穗部分小区维修金无需办理过户可自动“转名”
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2011年12月15日07:52新快报 杨金霞
明年1月起，广州将正式执行有关物业专项维修资金（以下简称维修资金）的新规定。按照新规定，新业主凭房产证和身份证，就可以自行办理维修资金过户。而据记者了解，目前在广州有部分小区并不需要办理过户，新业主就对维修资金使用拥有表决权。出现此类情况，主要是不同时期出台的政策规定变化导致的差异。
部分小区维修资金跟房不跟人
最近打算买房的孙先生感到很迷茫，“我同事买房时没办维修资金过户，用的时候一样可以用。但我想买房的这个小区却说维修资金一定要过户。都在广州，为啥规定不一样？”家住祈福新邨的范小姐，几个月前成功使用了一次维修资金。“我两年前买的二手房，一直没有办理过维修资金过户。前几个月单元楼道天花等需要维修，发现物管处给的使用维修资金签名单上写的是我的名字，需要我签名同意。”该小区物业管理处的工作人员告诉记者，购买祈福新邨二手房的业主，都不需要办理维修资金过户。“我们的物业维修资金以前是一个大账户，后来分账到每户，维修资金跟房不跟人，因此新业主无须办理过户。”
记者调查发现，祈福新邨的情况并非独家。同在番禺区的广州雅居乐花园，二手房的维修资金也不需要过户。该小区物业管理处工作人员告诉记者，他们小区的维修资金也是跟房不跟人，“维修资金的账户上是房子的地址、房号，因此不需要办理过户。”而在天河公园附近的叠翠台小区，购买该小区的二手房，维修资金也无须过户。
账户名是房号的不需办理过户
维修资金被形象地称为“房子的养老金”，是指物业保修期满后用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻新和更新改造等所需储存的资金。记者采访律师、物业专家得知，广州部分小区不用办理维修资金过户，主要是不同时期出台的条款规定变化导致的差异。
据广东博厚律师事务所程磊律师介绍，在2003年8月31日国务院《物业管理条例》实施前，物业维修资金都是由开发商缴交，通常是一个小区一个账号。2003年之后，政策规定维修资金改由一手业主自己缴交。后2008年2月1日开始施行的《住宅专项维修资金管理办法》第十条第三款规定：“开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。”原来由开发商缴交维修资金的小区，就将总的维修资金账户分到各个门房号。由于该类小区维修资金账户名是对应的房号，所以之后房屋二手交易时就不需要对维修资金进行过户。
而对于一手业主自己缴交维修资金的情况，《管理办法》则规定，当房屋所有权转让时，原业主应当向买家说明物业维修资金缴存和结余情况并出具证明，结余的物业维修资金应该随房屋所有权同时过户。并且，受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。因此，2008年2月1日后，该种情况的二手楼交易，因为维修资金的账户名是原业主姓名而非房号，所以需要过户维修资金。
广州物业管理行业协会副秘书长陈昂鹏表示，其实物业维修资金本身都是“跟房不跟人”，因为前业主在卖出房产之后，是无法将结余的物业维修资金带走。但在实际操作过程中，由于物业维修资金缴纳主体的区别，出现了部分小区无需办维修资金过户的现象。
动态
明年起业主可单方办理过户
虽然有部分小区可以无须过户维修资金，但对于广州大部分小区而言，物业维修资金是由一手业主缴交的，房屋发生交易后，新业主需要办理过户后才能使用维修资金。广州市房屋安全管理所的工作人员告诉记者，如果维修资金资料写的是原来业主的名字，要过户到新业主名下后，小区在动用物业维修资金时才会有表决权。而且如果维修资金资料和房屋所有人资料不一致，银行在审批时也可能产生异议，影响物业维修资金的使用。
据了解，按照现在规定，过户维修资金需要原业主的身份证、新业主的身份证、买卖合同和房产证四项材料去农行办理。但在实际操作中却比较麻烦，如有些房子已几经易手，很难找到初始业主，或者原业主不肯配合。上述情况，从明年1月起将得以改观。届时，不仅一手楼需要开发商先垫付物业维修资金，而且今后物业维修专项资金将按房屋的具体房号开户，不再按业主名字开户，新业主单方就可以到专户管理银行办理账户更名手续，大大简化了程序，为业主提供便利。
(新快报
