首次筹备组最关键难点问题是业主代表如何产生
文/程 磊
《广州市物业管理办法》第二次草案规定，首次业主大会筹备组由业主代表5-13人组成。那么，如何在人数众多的业主中产生业主代表？
在广州市，根据不少于10名业主推荐1名业主代表的规则，可能会出现两种情况：一是最终推选的业主代表不到5人，二是最终推选的业主代表远超13人。对于不到5人业主代表的情况如何处理？草案中没有规定。穗国房字[2004]756号文《关于指导物业管理首次业主大会、业主委员会成立工作有关问题的通知》曾规定，没有业主自荐或自荐业主不符合自荐条件的，联名业主成为筹备组成员。即如果业主代表的人数太少，则由最初的联名业主担任业主代表，以便筹备组顺利开展工作。对于最终推选的业主代表远超13人的情况，如何进行遴选，最终确定进入筹备组的业主代表人选？草案第十八条规定：“筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据推荐人数的排名顺序确定；推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。”根据上述规定，如果推荐人数多，则被推荐的业主就优先进入筹备组。但此规定有一定缺陷，即某些小区的业主代表集中在几栋楼房，可能出现某栋楼房出现几个业主代表，而其他楼栋业主却一个也没有。某些住宅部分的业主代表很多，商用部分的业主代表没有，由于单纯计算推荐业主人数推选业主代表的做法没有考虑到业主的代表性和广泛性等因素，导致可能出现业主代表只能代表部分楼栋业主利益的情况。
出现推选的业主代表远超最后进入筹备组的业主代表人数时，如何进行选择？由谁来对最终的业主代表名额进行把关？草案没有规定。我认为，应明确规定由街道办事处对最终的业主代表名额进行把关。
如果在业主代表名额问题上久拖不决，则筹备组无法开展后续的工作。根据草案规定，筹备组组长经筹备组成员投票产生，由得票数最多的筹备组成员担任。在筹备组组长没有产生之前，应规定先由街道办事处来对最终的业主代表名额进行把关。
筹备组成员名单公示期间，业主对筹备组成员有异议的，一般包括两种情况。一是认为业主代表不符合筹备组业主代表的条件。二是落选的候选业主代表认为街道办事处在决定进入筹备组的业主代表时不公正。街道办事处应对业主的异议进行处理，并作出具体行政行为，作出驳回业主异议或是业主异议成立的决定。有异议的业主对于街道办事处的处理决定有权申请行政复议或者提起行政诉讼。
草案对上述多种情况没有规定，可能导致在筹备组工作过程中出现的矛盾难以解决，影响筹备组后续工作。在首次业主大会筹备组组建过程中，最难解决的就是业主代表的人选问题，业主代表一经确定，筹备组即可以成立。实践中，很多业主代表最后入选业主委员会委员。因此，草案应细化业主代表的产生过程，以及在业主代表产生过程中出现纠纷时应如何处理，规定街道办事处对业主代表名额的决定权。
