业主未签前期合同可否拒交服务费？

文/程磊  周滨

原载于《现代物业·新业主》2013年04期/总第257期

[案例]

广州市筑海大厦的开发商原系广州市筑海房产开发有限公司，后经过多次工商变更登记,现更名为筑海(集团)房产总公司。　　广州筑海物业管理有限公司（以下简称“筑海物业公司”）自2005年起受筑海大厦开发商的委托，作为大厦的物业管理公司为大厦提供物业服务，并与筑海(集团)房产总公司补签了《筑海大厦物业管理委托合同》，合同约定物业服务期限至业主委员会与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同并提供物业服务之日止。
　　2011年1月，筑海大厦业主委员会(下简称“业委会”)取得房管部门颁发的备案证明，但未与筑海物业公司签订新的物业服务合同。
　　2012年3月1日，筑海物业公司与业委会签订《筑海大厦物业服务管理权交接协议书》(以下下简称《交接协议书》)。该《交接协议书》记载：筑海物业公司原系大厦的物业管理单位，2011年筑海大厦产生了新一届业主委员会。业委会于2012年2月21日致函筑海物业公司，告知筑海大厦已新聘了物业管理单位，要求筑海物业公司向业委会移交相关资料并撤离筑海大厦，双方一致同意2012年3月1日上午10时作为筑海物业公司和业委会进行物业服务管理交接的时间。
　　刘楚文是筑海大厦写字楼1205房的业主，房屋建筑面积为310平方米，该房屋的一手业主伍先生入住涉讼房屋后，与筑海物业公司签订了单独的《筑海大厦物业管理委托合同》。该合同约定物业管理费收费标准按每月每平方米建筑面积人民币12元计。2006年8月上述物业管理费收费标准经物价局批复备案。

2010年9月，刘楚文取得了房屋的产权证后，向筑海物业公司邮寄了“业主声明”，表示：拒绝筑海物业公司的服务，拒绝支付未经自己同意的任何费用，其自有物业将自行管理至业主委员会启用，因业委会及其本人从未与筑海物业公司签订物业服务合同。

经物业公司多次催缴，刘楚文拒绝支付自2010年9月至2012年2月的物业服务费。
筑海物业公司遂向法院提起诉讼，要求法院判令刘楚文支付自2010年9月至2012年2月的物业服务费。

刘楚文辩称，筑海物业公司无权对大厦进行物业管理并收取物业管理费，因为《筑海大厦物业管理委托合同》的签约单位是筑海(集团)房产总公司，不是筑海大厦的开发商广州市筑海房产开发有限公司，且《物业管理委托合同》系事后补签，因此，物业管理合同无效。大厦的其他业主都与物业公司单独签订了《物业管理委托合同》，本人对涉案物业系自行管理，没有签订相应的物业服务合同，无须支付物业服务费。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，物业公司强迫业主接受物业服务，不能要求业主支付物业服务费。

[案件争议焦点]

一、物业公司是否有权对筑海大厦进行物业管理并收取物业管理费？

二、本案是否适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定？

    文章的具体内容见《现代物业》2013年第4期“举案说法”栏目，或者登陆http://www.xdwy2001.com阅读。