《广州市物业管理暂行办法》规定“晒账本”法定化

文/程 磊

    央视曾报道了上海陆家嘴物业管理公司2011年左右先后从40多个居住小区撤出，弃管的物业管理面积达600多万平方米。南京物业管理办公室主任胡俊成在接收采访时说:“目前我们整个物业管理行业的利润率在2%左右，其中40%的企业可以盈利，60%的企业亏损。”广州的物业管理公司生存状况如何呢?据统计,目前广州市物业服务行业也普遍存在亏损现象，由于欠费率高、不合理负担重等原因，很多企业出现巨额亏损，难以维持正常经营。

物业管理公司为何会出现亏损？有以下几个原因：1、物价上涨，成本压力很大。物业管理属于劳动密集型行业，需要招聘大量的保安、清洁、维修人员。近年来由于物价的快速上涨，人员工资急剧提高。《劳动合同法》自2008年1月颁布实施后，要求公司为员工买社保等，进一步增加其用工成本。2．开发商物业管理补贴逐步取消。在楼盘销售阶段，由于为了吸引购房者买房，开发商往往采用“物美价廉”的物业管理服务，甚至承诺免收若干年的物业管理费，在前期物业阶段，一般会在物业管理方面给予补贴。随着楼盘开发完毕，开发商撤出，原有的收费标准不足以维持正常运作，没有开发商补贴，物业公司处于“断奶”状态，无法维持正常的经营开支。3．物业公司行政税费过高。据不完全统计，广州市对物业管理企业的行政事业性收费有10类13种50多项，众多的行政收费也是造成物业公司提高收费的主要原因。4．盈利水平低，企业难以维持经营。广州市大多数从事住宅物业管理的公司都是在微利经营，随着近期物价的普遍上涨，物业公司经营成本直线上升，经营压力吃紧，估计有约七成以上的物业公司基本是亏损经营的。长期的微利经营或亏损经营，从业人员收入偏低，流动性大。

广州市业主大会成立比例为25%左右，远远低于上海80%的成立比例。实际上广州市70%以上的小区没有业主大会、业主委员会，处于前期物业服务阶段。如何解决物业公司的生存问题已迫在眉睫。

前期物业服务阶段提价存在几个难点：首先，由谁来牵头、主持提价？没有业主委员会，业主人数众多，难以形成统一意见。要达到双过半的业主同意非常困难。其次，提价幅度为多少？提价多少合理？目前没有参考标准。广州市物价局规定住宅最高收费为2.8元/月/平方米，也规定了五个服务等级。但物业服务属于无形的服务，难以量化，目前也没有第三方评估监理机构对物业服务进行评估。第三，物业公司征询意见表的真实性问题难以核实。业主一般只能核实自己的表决意见是否真实，但提价涉及到整个小区的全体业主利益，其他业主是否参与了投票、签名是否真实难以核查。物业公司在收集、统计时是否存在暗箱操作？这些都是难以解决的问题。

既然70%的小区都没有业主委员会，如何解决绝大部分的小区物业费提价问题？《广州市物业管理暂行办法》提供了明确的操作指引，将前期物业管理阶段提价分为三个步骤：1、物业公司委托会计师事务所审计，取得审计报告。2、调价方案公告，并告知街道办事处。3、发放征询意见表，征求业主意见。其中，第1个步骤是办法新规定的内容。为何要会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计？这其实也是吸收了实践中的做法，例如祈福新村在提价征询意见时即“晒出”了公司经营情况账本，告知业主公司的经营出现了困难，如果维持原有的收费标准公司难以继续经营。会计师事务所的审计报告确实能够反映公司物业项目的经营情况，业主可以查阅公司的经营情况，了解公司的经营困境，从而也为提价提供了数据支持，满足了业主的知情权。业主在知晓物业公司的经营状况后，抵触、抗拒提价的心理可能会有所缓和。

提价容易产生争议的部分在于征询意见表的真实性、合法性。《广州市物业管理暂行办法》规定，业主对物业服务收费标准的调整有争议的，可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。因此，业主对提价有意见，认为提价不合法的，有两个途径：一是向物价局投诉，要求物价局介入处理。二是向法院起诉，要求法院对提价的合法性进行认定。据了解，广州市已经出现数起涉及到提价纠纷的案件（海珠区祈乐苑、坚真花园、越秀区濠畔商厦），物业公司如果要证明其提价符合《物权法》76条规定的双过半的规定，应出示征询意见表，业主可以对征询意见表的真实性进行核实。如果发现物业公司大规模造假、防冒假冒业主签名的情况，可以上门核实，统计出非业主真实签名的票数，推翻提价的决定。

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《广州市物业管理暂行办法》第六十九条

　业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：

　　(一)物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。

　　(二)拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门。

　　(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过；表决结果已经公示60日以上。公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

　　公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物业服务企业应当重新统计表决结果。

　　业主对物业服务收费标准的调整有争议的，可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。