没有物管的旧楼有楼长管
2014年02月11日15:10 金羊网-羊城晚报
文/羊城晚报记者 刘云 实习生 刁杏玲
■这些热心街坊义务为居民的“琐碎事”跑腿、磨嘴皮，使老旧物业也实现了真正的自我管理
■专家认为人们会日益提升营建公共秩序的共识，越秀三个成功案例就是建立在这个基础之上
越秀区
居民自治范本
社会发布8
解决身边烦恼事
合力推开一道门
小区没有物业管理，是不是小区里的居民事务就可以听之任之呢？记者从年前公布的“越秀区社区居民自治十大范例”中看到，由小区中热心居民牵头，通过“居民自发组织，边启动物业服务，边做思想工作”的办法，不仅为小区安装水泵，还为楼宇装上了防盗门。
为了办成事，这些热心居民磨嘴皮，跑细腿，还要承受邻居的不理解，甚至白眼。回溯这些办事过程，可能有“一匹布”那么长，本期三个案例只能记录其中的点滴。家住北京街西湖路的朱叔说，“虽然过程很麻烦，不过我很乐意去做这些事情。大门一关，大家就是一家人了，如果能够让大家都受惠的话，我多做一点也无所谓。”
A面
代表
案例
[范本采集地]
越秀区兴隆东社区
1
因为热心成了牵头人
从安装水泵、防盗门开始，社区实现了真正的自我管理
百灵路114、126号属商、住混合住宅，因为人口流动性大，下岗失业人员和外来打工出租户较多，所以居民居住环境复杂，治安较差。加上该社区没有物业管理，社区大门一直都是呈现敞开状态，盗窃事件时有发生。为此，百灵路126号楼长李功宇联合114号楼长以及热心居民，共同商讨安装防盗门事宜，今年8月百灵路两栋大楼顺利安装防盗门。
在安装防盗门之前，楼长李功宇就曾热情参与到该社区水泵维修工作当中。
当时社区曾经因为水泵问题，导致社区居民十几天没有水用。李叔等居民在自来水公司了解到安装一个新的水泵需要2万多元，相对昂贵的费用让李叔产生了自己去购买水泵，再请自来水公司相关人员前来安装的想法。这个想法得到多数居民的同意，于是顺利开展，成功安装了新水泵。
“我们社区没有物管，什么都得靠自己去做。但是如果整个社区没有一个热心的人去做牵头人，那么整个社区就乱了。”李叔放慢语速说道：“我自己住在这里，有这个时间的话，就为大家做一点事情。”李叔坦言，真正的社区自我管理是从安装水泵事件展开的。
就在成功安装水泵后，李叔等热心居民在自我管理当中有了更加深刻的体现。一直以来百灵路两栋楼的居民都意识到社区流动人口较多，治安方面也不尽如人意，存在一定的安全隐患。为此，百灵路居民不久前向当地居委会提出了社区安装防盗门的建议，并得到居委会支持，防盗门安装的前期准备工作正式开始。
“首先我们在安装之前，就已经联系好居民，在居委会的见证下开会，并征求各位居民的同意，最后决定安装。”李叔说道：“还是要征求大家意见的，以免日后安装完成后有矛盾有争议。”在真正落实安装防盗门的决定后，李叔等居民开始主动联系安装防盗门的公司，不断在价格和公司资质等方面进行综合考虑，最后经过楼长、各位热心居民和居委会负责人的研究和商讨，选定了一家最合适的防盗门安装公司。
此后，李叔等人计算出每户人家需要付款的数额，逐户上门进行沟通和收费。据了解，百灵路两栋楼有137户居民，共420多人，其中外来打工出租户占了110多人。“有些出租户认为楼宇不是自己的 ，不愿意付钱。” 不在少数的出租户居民，无疑成为了李叔收费的一大难题。“我一一联系了业主本人，跟他们说明情况，多数业主还是理解的，就付了钱。但依然有些业主认为自己常年出租，理应由出租户缴纳费用。这就让我很为难。”李叔说：“没办法，大家都不给的情况下，就只有再一次进行劝说，从安装防盗门带来的各种好处说起。最后还是有人愿意承担安装费用的。”
李叔不仅担当起收费的重任，还承担起楼宇防盗门安装的宣传和推广工作。“我要在小区张贴安装防盗门的通知，怎么安装，怎么收费都有明示。防盗门安装好了之后我和其他热心居民就向住户派发防盗门电子钥匙。”李叔等人从每一件小事着手，尽量确保每一个住户都顺利用上防盗门。
