广州市AWH物业管理有限公司与郑某某

物业服务合同纠纷上诉案

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广州物业专家律师网程磊律师提醒：物业服务公司在未取得物业区域超过二分之一物业所有权人同意的情况下，将物业管理费标准进行调整，不符合《物权法》第76条规定，提价行为无效。

原审法院经审理查明，AWH物业公司是具备物业管理资质的物业管理企业。郑某某为广州市海珠xx号xx11层1114号房屋物业的所有权人，该房屋使用性质为办公用途，建筑面积70.60平方米，其中套内建筑面积46.30平方米。
2008年5月21日，AWH物业公司（乙方）与郑某某（甲方）签订《bass商厦物业管理合同》，约定：“为了加强bass商厦的管理，维护发展商、管理者、业主的权益，保障bass商厦的安全及合同使用，确保bass商厦的公共秩序，明确合同双方在bass商厦的公共秩序，明确合同双方在bass商厦物业管理中的权利义务，本着公正、公平的原则，经双方协商订立本合同，并共同遵照履行。第二章注释：除合同内容或特殊事项需要另外解释外，在本合同中下列用语具有如下意义：物业管理人：指发展商委托负责管理bass商厦的物业管理公司。第三章合同订立关系：甲方作为bass商厦的物业管理人，负责经营管理bass商厦；乙方是物业使用者、购买者，或乙方作为承租人，已经与发展商或业主，以及业主代理人签订了各类物业使用协议，使用bass商厦的物业；乙方同意由甲方委托的管理公司为bass商厦提供管理服务及制定《bass商厦物业管理公约》，并在期间接受和配合物业管理工作。第四章合同期限：本合同的履行期限与乙方实际使用物业的期限相同。第五章收费标准：本物业管理区域物业服务收费选择包干制，管理费收费标准按照乙方使用物业的建筑面积计算，写字楼为每月2.8元／平方米，每月应缴纳公共照明、水、电分摊费、中央空调、电梯电费等分摊费（按实际发生计算），收费总数以管理处发出的收费单为准；管理费以及其他应缴费用按月结算，乙方须于每月7日前到甲方指定的地点缴交；乙方应当自其实际接受该物业或按照有关合同约定接收该物业之日起，开始缴纳管理费。第七章权利和义务：甲方制定管理费的收费标准，可在超过二分之一物业所有权人或使用人同意的前提下根据市场变化情况对管理费收费标准进行调整，管理费以年度为期调整并按调整后的标准向乙方收取管理费；乙方作为bass商厦的使用人之一，在合同期限内必须承担相应的管理费及其他应缴费用。”
2007年9月18日，广州市jxx贸易有限公司（以下简称jxx公司，甲方，委托方）与AWH物业公司（乙方，受托方）签订《bass商厦物业管理委托合同》，约定：“甲方将bass商厦委托于乙方实施专业化、一体化的物业管理服务，订立本合同，双方共同遵守执行；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为3年。自2007年9月18日起至2010年9月17日时止；在业主委员会成立之前，负责制定为主临时公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守；严格按照与甲方协定的收费项目及标准向业主或物业使用人收取相关物业服务和其他费用，各项收费标准必须经物价部门许可，不得擅自加价，或只收费不服务、多收费少服务；本物业的每月管理服务费以建筑面积计按下列标准向业主或物业使用人收取：（1）商住办公：2.8元／平方米（不包括公用能源公摊）（2）商场：18元／平方米（3）停车场120元／每个车位，上列各项费用标准必须报政府管理部门批准或备案，合同期内不得上浮，如因乙方管理策略须要进行价格下调的，需经甲方许可，但甲方不作任何形式的经济补贴；业主和物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理费的，乙方有权从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二加收滞纳金；合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，且90%以上业主和物业使用人反映良好，可直接参与甲方组织的下一届管理权招投标，并在同等条件下优先获得委托管理权；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满前向对方提出书面意见。”
