个别业主欠费 物业公司不可拒绝维护小区设施

2014-09-20 08:35:45宁波日报

提要：北仑某小区业主反映，小区内的消防供水系统发生故障已有半年多，有重大安全隐患，他们曾多次要求物业公司及时予以修复。但物业公司称，小区多个业主拖欠了两年的物业管理费没有缴，在这些业主违约的情况下，作为物业公司，有权拒绝提供或减少一定的物业服务。

［问题］  

北仑某小区业主反映，小区内的消防供水系统发生故障已有半年多，有重大安全隐患，他们曾多次要求物业公司及时予以修复。但物业公司称，小区多个业主拖欠了两年的物业管理费没有缴，在这些业主违约的情况下，作为物业公司，有权拒绝提供或减少一定的物业服务。业主们问：因为少数业主欠费，物业公司服务打折扣是否有根据？  

［说法］  

如果业主反映的情况属实，那么可以肯定地说，物业公司违反了合同规定的相关义务。  

小区内的消防设施设备等公共设施设备、相关场地属于全体业主共有，而不是属于某个业主(含欠费业主)所有，这决定了物业公司的管理责任具有整体性、不可分性、涉众性和公共性，如果因为少数业主没有缴清物业管理费，物业公司就拒绝管理，就违背了物业合同的约定，也是对已缴费业主权利的侵害。此外，根据《消防法》规定，住宅区的物业服务企业，应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。因此，对管理区域内的共用消防设施设备进行维护管理是物业服务企业的法定义务，不得以任何理由推诿。本案中的物业公司对出现故障的消除设施拒绝进行维护，违反了消防法的规定。第三，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业应向法院起诉维护自身利益。  

维护共用消防设施设备与业主欠费是完全不同的法律关系，二者不能混为一谈，物业公司不能以业主拖欠物业费作为抵消自身责任的理由。  

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