经过几个月的努力，今年8月份，百灵路两栋大楼终于顺利安装上了防盗门，获得不少当地居民的肯定。
2
一户装一表跑了两年多
朱叔说：如果没有人站出来管，整个大楼就是一盘散沙
[范本采集地]
越秀区北京街西湖路74号大楼
北京街西湖路住宅大楼一直以来都没有物业公司管理，因此2004年3月成立了文苑大楼管理委员会。当时的景象是，公共设施损坏严重，影响正常运转，住户意见纷纷。更是被住户戏称“文化大楼”无文化。管委会成员主动承担起改变楼宇旧貌的责任，通过制定相应管理制度，采取措施加以整改。改善成果取得住户支持和街道认可。
朱广德居住在西湖路74号大楼，同时也是该小区管委会的主席，一直作为牵头人以实际行动改善该小区的生活环境。供水设施的更换和维修、向每户集资新建单车棚、更换破旧信箱、对破烂的化粪池和排污池井口进行维修以及更换井盖……管委会成立的这些年来，朱叔把热情的心投入到楼宇居民自治工作中，向居民展示了楼宇改善的成效。
管委会成立近十年来，楼宇大大小小的事情朱叔都得“管一管”，“可能在别人眼中我就是个多管闲事的人。”朱叔笑着说道：“如果没有一个人站出来管一管，那么整个大楼就会像一盘散沙，要多乱有多乱。所以我希望能够为大楼做一些力所能及的事情，让别人和自己的生活环境都好一些。”
据朱叔回忆，在管委会的工作期间，并不是每一件事都能够非常顺利地完成。而他印象最深刻的要数2006年，大楼安装一户一表时的情景。“平时大楼的小修小补比较容易解决，但是一户一表的安装过程就真的很麻烦，前前后后跑了两年啊。”说起这个朱叔很感慨。朱叔表示，当时该小区的生活水平普遍不高，家里的电器不多，用电需求量不大。后来生活水平慢慢提高，家家户户都买了各种电器，而且小区的用电系统一直跟南方剧院的连在一起，所以以前的供电量根本无法满足，常常出现跳闸断电的情况。“夏天的时候突然断电了，人都快热死了。这样下去可不行，赶快弄好一户一表才是正事。”朱叔说起当年的事情，还是会难掩心中的激动情绪。
为了大伙的正常用电和安全起见，朱叔开始了安装一户一表的“慢慢长路”。 “这个过程‘一匹布’那么长，一时半刻还真的记不清当年去过哪些部门了，只知道在各个部门跑来跑去。印象最深刻的是供电局和五羊新城的营业所。这一跑就跑了两年，过程很麻烦，很多人都不愿去管。”朱叔两手一摊眉头一皱说道。
不过，朱叔不论大小事务，只要是关于大楼的，他都会用笔记本记录下来。朱叔随手翻出了一本已经泛黄的笔记本，纸上字迹依然清晰，记录着大楼发生的各种事务。
“虽然过程很麻烦，不过我很乐意去做这些事情。大门一关，大家就是一家人了，如果能够让大家都受惠的话，我多做一点也无所谓，反而看到大家生活有哪怕一点点的改善，内心都觉得很欣慰。”朱叔说道。
现在该大楼在管委会的管理下，各方面工作都显得井井有条，在环境、卫生等各方面都得到了改善，居民也对管委会的工作予以赞扬。
3
上门收费需要磨嘴皮
楼长义务为大楼30户人服务长达10年，有时还要“倒贴”费用
[范本采集地]
越秀区北京街流水井社区
流水井17号于10年前由单位办公改为职工自主管理，起初由单位值班人员兼职看管打扫卫生，代收管理费等事务。后来办公地方转为商业用途，租方便把公共地方纳为己用。此后，为了平衡大楼住户利益，租方聘请卫生员打扫大楼卫生，一年后却以经营不善为由停止提供打扫卫生的服务。为此，该大楼楼长周双喜担当起打扫卫生和收取各种费用的责任，义务为大楼30户人服务长达10年。
周双喜在10年前就被推选为楼长，从“楼长”这个名字刻在周叔脑海的那一刻起，他就从未放下过为大楼住户服务的双手。他自愿承担起大楼的防盗、防火、卫生、维修、出租人员登记、准时公布收费支出通知、公开收据及解释等工作。