2010年10月，jxx公司进行前期物业管理招标，AWH物业公司参与了竞标并最终中标。广州市越秀区第一土地房屋管理所对广州市jxx贸易有限公司报送的bass商厦前期物业招标材料给予备案（编号：越物招投标（2010）1001号）。同月16日，jxx公司（为甲方、委托方）与AWH物业公司（为乙方、受托方）签订了《bass商厦物业管理委托合同》，约定：“甲方将bass商厦委托于乙方实施专业化、一体化的物业管理服务，订立本合同，双方共同遵守执行；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为3年，自2010年12月1日起至2013年11月30日时止；在业主委员会成立之前，负责制定为主临时公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守；严格按照与甲方协定的收费项目及标准向业主或物业使用人收取相关物业服务和其他费用，各项收费标准必须经物价部门许可，不得擅自加价，或只收费不服务、多收费少服务；本物业的每月管理服务费以建筑面积计按下列标准向业主或物业使用人收取：（1）商住办公：6元／平方米（不包括公用能源公摊）（2）商场：18元／平方米（3）停车场120元／每个车位，上列各项费用标准必须报政府管理部门批准或备案，合同期内不得上浮，如因乙方管理策略须要进行价格下调的，需经甲方许可，但甲方不作任何形式的经济补贴；业主和物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理费的，乙方有权从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二加收滞纳金。
另查明，在bass商厦另一业主詹xx诉本案AWH物业公司物业服务合同纠纷一案中，原审法院于2011年7月21日作出（2011）穗越法民三初字第xxxx号民事判决，驳回了该业主提出的继续履行其与被告所签订的《bass商厦物业管理合同》，退还多收的物业管理费的诉讼请求。詹xx不服该判决，上诉至广东省广州市中级人民法院。广东省广州市中级人民法院于2012年6月20日作出（2011）穗中法民五终字第xxxx号民事判决，其中认为“被上诉人未经征求案涉物业管理区域业主的意见，仅凭其与开发商在2010年10月16日重新签订的《bass商厦物业管理委托合同》中将物业管理费标准从原来的2.80元／平方米／月调高至6元／平方米／月，要求上诉人按照6元／平方米／月的标准缴纳物业管理费，显然依据不足。上诉人要求被上诉人退还多收取的管理费有理，本院予以支持”，判决：一、撤销广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第1275号民事判决；二、被上诉人在本判决送达之日起十日内，向上诉人詹xx返还多收取的管理费290元；三、驳回上诉人詹素琴的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。
2013年，郑某某、AWH物业公司因涉讼房屋的物业管理费标准产生纠纷而诉至原审法院。原审法院经审理后作出（2013）穗越法民三初字第1042号民事判决，认为“被告未经涉案物业区域超过二分之一物业所有权人或使用人同意，擅自依据其与开发商在2010年10月16日重新签订的《bass商厦物业管理委托合同》将物业管理费标准从2.8元／平方米／月调高至6.0元／平方米／月，要求原告按照6.0元／平方米／月的标准缴纳物业管理费，显然依据不足。鉴于原告确认其诉请期间的物业管理费均由租户承担，且已由租户实际交纳，即原告并未实际向被告多交了该期间的管理费，故原告要求被告向原告退还2011年3月至2013年4月期间多交的管理费依据不足”，遂驳回了郑某某的诉讼请求。郑某某不服该判决，提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2013年12月6日以（2013）穗中法民五终字第2481号民事判决，判决：一、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1042号民事判决；二、广州市AWH物业管理有限公司在本判决送达之日起十日内，向郑某某返还多收取的2011年3月至2013年4月的物业管理费5648元。该判决已发生法律效力。郑某某为证明其按每月每平方米6元的标准向AWH物业公司交纳了2013年5月至2013年11月期间的物业管理费，向原审法院提交了管理费发票7张，AWH物业公司对上述发票真实性没有异议。
郑某某于2014年2月25日向原审法院起诉，请求判令AWH物业公司退还郑某某自2013年5月起至2013年11月止共七个月多收的管理费共1581.44元。
原审法院认为：生效的法律文书确认郑某某、AWH物业公司于2008年5月21日签订的《bass商厦物业管理合同》合法有效，对双方均有约束力。该合同已明确约定bass商厦写字楼的物业管理费标准为2.8元／平方米，AWH物业公司可在超过二分之一物业所有权人或使用人同意的前提下根据市场变化情况对管理费收费标准进行调整。现AWH物业公司在未经涉案物业区域超过二分之一物业所有权人或使用人同意的情况下，仅依据其与jxx公司在2010年10月16日签订的《bass商厦物业管理委托合同》擅自变更物业管理费标准，并不符合合同相关约定，故AWH物业公司按照每平方米6元的标准收取郑某某2013年5月至2013年11月的物业管理费没有合法依据，AWH物业公司应退还该段时期多收的物业管理费共1581.44元给郑某某。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，原审法院于2014年4月4日作出判决：广州市AWH物业管理有限公司应于该判决发生法律效力之日起三日内，向郑某某返还多收取的2013年5月至2013年11月期间的物业管理费共1581.44元。一审案件受理费25元，由广州市AWH物业管理有限公司负担。
