案评业委会提价被撤销

[本文原载于《城市开发》2011年第3期]

文/程磊

http://d.wanfangdata.com.cn/Periodical_cskf-wygl201103026.aspx　

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　　2009年1月25日，广州市惠锦花园业委会与广州市惠锦物业服务公司（以下简称惠锦物业公司）签订《惠锦花园物业服务合同》，约定惠锦物业公司为惠锦花园小区提供物业服务的管理范围、业主应向惠锦物业公司支付物业服务费，物业服务费住宅为每月1.5元/m2、合同期限为2009年1月25日到2012年1月25日三年。2010年5月8日，基于物价上涨、员工工资上调等因素，物业服务成本也大幅度攀升，惠锦物业公司因成本增大导致经营亏损而要求上调物业服务费，惠锦花园业委会以公告的形式张贴《关于上调物业服务费征求业主意见的公告》，其主要内容是惠锦物业公司要求将物业管理费从1.5元/m2上调至1.8元/m2。就是否提高物业服务费收取标准问题，业主委员会决定采用书面征求意见的形式召开业主大会，向惠锦花园内业主发出书面征询表，并回收征询意见表进行统计。8月15日，惠锦花园业委会与惠锦物业公司签订《惠锦花园物业服务合同变更协议》，约定自2010年9月1日起物业服务费住宅为每月1.8元/m2、合同到期日为2012年1月25日等内容。8月16日，惠锦花园业委会发出2010年第23号公告：经征询广大业主的意见，物业服务费从1.5元/m2上调至1.8元/m2，自2010年9月1日实施。

　　该小区的邓先生等五位业主不同意业主委员会擅自与惠锦物业公司签订的《惠锦花园物业服务合同变更协议》，他们认为《惠锦花园物业服务合同》一经签订，不得随意变更。业主委员会不能通过发出征询意见表的形式，提高物业服务费的收费标准。五位业主作为原告向法院提起诉讼，要求法院判令撤销被告惠锦花园业委会作出的2010年第23号公告。

　　被告惠锦花园业委会辩称，《物权法》和国务院《物业管理条例》规定，经过人数和面积双重过半数的业主同意，业主大会可以决定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。《惠锦花园物业服务合同》虽然规定物业服务费为1.5元/m2，但是由于物业服务成本的大幅度攀升，物业服务公司入不敷出，可以依法按照《合同法》变更合同规定。本次提价全面征询了业主的意见，回收的征询意见表经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合法律规定，因此，业委会作出的2010年第23号公告合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。

　　[案件争议焦点]?

　　1.物业服务合同签订后，能否变更收费标准？

　　2.被告业委会作出的2010年第23号公告是否合法有效？

　　[律师解析]?

　　物业服务合同可以经法定程序进行变更

　　物业服务合同是由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的，是物业服务企业收取物业服务费的基础性法律文件。调整物业服务收费标准属于对合同价款内容的变更，应遵循《合同法》中关于合同变更的相关规定。

　　合同变更指当事人约定的合同内容发生变化和更改，即权利和义务变化的民事法律行为。合同内容的变更，是指在合同成立以后，尚未履行或尚未完全履行以前，合同当事人就合同的内容达成修改和补充的仲裁机构变更合同内容。根据《合同法》的规定，合同变更须具备以下条件：（一）原已存在有效的合同关系，合同变更是在原合同的基础上，通过当事人双方的协商或者法律的规定改变原合同关系的内容。（二）合同变更应经过双方当事人协商一致。《合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”在协商变更合同的情况下，变更合同的协议必须符合民事法律行为的有效要件，任何一方不得采取欺诈、胁迫的方式来欺骗或强制他方当事人变更合同。如果变更合同的协议不能成立或不能生效，则当事人仍然应按原合同的内容履行。（三）合同变更必须遵守法定的方式。《合同法》第七十七条第二款规定：“法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”依此规定，如果当事人在法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的情况下，未遵循这些法定方式的，即便达成了变更合同的协议，也是无效的。

　　物业服务合同关于对物业服务收费标准的调整属于合同内容的变更，依法应经过合同当事人协商一致。业主委员会成立之后，由业主委员会代表全体业主利益与物业服务企业签订物业服务合同，但业主委员会只是业主大会的执行机构，实际承担交纳物业服务费义务的是单个业主。因此，业主委员会在变更物业服务合同时也应召开业主大会，根据业主大会的决议来进行合同内容的变更。关于调整物业服务收费问题，广州市物价局和广州市国土资源和房屋管理局联合发布了《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗价〔2010〕99号），该通知第六条规定：“住宅物业交付使用之后，物业服务收费按商品房买卖合同或物业服务协议的有关前期物业服务约定执行。物业服务企业与业主需要调整物业服务具体收费标准的，实行市场调节价，由物业服务企业与业主双方依法约定，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住宅物业小区已依法成立业主委员会的，物业服务收费由业主委员会根据业主大会的决定，与业主大会选聘或续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定。”根据通知规定，业主委员会可以根据业主大会的决定，调整物业服务的收费标准。

　　决议未经人数和面积双重过半数的业主同意，应属无效

　　按照《物权法》第七十六条规定，调整物业服务收费标准属于可“由业主共同决定”的第七项，即“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，并且按规定“应经过人数和面积双重过半数的业主进行表决通过”。

　　本案中，业主大会的召开采取的是书面征求意见的形式，由业主委员会向业主发放《关于提高物业服务收费的征询意见表》征求业主意见。根据意见表的回收统计结果，惠锦花园共有业主为2356人，半数即1178。被告经统计同意提价的业主人数为1185人，已经超过半数。五位业主原告认为，被告的统计结果不真实，要求法院进行复核。经法院抽取的10张同意票进行审查，其中1票无业主签名、7票签名与实际业主不符。法院要求被告提交业主的授权委托书或实际签名人与业主的关系的证明，被告未能提交。经法院调取业主的资料进行询问，发现10张同意票中，只有2张同意提价，其他8张业主明确表示不同意提价。基于被告提交的征询意见表中业主意见真伪不明，致使法院对被告提交的征询意见的真实性产生合理怀疑，被告提交的征询意见表不能作为定案的依据。1185张同意票扣除8张不同意票为1177张，未达到总人数的半数。因此，可以认定同意提价的业主人数未达到总人数的过半数。《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因被告统计的结果未能达到法律规定的人数和面积双重过半数的比例，被告作出的决议应予以撤销。

　　[法院判决]?

　　法院经审理后认为，被告业委会提交的业主征询意见表中1185张表示同意提价，但经法院抽取其中的10张表示同意的意见表进行审核，发现10张意见表中8张业主明确不同意升价，因此，同意升价的业主人数未能达到总人数的半数。且被告出示的征询意见表的真实性值得怀疑，法院不能将此作为定案依据。被告作出的公告，不符合“有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，应予撤销。遂判令撤销被告作出的2010年第23号公告。

　　作者系广州市律师协会民事法律委员会秘书长、广东博厚律师事务所律师