浙江发布十年房地产审判白皮书

2013-09-06 06:34:55 杭州网

房产政策“十年九调” 买卖双方规避手段层出不穷

十年纠纷案超11万件 诉讼额近506亿

面对不断变化的调控 如何避免法律纠纷？

律师建议：买卖双方最好有兜底性约定

明确因政策原因引起的合同无法继续履行是否违约是否可以解除

从2003年到2012年，这十年间，房价上涨的速度令人咋舌，国家相关部门更是在十年间出台了九次调控政策控制房价。与之而来的房产纠纷案件也日益增多。

昨天，浙江省高级人民法院发布《2003-2012房地产宏观调控背景下浙江房地产审判白皮书》，总结了十年来浙江房地产审判情况，从司法的视角分析、梳理和总结房地产业发展和房地产审判中发现的问题及建议，并发布了十个典型案例。

商品房销售、二手房买卖纠纷案数量

受宏观调控政策影响明显

省高院的统计数据显示，2003至2012年间浙江房地产纠纷收案数量总体上呈波浪形上升趋势，2003年至2007年每年度基本维持在1万件左右，2008年后增长明显，每年度约1.3万件，2012年上升至1.4万余件，收案数冲至历史新高。2003年至2012年，浙江各级法院共受理房地产纠纷案件118761件，审结117248件，诉讼标的总金额为505.93亿元。

浙江高院民一庭庭长蒋卫宇说，从法院受理的各类房地产案件审理情况来看，房屋租赁合同纠纷、房屋拆迁合同纠纷、国有土地租赁合同纠纷的收案数量总体平稳、起伏不大，表明这几类纠纷与宏观调控政策的关联度不大。而商品房销售合同纠纷和二手房屋买卖合同纠纷各年度收案数波动幅度较大，明显受到了宏观调控政策的影响。

2011年，杭州就有一起非常典型的房屋买卖纠纷案。

2011年2月23日，张某通过某房产中介公司与赵某签订房屋买卖合同，约定张某购买赵某所有的江干区某房屋。合同订立后，张某向中介公司支付了居间费用2万元。

但在五天后，杭州市出台了限购政策，张某因不具备购房资格，便与赵某协商解除了房屋买卖合同。合同解除后，张某要求中介公司退还居间费，但中介公司认为买卖合同的解除与其无关，其已促成合同成立，有权收取居间费。张某索要未果诉至法院，请求判令中介公司返还居间费用2万元。

法院经审理后认为，房屋买卖合同的解除是因国家限购政策而起，双方当事人并没有存在过错。所以法院还是提出双方进行调解的方案，最终双方达成协议，由中介公司返还张某居间费用1.2万元。

调控政策影响买卖双方利益

规避政策手段层出不穷 由此产生不少纠纷

从《白皮书》中我们还发现，就商品房销售合同的纠纷而言，在调控政策宽松、房地产市场偏热的情况下，由开发商因素引发的纠纷增多，如房屋延期交付纠纷、延期办证纠纷等。

而在调控政策趋紧、房地产市场遇冷的背景下，由买受人因素引发的纠纷增多，如拖欠房款、要求补偿降价差额，以楼盘规划变更、与广告宣传不符、存在严重质量问题等理由主张合同无效、解除合同等。

另外，从案件的地域分布情况看，杭州、宁波、温州受理的房地产纠纷案件数量位居全省前列，合计占总收案数的近六成。

《白皮书》分析，由于调控政策的不断出台，影响了市场各方对利益的预期。因此，为了削减或者规避调控政策带来的不利影响，买卖双方也想出了各种手段。比如，在规避限购、禁购和限贷方面，当事人通过借用其他有购房资格的人的名义购买房屋并办理了房屋权属证书。有的则先采取签订虚假合同而后提起诉讼并达成调解协议，利用法院的生效裁判文书以房抵债、规避购房资格等限制；更有的采取假离婚的方式获得购房资格，这也使得家庭关系处在不稳定状态。

在规避税费方面，买卖双方为少缴或不缴税费签订阴阳合同；有的开发商通过内部人员虚假认购，向银行套取贷款，同时规避税费，套现升值利润。

蒋庭长说，这些行为显然削弱了房地产调控政策的作用，也扰乱了正常的房地产市场秩序，所以因此产生的纠纷也是不断出现。

调控政策或会再出台

我们究竟该如何应对？

面对国家如此频繁的房产调控政策，许多人会感到迷茫，加之目前房产税闹得沸沸扬扬，更是令人头疼。不少市民发出疑问，如果未来买卖房屋，再次遇到新的宏观调控政策出台，或许又将出现纠纷。有没有什么办法可以尽量避免这些纠纷呢？

昨天，记者采访了浙江一墨律师事务所房产纠纷专业律师潘晓方。他说，这几年因房产调控政策所引发的纠纷的确不少，主要还是集中在两个方面，一个是调控政策对贷款的影响，还有一个购房资格的问题。

潘律师认为，要避免因此而产生纠纷，双方在签订购房合同时，一定要在这两方面作出约定。明确因政策所引发的不能贷款、不能购房等后果，是否属于违约行为、是否可以解除合同。

潘律师还建议，双方最好能够进行一个兜底性的约定，说明因为政府政策原因而引起的合同无法继续履行的行为是否属于违约，或者是否可以解除合同，以保障自身的利益。

楼市十年九调

从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。

第一季：为房地产业正名(2003-2004年)

2003年7月，国务院常务会议认为，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。”

“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。2003年8月，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。

第二季：降温(2005-2008年)

2005年4月，国务院常务会议认为，“目前房地产市场存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。”2006年5月，国务院常务会议再次专题研究房地产调控，认为“房地产领域的一些问题尚未根本解决。”

在此之前，央行已于2004年底开始紧缩“银根”，商品房开发资本金比例上调、加息接踵而至。2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006年，更具针对性的“国六条”出台，随后，“限价房”应运而生。

第三季：紧急救市(2008年下半年—2009年)

为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”

随后，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由2年延长至5年的等刺激政策给房地产释放了活力。

这一轮“政府托市”，是金融危机下发挥宏观调控

作用的必然之举，为经济稳定增长贡献了不少力量。不过，从2009年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。

来源：每日商报    作者：记者 张玎 通讯员 王华卫 绘图 陈骁    编辑：郑海云