法官提醒：当心高利贷借款以房屋买卖合同形式出现 

2014年11月28日16:12    来源：人民网-河南分网    

近日，焦作山阳区法院发布提醒：当前，高利贷以一种新的形式即房屋买卖合同出现，应引起足够重视，谨防上当受骗。

山阳区法院法官提醒：随着经济的发展，社会对资金的需求量进一步扩大，而银行贷款难等问题，为民间融资或民间借贷提供了巨大市场，也为高利贷牟取暴利提供了有利时机。为规避法律，当前，高利贷以一种新的形式即房屋买卖合同出现，这些案件既给社会带来不安定因素，同时，也给法院的案件审理工作加大了难度，应引起高度重视。以山阳区法院为例，2012年受理房屋买卖合同案件216起，其中该类案件2起，约占0.9%；2013年受理房屋买卖合同案件89起，其中该类案件3起，占3.3%。

经分析，此类纠纷主要有以下几个特点：一是借款一方签订房屋买卖协议的目的在于担保高利贷本息，而不是出售房屋所有权。因法律禁止抵押约定抵押物所有权转移，为使担保合法化，高利贷双方选择签订房屋买卖协议。二是双方以合法的形式掩盖了真实的法律关系。双方所签订的房屋买卖协议要件非常完备，均系双方真实签名，形式上完全合法。而对高利贷放贷人可能存在的欺诈、胁迫等行为，借款人往往无法提供证据予以证明。三是产权交易多由放贷人直接操纵。贷款人往往在放高利贷签订房屋买卖合同之时，要求借款人交出房地产权证、身份证或之后进行房屋预告登记，明显处于优势地位，掌握主动权。

该类案件，表面证据显示的是房屋买卖合同，如果不深入查明案件事实轻易做出裁判，就会使得民间高利借贷行为形式合法化，不利于保护借款一方当事人的合法权益。为有效避免将高利贷借款认定为房屋买卖合同，建议从以下几个方面综合判断：一是要看合同是否约定了高额定金。二手房买卖合同一般是一次性支付购房款，或者即使分期支付，也会明确约定具体时间和数额，如果只是笼统的约定了高额定金，显然不符合社会交易习惯。二是要看是否以明显低于市场的价格出卖。作为完全民事行为能力人，完全可以采用去中介公司挂牌，以市场价出卖房屋，而没有必要签订损害自身利益的协议。三是看是否有实际还款行为。房屋买卖合同，一方支付房款，一方交付房屋即可，无需还款。高利贷借款的显著特征则是定期还款，并且支付高额利息。如果在签订房屋买卖合同以后，借款一方有实际还款行为，则说明出卖房屋并非借款一方的真实意思表示。四是看约定房屋过户的期限。一般情况下，房屋买卖合同的买房在支付购房款以后，除特殊原因和约定，是希望卖方立即履行房屋过户手续的，若双方约定房屋过户的期限长，则就要考虑是否是高利贷借款行为。（山阳区法院 廉玉光 供稿）

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