“这栋大楼很多都是出租户，像我们这些一直住在这里的‘老居民’只剩下几户人了。大伙都不愿意出来做点什么，他们感觉这个房子又不是我的，我干嘛那么辛苦去没事找事呢。”周叔无奈地说道。据了解，该大楼的出租户人数比较多，而这些租户关上自家大门后，就很少会去管屋外的事情，更不用说楼宇卫生、设施维修等其他的公共问题。
周叔表示，在为大楼义务服务的10年间，自己并没有为大楼做过什么“惊天动地”的大事，但别人不愿去做的“琐碎事”确实做过不少。平时很多费用，诸如防盗门维修费、垃圾费、下水道维修费等有时需要周叔先把钱垫出去，然后再向各住户要回这些钱。“最麻烦的就是收费，要逐门逐户地敲门收钱。”周叔表示，其实上门一户一户收钱都不是问题，但是最大的困难在于，有时候收取垃圾费或者防盗门维修费的时候，部分出租户不愿付钱，要求向业主本人索要。“那我就再打电话给业主，但是我不是每一户业主的联系方式都有，所以有时要通过居委会获得业主联系方式，再向其解释收费问题。”
“有时你明明知道屋里面有人，一直在外面敲门，但是人家就是不给你开门，也不愿意给钱。” 收费的过程中，周叔还多次遭遇“吃闭门羹”的情况，“感觉就像猫捉老鼠一样”，周叔表示，并不会跟这些住户怄气，而是通过电话联系，或者有时偶遇，再把问题解释清楚，进行劝导。“住在同一栋楼，总会见面的嘛。”周叔对此抱着乐观的态度：“就这样一直耐心地跟他们‘磨嘴皮’多做劝导，还是有一定作用的。”
有一次大楼的下水道坏了，周叔自己前往五金店铺购买材料，联系维修工人前来维修，所有的材料费和维修费都自己先垫出去，在修好之后再向住户收费。但这些住户中也存在移民国外的情况，当租户不愿付钱，将费用推到已经移民国外的业主那里时，周叔就必须打长途电话跟业主进行耐心的解释，但因为业主在国外，无法直接付费，所以有时周叔就不得不“倒贴”了。但周叔从不计较那些无法索回的钱，“其实倒贴的钱并不多，但倒不倒贴我都会继续为大楼服务的。”
B面
问题清单
在以上三个案例中，我们看到一个小区解决没有物业管理的思路。在越秀区社会创新咨询委员会挖掘的同类案例中，我们还总结出以下问题。
政策问题
●没有相关的规范政策指引。
主观问题
●一些流动人员素质参差不齐，自律性及参与性不高，管理难度大；
●个别业主或租住户不愿出物业管理及维护费；
●房屋或楼宇公共设施需要大额资金进行维修时，沟通协调成本高，解决问题效率低，切实影响居民生活。
客观问题
●难以产生热心公共事务、不计个人得失的牵头人；
●楼宇内出售或出租房屋较多、人员流动大，邻居渐成陌生人，难以收缴管理费用及楼宇或楼道公共设施维护费用；
●一些低保、困难户生计艰难，难以承受物业管理及维护费；
●物业管理费用收缴率低，社区没有其他增加收入的渠道，旧楼简易物业管理的可持续性差。
今期主题
解决无简易物管问题参考方案社会发布
布告板
致市民：
基于居民生活的现实需求，经收集居民、专家建议，通过提炼和专业论证提出解决无简易物管问题的建议办法，仅供参考。
广州市越秀区社会创新咨询委员会
2014年2 月11日
A
老旧物业三大现状
●老旧物业设施陈旧；
●房屋出租率高，人员混杂；
●治安、消防、卫生等问题突出。
B
瓶颈问题解决建议
●推选旧楼简易物业管理管理自治小组。在社区居委会的牵头下，召开居民代表会议，推选旧楼简易物业管理管理自治小组。
●制定物业管理公约。核心是确立物管项目及收费标准。
●尽快启动工作。针对拒绝缴交物业管理费的突出问题，若所占比例不大，建议采取边启动物业管理运作边做动员的方式。
●设立物管公示栏。可选择公示居民意见收集情况、重要提示、费用收支明细等。
●督促物业管理费的缴纳。对有能力而拒绝交物业管理费的家庭，可在每月物管费公示中显示其零支出，并每月对其派发催缴通知书。
