬，完全是无偿为小区业主服务，精神应值赞赏；同时，签订的物业服务合同已经实际履行一年以上，得到了绝大多数业主理解，实际缴费达到95%以上，体现了绝大多数业主的利益。
经审理查明：保某某系位于bk市×××房屋的所有权人，为bk市西城区耕tese的业主。
2012年12月，耕天下业委会经该小区业主大会选举成立，并于12月28日报bk市西城区人民政府天桥街道办事处备案。
2013年3月23日至3月31日，该小区业主大会以投票方式表决通过了授权耕天下业委会以公开邀请招标的方式选聘物业服务公司。表决票明确记载的表决内容第一项是“授权业主委员会以公开邀请招标的方式选定物业服务企业”。关于表决结果，业主人数表决总权数为153、面积表决总权数为37049，其中赞成票124票，对应的业主人数权数124，占业主人数表决总权数的77%；对应的面积表决权数27287，占面积表决总权数的73.7%。
此后，经过招投标，确定北京中商和旭物业管理有限公司为第一中标候选人，耕天下业委会于2013年5月17日公示了招标结果。
2013年5月31日，耕天下业委会代表业主大会与北京中商和旭物业管理有限公司签订了《bk市西城区“耕tese”物业服务合同》，由该物业管理公司对耕tese提供物业服务。
现保某某以耕天下业委会的决定损害了业主的合法权益为由诉至法院，要求撤销耕天下业委会作出的与北京中商和旭物业管理有限公司签订的《物业服务合同》的决定，耕天下业委会持辩称理由进行抗辩，不同意保某某的诉讼请求。本案经法院主持调解，双方各持己见。
上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、耕tese第二次业主大会会议表决票、投票结果报告单、物业服务合同、业主大会议事规则、物业服务企业招标结果公告及业主大会决议等在案佐证。
本院认为：本案中，保某某系以业主撤销权纠纷为由主张权利，其诉讼请求系撤销耕天下业委会作出的与北京中商和旭物业管理有限公司签订《物业服务合同》的决定，故本院亦仅围绕耕天下业委会的决定本身是否侵害了保某某作为小区业主的合法权益进行审查。对此，保某某上诉主张耕天下业委会未将中标候选人提交业主大会表决来最终确定中标人，即直接作出与北京中商和旭物业管理有限公司签订物业合同的决定，侵害了业主选聘和解聘物业服务企业的“专属决定权”。但本案证据显示，此前业主大会的表决票明确记载的表决事项是“授权业主委员会以公开邀请招标的方式选定物业服务企业”。通过文义可知，“选定”的含义显然包括选择和确定两层意思，即业主大会实际已经授权业委会确定中标人，该授权事项并不违反法律、法规的强制性规定，亦不违反耕tese业主自行制定并约定共同遵照执行的业主大会议事规则。故此，在已经取得业主大会授权的前提下，耕天下业委会作出与第一中标候选人北京中商和旭物业管理有限公司签订物业合同的决定，对业主“专属决定权”并未构成侵犯，保某某的该项上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。诉讼中保某某另提出，耕天下业委会与北京中商和旭物业管理有限公司签订的物业合同中约定的物业费，与原先相比有较大增幅，损害了业主权益。就此本院认为，物业服务作为一种特定商品与其他商品一样，其价格受市场因素影响，系与物业服务企业通过市场竞价协商确定，且本案中保某某的诉讼请求仅仅指向耕天下业委会，故法院只能在程序上审查业委会决定与物业公司签约前是否经过了法律法规所要求的必经程序，事实上本院没有权利也没有能力在本案中审查物业服务合同中约定的具体价格是否妥当，至于招投标过程中是否存在瑕疵以及物业服务合同的内容本身，均与耕天下业委会是否有权与物业公司签订合同无关。综上，保某某在本案中要求撤销耕天下业委会作出的与北京中商和旭物业管理有限公司签订物业合同的决定之主张，依据不足，本院对其上诉请求不予支持。原判结果正确，应予维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
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