判后，AWH物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、根据我国现行的物业法律法规规定，物业服务合同签约的主体是发展商与AWH物业公司，AWH物业公司与郑某某于2007年11月8日签署的《bass商厦物业管理合同》作为《商品房买卖合同》的附件之一，是对发展商与AWH物业公司签署的《bass商厦物业管理合同》内容的确认和知悉。二、2010年11月16日发展商与AWH物业公司签署的《bass商厦物业管理委托合同》合法有效，郑某某应当遵守《物业管理委托合同》关于bass商厦写字楼物业管理费按6元／平方米收取的约定。2007年9月18日，发展商与AWH物业公司签署的《bass商厦物业管理委托合同》按广州市国土房管局580号文有效期为3年，至2010年9月17日终止。2010年10月，发展商jxx公司经请示政府主管部门，依据bass商厦当时的实际情况，按前期物管招投标程序进行，通过公开、公平、公正招投标方式选聘物业管理公司，AWH物业公司参与bass商厦招投标并以物管费最低，总分最高分中标。在大厦大堂宣传栏内公示15天后（2010年10月28日下午至11月12日），在其它招投标人无异议，也未接到任何文字和电话投诉情况下，于2010年11月16日发展商与AWH物业公司新签署《bass商厦物业管理委托合同》，完全符合我国法律规定，合法有效，对全体业主具有约束力，每一位业主均应遵守并执行新的物业管理合同。三、广州市国土房管局关于进一步规范前期物业管理招投标活动的通知（穗国房字（2007）580号）文规定，前期物业管理为三年，如果在这三年内召开业主大会，成立了业主委员会，由业委会选聘新的物管公司，原物管合同终止。三年服务期满，bass商厦仍未召开业主大会，未成立业主委员会。开发商还有部分房产未销售。在这种情况下，经请示政府职能部门，按广州市国土房管局580号文的规定程序，公开、公正、公平选聘新物管公司。我司是以物管费最低，总分最高中标。招投标文件与中标后签署的物管服务合同都取得了政府备案回执。据此，郑某某应当遵守并执行2010年11月16日发展商与AWH物业公司重新签署的《bass商厦物业管理委托合同》。AWH物业公司未多收取郑某某的物业管理费，郑某某要求AWH物业公司退还多收的物业管理费没有法律依据。四、（2011）穗中法民五终字第3025号民事判决是错误的判决：一是没有了解当时bass商厦的现状，二分之一面积未售，已售收楼业主少，未召开业主大会，未成立业主委员会；二是错误适用《中华人民共和国物权法》，面积销售达80%以上，大部分业主已收楼，召开业主大会，成立业主委员会，才适用《中华人民共和国物权法》的两个二分之一。三是在3025号民事判决所载明的“AWH物业公司承认将物业管理费从原来的2.8元／平方米／月调高至6元／平方米／月”的内容不属实，3025号案的开庭记录并未记载该项内容。五、《中华人民共和国合同法》规定，超过20年的合同为无效合同。涉案物业是写字楼，使用期限是四十年，故3025号民事判决认定第一个长期的物管合同有效是错误的。六、之前生效判决均未否定2010年10月28日政府职能部门按580号文监督指导jxx公司组织的招投标活动，既然没有否定就应视为合法有效。据此请求：改判驳回郑某某的全部诉讼请求，判令郑某某承担本案的全部诉讼费用。
郑某某答辩称，我方不同意AWH物业公司的上诉请求，对方所述调整物业管理费标准经过半数以上的业主同意的说法没有证据证明。我方同意原审判决，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：生效民事判决已认定AWH物业公司在未取得涉案物业区域超过二分之一物业所有权人或使用人同意的情况下，将物业管理费标准由2.8元／平方米／月调高至6元／平方米／月，不符合AWH物业公司与郑某某签订的《bass商厦物业管理合同》的约定，AWH物业公司按6元／平方米／月标准向郑某某收取物业管理费没有合法依据，故郑某某请求判令AWH物业公司返还多收取的物业管理费，原审法院予以支持，并无不当。
综上所述，AWH物业公司的上诉请求与理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人广州市AWH物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。