创造条件充分发挥业主委员会作用
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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
2017年12月05日 13:46 来源：深圳特区报
引子：改革开放以来，深圳率先从香港引入房地产开发及物业管理模式，出台了全国首部地方性物业管理条例。近日，为了应对小区物业管理中出现的共有物业产权权属不清，业主委员会成立难、运作难、监督难，业主大会权利和义务难落实等一系列新问题，深圳重新修订《深圳经济特区物业管理条例（草案征求意见稿）》，面向社会公开征求意见和建议，以顺应新时代物业管理发展的需要。本期“思与辨”就该话题进行讨论。
■ 主持人：王 玥
■ 嘉 宾：刘业进（首都经济贸易大学教授）
肖俊（深圳大学管理学院副教授）
朱海就（浙江工商大学经济学教授）
各地小区物业纠纷不断，暴露出的直接问题是，物业管理公司对小区业主权益的侵占和侵犯
主持人：近年来，各地小区物业纠纷不断，暴露出小区物业在管理上存在许多问题，您认为最主要的问题有哪些？
朱海就：一是共有物业产权主体模糊，由于共有物业产权主体没有落实，使这部分物业处于无人负责状态，产生“公地悲剧”问题。二是业委会的法律主体地位没有落实。现在很多小区没有业委会，即便成立了也没有良好运作，这样小区居民的利益就无法得到保障。三是业委会和物业公司之间的法律关系不明确。业委会没有作组织登记，无法取得统一社会信用代码，致使业委会无法开设账户，业主共有资金没有专用账户，很多情况下只能通过物业公司账户收支，这样导致账务混淆不清。
肖俊：从现象层面看，最主要的问题是业主与物业管理之间的相互不信任而产生矛盾、冲突，具体表现是物业服务不能让多数业主满意，物业收费与财务管理混乱，而业主缺乏集体行动力，散兵游勇缺乏凝聚力，缺乏与物业公司博弈的法律素养和谈判技巧。其根源是法规对业主与物业公司的关系未能做清晰界定，甲方-乙方的契约关系得不到尊重。
刘业进：全国各地小区物业纠纷不断，暴露出的直接问题是，物业管理公司对小区业主权益的侵占和侵犯，小区业主求告无门；与此同时，小区业主委员会组织性差，无法与物业公司建立起规范的、程序性的讨价还价和协商谈判的机制，使本来可以解决的矛盾久拖不决。
只有形成了集体行动力，才能真正形成对物业公司的约束力，共有物业收益归属问题也才能得到解决
主持人：重新修订的《深圳经济特区物业管理条例（草案征求意见稿）》中有许多亮点，如业主大会开设业主共有资金账户， 共有物业收益归全体业主所有，降低业主大会和业主委员会成立门槛等，对这些亮点该如何评价？
肖俊：最主要的亮点是降低了业主大会和业主委员会成立门槛，并通过登记备案获得法定身份。因为只有形成了集体行动力，才能真正形成对物业公司的约束力，共有物业收益归属问题也才能得到解决。业主之所以难以形成集体行动力，不只是因为缺乏共同体的参与意识，还在于人普遍的搭便车心理。适当降低业主大会和业委会成立门槛，降低投票比例要求，由此得以让业委会能够运作起来。罢免程序简便，业委会的更替更轻松。
刘业进：最首要的突破在于，“制度供给”终于迈出了新的步伐。现行《条例》中，由于业主大会不作组织登记，无法取得统一社会信用代码，致使无法开设账户，业主共有资金只能通过物业公司账户收支，混淆不清。同时，业主大会、业委会有法定决策执行权但无法承担法律责任，游离于政府监管之外。为解决业主自治组织缺位问题，《条例》规定业主大会成立后由住建部门负责备案，取得统一社会信用代码证书。此次修订，明确了业主大会是一个合法市场主体，是一个合法的法人，与物业公司都是社会中的平等主体。
朱海就：一是“共有物业收益归全体业主所有”意味着明确了共有物业的产权。产权明确了之后，产生了公共物业的市场价格，物业的市场价值得到体现，这样为物业的永续使用和更新提供了可能。二是明确了公共物业的法人主体为业委会。《条例》通过后，业委会就合法地代表业主，拥有共有物业的经营权，决定公共收益的处置分配，包括向物业公司支付物业服务费等。物业公司的去留与运营收入的决定权，也掌握在了业委会的手中，有利于从源头上减少物业纠纷，也有利于实现业委会对物业公司的实质性监督。三是解决业委会成立难的问题。假如不成立业委会，那么共有产权的产权主体就是缺位的，业主的权利也就无法得到保障。四是解决了对业委会的法律监督的问题。新修订的《条例》保证了业委会对物业公司的监督，也使业委会受法律监管。业委会成为法律主体之后，有相应的权利，同时也承担相应的法律责任。
本次物业管理条例的修订为中国最基层的社会矛盾和冲突的解决做出了具有法律约束力的规定
主持人：您认为深圳即将修订出台的《条例》对小区物业管理的未来发展有什么样的指导意义？
朱海就：《条例》虽然是制度设计或立法，但符合自然法，也符合演化法，因为它是在解决实际问题中产生的。小区自治是基层自治的重要基础，《条例》把小区物业管理纳入到法治化、规范化和市场化的轨道中，从法律层面保障了小区的自组织治理，对于推动基层自治具有重要意义。今后，其他地区也可参考深圳经验，结合本地实际，制订相应法规，推动物业管理的不断优化与可持续发展。
刘业进：此次深圳修订的《条例》对小区物业管理的未来乃至我国最基层的自治都意义深远。无论是实体上的规定，还是程序上的规定，都是恰到好处，恰逢其时，体现立法上的求真务实精神，又体现了现代社会的普世价值理想，是实践社会主义核心价值观在立法领域的生动写照。随着我国城市化进程继续深入，未来接近90%的人口居住在城市和城镇，以“小区”的方式居住，因此，小区的自治制度、自治技艺的训练，将影响到未来90%中国人口。立法不在于毕其功于一役，可以想见，本次修订并不是《物业管理条例》的最终最完美的版本，本着此次立法精神的修订，未来还需要进行很多次。毫无疑问，本次物业管理条例的修订为中国最基层的社会矛盾和冲突的解决做出了具有法律约束力的规定，这将是一部“和谐”之法。我们期待以此条例为蓝本，最终上升为由全国人大通过的全国性的法律，由此必将为“自治社会”、“和谐中国”和“平安中国”贡献出深圳人的智慧。
肖俊：制度是逐渐在演进的，关于物业管理的制度规定同样处于演进的过程中。许多问题不是一次制度变革可以全部解决的，需要一个渐进的过程。新条例的出台对深圳未来的社区治理有非常好的作用，它提供了新的制度安排来消除有关各方围绕住宅产权的矛盾与冲突，实际对各方都是有好处的。新条例对全国来说都具有很好的借鉴意义，说明深圳的立法工作是卓有成效的，能够直面问题，创新思维。