●对于缴交物业管理费有实际困难的贫困家庭予以关照。一是物管小组以互助慈善、实现共同利益为导向，引导经济条件较好的家庭多承担物管费用支出比例；二是在协商和志愿的前提下，贫困家庭失业人员可以劳动支出冲减其需支出的物管费用。
●多渠道增加物业管理收入。可盘点社区公共资源进行创收，如：设立规范管理的广告位，收取广告费；建立废旧物品回收站，倡导家庭垃圾分类，集中收卖废品，筹集物管资金；收取停车费用；按照有关规定建设、改装物业用房为经营性、公益性用房，增加社区公共收益。
●推动居民互助服务。如：可组织建立旧物交换站，通过旧物交换实现资源循环使用；可开展“家有喜事互分享”等活动，增进居民情感联络；收集社区医疗、保健、法律咨询、家电维修等各类能人资源，为街坊邻里提供服务及开展互帮互助服务。
●提供菜单式物业管理有偿服务。如：选聘停车管理公司担任小区停车管理，施划停车位；选聘绿化队伍定期美化环境；聘用保安加强小区治安防范；聘用维修工及时处理居民急需问题。
●建议建立激励机制。给予居民物业管理自治小组组成人员一定的工作补贴，对于在物业自治服务管理中做出贡献的居民，应予宣传表彰，对于有重大突出贡献的居民甚至可为其在小区、楼宇内设立永久性致谢标识。
●在居民自治委员会的支持下，掌握缺位业主的相关资料，敦促承租户与业主达成物业管理费支出安排。
C
五大原则需要注重
●组织化原则。应需成立物业管理自治组织，具体组织实施物业管理自治工作，这是基础性条件。
●阶段性原则。不要因为暂时性、局部性的困难， “启动”是关键，没有第一步就没有第一百步。
●转换性原则。收缴的物管费是资源，劳动力也是资源，投入劳动以转换物管费的支出是个办法。
●开发性原则。物管资金的来源不是仅仅以每家每户自掏腰包的方式来解决，应开发各种公共项目实现收益以投入物业管理。
●激励性原则。要使物业自治管理持续深入、固化，必须考虑建立成效评价形成激励。
流程参考图
召开业主大会选举成立居民物业管理自治小组
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制定社区管理自治公约及操作规定
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收取各户物业管理费用及多渠道筹措资金
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公开简易物管实施过程相关信息，公示费用收支明细
→
建立居民意见和反馈机制
点 评
物业服务就是要尽快启动
●这是一个通过社会建设克服经济学难题的尝试。
所举案例解决这一问题的路径是：“组织——启动——公约——公示——救济——创收——互助——表彰”。
这一系列行动的核心在于，通过社区组织度的提高，将一个匿名社区逐渐变成一个相互熟悉的社区，使得人们的行善得到表彰、失德受到制裁（至少是舆论制裁），从而避免意图“搭便车”及“劣币驱逐良币”的困境。本案例还有一个启示，那就是要尽快启动，“边启动物业服务，边做思想工作”。这种做法的前提是坚信在一个逐渐成熟的社区中人们会日益提升营建公共秩序的共识，这种信心本身就是正能量。非常赞同越秀社工委的这种尝试与探索。
点评人：中国综合开发研究院主任研究员李津逵
热心街坊让社会更有温度
●一组一组的数字和材料，一个又一个热心为街坊服务的好人，一个人做点好事并不难，难的是坚持和坚守，李叔、周叔、朱叔……一个个生活在我们身边的热心街坊，他们为了公众的利益，一天一天，一年一年忙碌着，传递了温暖和温情，传递了社会责任和邻里互助，我们的社会，正是因为有了他们更有温度：家居安全，生活便利，老人孩子，停水断电……社区工作无小事，社区照顾靠大家。有了这些街坊，我们的社区更加安全、美好。
点评人：广州市社工协会副会长朱静君
刘云、刁杏玲
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